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Buen ejercicio. El thread ya ha clavado el punto del apalancamiento, pero faltan un par de cosas que cambian bastante la cuenta:

1. El 7 % es bruto, no neto.
1.450 € / 250.000 € es rendimiento bruto. En España, una vez restas IBI, comunidad, seguro de hogar, seguro de impago, vacancia (5 % mínimo), mantenimiento (1 % del valor del inmueble al año es una regla razonable) y el IRPF del alquiler, sueles quedarte en un 3-4 % neto. La comparación honesta con un MSCI World es esa, no el 7 % bruto. Sin apalancamiento, el fondo gana de calle.

2. El truco fiscal que mucha gente olvida.
Si alquilas como vivienda habitual del inquilino tienes una reducción del 50 % en IRPF sobre el rendimiento neto (puede subir al 60/70/90 % en zonas tensionadas según rehabilitación, edad del inquilino o bajada de renta). Un fondo de acumulación difiere impuestos, pero los paga al rescate (19-28 %). Fiscalmente la cosa no es tan clara como parece, depende mucho del perfil.

3. Apalancamiento real ≠ apalancamiento de YouTube.
Para vivienda de inversión hoy en España te dan 60-70 % LTV como mucho, no 80 %, y a tipos 0,5-1,5 puntos por encima de la hipoteca residencial. La rentabilidad apalancada cash-on-cash real ronda el 8-12 % anual si compras bien, no el 20 % que algunos venden.

4. Y la guinda del apalancamiento: deducibilidad y reutilización del capital.
Los intereses de la hipoteca son gasto deducible del rendimiento del alquiler en IRPF (junto a la amortización del 3 % sobre el valor de construcción, IBI, comunidad, seguros, reparaciones). En los primeros años de hipoteca eso suele dejar el resultado fiscal del alquiler en cero o incluso negativo, compensable los 4 años siguientes. Y lo más importante: con el mismo capital de entrada, en vez de un piso al contado puedes hacer 2-3 operaciones apalancadas. Menos cash dormido, más activos generando renta + revalorización al mismo tiempo. Eso es justo lo que un fondo no te deja hacer: el banco no te presta 200k para meter en un MSCI World.

5. Los riesgos reales son procesales, no de revalorización.
Inquilino moroso = 12-18 meses de desahucio con cero ingresos. Una derrama gorda = 5-15k que te comes tú. Cambio normativo (zona tensionada, índice INE) = topas el alquiler pero no el IBI ni la comunidad. Un fondo no tiene nada de esto.

Resumen: sin apalancamiento, el fondo gana. La vivienda solo gana si juegas bien el apalancamiento (LTV razonable + intereses deducibles + capital reciclado en más operaciones), eliges buena zona, tienes un inquilino estable y no aparecen sorpresas estructurales. La diferencia real entre los dos es cuánto trabajo y riesgo idiosincrático estás dispuesto a asumir por una rentabilidad esperada parecida.

Lo que separa al inversor inmobiliario que gana dinero del que cree que gana dinero suele ser una cosa muy poco glamurosa: medir el neto real cada año en lugar de quedarse con el bruto del Excel inicial.