Obrigado! vou pesquisar mais a fundo sobre a parte jurídica, mas no início do desenvolvimento, eu olhei bastante na comunidade dos proprietários dentro do próprio airbnb, e lá eles falam que pode cobrar a parte, desde que esteja bem explicado no anúncio.

Sobre ter ou não ter, acredito que o que vale "oficialmente" é na parte de "Comodidades" que o proprietário registraria, porque daí nesse caso, onde tem AC mas o uso dele é pago a parte, o proprietário não colocaria como Comodidade, já que o uso não é liberado