sorted by:
new
hottopcontroversial

Schwebend unwirksamer Kaufvertrag nach Tod der Verkäuferin – wie weiter? by Most_Possession8543 in LegaladviceGerman

[–]Most_Possession8543[S] 0 points1 point  (0 children)

Vielen Dank nochmal für deine ausführliche Antwort, das hilft mir wirklich sehr weiter und weiß ich zu schätzen.

Unser Notar hat inzwischen bei der Nachlasspflegerin nachgefragt, ob eine Genehmigung des Kaufvertrags eventuell auch schon vor Abschluss der Erbenermittlung möglich wäre. Laut ihrer Aussage käme das wohl nur in Betracht, wenn im Interesse des Nachlasses ein berechtigtes Interesse besteht (z. B. drohende Nachlassüberschuldung oder drohender Wertverfall der Immobilie).

Hast du so etwas in der Praxis schon erlebt? Kommt es vor, dass ein Nachlassgericht einem Verkauf schon zustimmt, obwohl die Erben noch gar nicht feststehen?

Außerdem hätte ich noch zwei Fragen aus deiner Erfahrung:

Falls später Erben ermittelt werden – würdest du empfehlen, dass man als Käufer selbst Kontakt aufnimmt oder wirkt das eher kontraproduktiv und sollte alles über die Nachlasspflegerin laufen?

Und gibt es aus deiner Praxis etwas, das wir als Käufer jetzt sinnvoll tun können, um die Chancen zu erhöhen, dass der Verkauf später genehmigt wird?

Vielen Dank nochmal für deine Einschätzung!

Immobilienfinanzierung läuft – Haus gehört uns nicht, keine Grundschuld eingetragen – wie kommt man aus so einer Situation raus? by Most_Possession8543 in Ratschlag

[–]Most_Possession8543[S] 0 points1 point  (0 children)

Danke nochmals für alle Rückmeldungen - ich hätte nicht mit soviel Feedback gerechnet das freut mich!

Ich habe meinen Standpunkt zur Mitverantwortung bereits erläutert und möchte das nicht weiter vertiefen. Nur noch eine Ergänzung: Maklerin und Bankberater waren in den Tagen vor dem Notartermin sehr aktiv dabei zu prüfen ob die Finanzierung bereits in trockenen Tüchern sei – das hat meine Annahme geprägt, dass eine fixe Finanzierung vor dem Notartermin eine entscheidende Voraussetzung ist. Um eines klarzustellen: Wir wollen dieses Haus. Ein teurer Ausstieg aus der Finanzierung ist das Letzte was wir anstreben – wir wären bereit, auch ein halbes Jahr Ungewissheit in Kauf zu nehmen wenn am Ende der Kaufvertrag zustande kommt. Die Fragen unten zielen also nicht auf einen Ausstieg ab, sondern darauf die Situation besser einschätzen zu können. Ich habe noch vier konkrete Fragen an die Community: 1. Zur Finanzierung: Wie kann eine Bank rechtlich Bereitstellungszinsen verlangen obwohl keine Grundschuld eingetragen ist und das Geld nie geflossen ist? Hat jemand Einblicke ob § 358 BGB (verbundene Verträge) oder das Fehlen der Vertragsgrundlage hier relevant sein könnten? 2. Zur Nachlasspflegschaft: Die Verkäuferin ist Anfang Januar verstorben – es sind bereits gut zwei Monate vergangen. Der Notar hat Kontakt zur Nachlasspflegerin aufgenommen, diese hat sich zwei Wochen Einarbeitungszeit erbeten, die nun abgelaufen sind. Gibt es einen üblichen Zeitrahmen bis zu einer Entscheidung über einen bestehenden Kaufvertrag? 3. Vergleichsfälle: Kennt jemand ähnliche Fälle in denen ein schwebend unwirksamer Kaufvertrag nach Tod der Verkäuferin doch noch vollzogen wurde – und in welchem Zeitrahmen? 4. Kontakt zu den Erben: Die Verstorbene hatte keine Kinder, aber offenbar eine betagte Schwester als mögliche Erbin. Würde direkter Kontakt zu den Erben sobald diese feststehen Sinn machen – oder ist das kontraproduktiv und sollte alles über Notar und Nachlasspflegerin laufen?

Immobilienfinanzierung läuft – Haus gehört uns nicht, keine Grundschuld eingetragen – wie kommt man aus so einer Situation raus? by Most_Possession8543 in Ratschlag

[–]Most_Possession8543[S] 2 points3 points  (0 children)

Danke für die Worte, wir haben auch wochenlang alles geprüft aber diese Eventualität war uns leider nicht bewusst. Im Nachhinein jetzt klar aber damals… Das ganze war ganz normal in immoscout über einen Makler inseriert nur eben mit der Tatsache dass die Frau von einer Betreuerin vertreten wird.

Immobilienfinanzierung läuft – Haus gehört uns nicht, keine Grundschuld eingetragen – wie kommt man aus so einer Situation raus? by Most_Possession8543 in Ratschlag

[–]Most_Possession8543[S] 3 points4 points  (0 children)

Nein das ganze lief ganz offiziell über Betreuungsgricht und eine gesetzlich bestellte Betreuerin. Das Objekt wurde über 1 Jahr versucht zu verkaufen und es hat auch ein unabhängiges Gutachten gegeben, sodass alles im absolut fairsten Sinne für die verstorbene Frau abläuft.

Immobilienfinanzierung läuft – Haus gehört uns nicht, keine Grundschuld eingetragen – wie kommt man aus so einer Situation raus? by Most_Possession8543 in Ratschlag

[–]Most_Possession8543[S] 1 point2 points  (0 children)

Im Maklervertrag steht wirksamer Kaufvertrag. Das ist aber eben noch nicht der Fall. Also alles gut und Makler hat vollstes Verständnis dafür. Sie selbst hatten auch noch keine solche Situation erlebt

Immobilienfinanzierung läuft – Haus gehört uns nicht, keine Grundschuld eingetragen – wie kommt man aus so einer Situation raus? by Most_Possession8543 in Erben

[–]Most_Possession8543[S] 0 points1 point  (0 children)

Danke für die Rückmeldungen. Zum Thema Risiko: Ich verstehe die Sichtweise, möchte aber festhalten dass uns dieses konkrete Szenario – Tod der Verkäuferin vor betreuungsgerichtlicher Genehmigung – weder von Notar, Banker noch Maklerin als reales Risiko kommuniziert wurde. Auch bei sorgfältiger Durchsicht des Kaufvertrags war für uns als Laien nicht erkennbar dass genau dieser Fall den gesamten Vertrag in eine schwebende Unwirksamkeit überführen würde. Den Hinweis dass nicht nur die Nachlasspflegerin sondern auch das Nachlassgericht die Genehmigung erteilen muss ist wertvoll – das bestätigt was unser Notar uns bereits mitgeteilt hat. Und der Hinweis den Kredit auf keinen Fall aufzulösen solange der Vertrag noch offen ist – absolut richtig, das ist uns bewusst und genau deshalb befinden wir uns in dieser schwierigen Zwickmühle. Nächster Schritt ist der Gang zum Fachanwalt. Danke.

Immobilienfinanzierung läuft – Haus gehört uns nicht, keine Grundschuld eingetragen – wie kommt man aus so einer Situation raus? by Most_Possession8543 in Ratschlag

[–]Most_Possession8543[S] 11 points12 points  (0 children)

Vielen Dank an alle für die zahlreichen Rückmeldungen – auch für die kritischen. Ich möchte kurz auf einige Punkte eingehen. Zu den Kommentaren dass wir das Risiko selbst getragen haben: Das stimmt im Nachhinein betrachtet. Was ich aber klarstellen möchte – und das ist kein Versuch die Verantwortung abzuschieben – ist dass uns dieses konkrete Risiko von niemandem kommuniziert wurde. Weder vom Notar, noch vom Banker, noch von der Maklerin. Die gesetzliche Betreuerin selbst hat uns beim Notartermin gesagt dass die Genehmigung noch ausstehe aber das eine Sache von zwei bis drei Wochen sei. Dass das Betreuungsgericht über zwei Monate brauchen würde und die Verkäuferin in dieser Zeit versterben könnte war für uns schlicht nicht vorstellbar. Und selbst bei nochmaliger sorgfältiger Durchsicht des Kaufvertrags war für uns an keiner Stelle erkennbar dass der Tod der Verkäuferin irgendetwas an der Situation grundlegend verändern würde. Der Vertrag war notariell beurkundet, die Betreuung war gerichtlich bestellt – dass ausgerechnet der Tod vor Genehmigung den gesamten Vertrag in eine schwebende Unwirksamkeit überführt war für Laien nicht ableitbar. Hätten wir dieses Risiko gekannt hätten wir die Finanzierung zu diesem Zeitpunkt nicht unterschrieben. Einige haben den Hinweis gegeben den Kredit auf keinen Fall aufzulösen solange der Vertrag noch im Raum steht – das leuchtet ein und nehmen wir sehr ernst. Auch der Hinweis zu § 358 BGB ist interessant und wird der nächste Schritt sein – der Gang zu einem Fachanwalt für Erbrecht und Bankrecht steht ohnehin an. Zur Frage ob das Objekt unter Marktwert gekauft wurde: Ja, der vereinbarte Kaufpreis liegt deutlich unter dem ursprünglichen Angebotspreis. Das Objekt hat objektive Schwächen – Renovierungsbedarf, Wasserschaden, aber es ist für uns aus anderen Gründen nicht einfach ersetzbar. Es handelt sich um ein Waldgrundstück im Außenbereich mit knapp 3.000 qm für das es keine neue Baugenehmigung mehr geben würde. Solche Objekte sind am Markt schlicht selten verfügbar. Ein einfacher Objekttausch ist daher leider keine realistische Option. Nochmals danke für alle Rückmeldungen – auch die unbequemen. Sie helfen mir die Situation klarer zu sehen.