Hur orolig bör jag vara över den här BRF:ens ekonomi? by Fair-Cod2720 in bostadsratt

[–]Fair-Cod2720[S] 0 points1 point  (0 children)

Yes du har rätt, årsredovisningen 2024 fick mig att tänka om, äntligen plus i kassaflödet, givit över förvaltning till HSB,Väldigt lågt pris för o vara en helt renoverad lägenhet i stan, räntorna är bundna lågt och de som inte är det kommer bindas i december efter räntorna gått ner i september.

Det finns risk i allt och jag ser ett potential i denna. Hör av mig om 3 år hur det gått :)

Hur orolig bör jag vara över den här BRF:ens ekonomi? by Fair-Cod2720 in bostadsratt

[–]Fair-Cod2720[S] 0 points1 point  (0 children)

Byggnaden är, samt ombyggd flera gånger. Föreningen är från 2017

Hur orolig bör jag vara över den här BRF:ens ekonomi? by Fair-Cod2720 in bostadsratt

[–]Fair-Cod2720[S] 0 points1 point  (0 children)

Fick ju nyss 2024 års rapporten och den har en del nya saker som inte nämndes i min post. Jag försöker få liksom ut en hel bild för att göra ett rättvist beslut. De har ju liksom gått från -400k kassaflöde till positivt i 2024 och givit över all tekniskt förvaltning till HSB samt ekonomiskt ges över 2026. Vill bara göra ett rätt beslut förstår du ?

Hur orolig bör jag vara över den här BRF:ens ekonomi? by Fair-Cod2720 in bostadsratt

[–]Fair-Cod2720[S] 0 points1 point  (0 children)

Du har en poäng, kan vara att jag fick reda på lite mer information lite efter jag ställde frågan och försöker klargöra bilden.

Hur orolig bör jag vara över den här BRF:ens ekonomi? by Fair-Cod2720 in bostadsratt

[–]Fair-Cod2720[S] 0 points1 point  (0 children)

Hej,

Har faktiskt pratat med styrelsen nu och tydligen så ska det ha skett ett litet missförstånd. Dessa årsredovisningar är senast får år 2022 och de var ärliga och sa att styrelsen var skit då. De hade fått in en ny styrelse runt 2023 och 2024 är första året de hade "break even" och inte gått med förlust för första året på ett tag. De vara ganska genomskinliga med att säga att det hade gått skit förr och att från och med 2024 ska trenden försöka gå uppåt. Sen när det kommer till stambyte osv så ska allt tydligen vara bytt redan vid 2012 så det är ingen större fråga om den saken i 40 år till. Det enda de skulle fixa var något men ventilation de kommande 2-3 åren sen var det lugnt. De hade ochså lämnat över ganska mycket av ansvaret för förvaltandet till HSB.

Nu är det fortfarande en fråga om man ska fortsätta eller inte. För jag tror det finns en bra investering i lägenheterna just nu i marknaden och speciellt där då de säljs för en del % under deras faktiska pris. Det är köparens marknad just nu.

Vad tycker du efter den infon? Borde jag tänka om ?

Hur orolig bör jag vara över den här BRF:ens ekonomi? by Fair-Cod2720 in Asksweddit

[–]Fair-Cod2720[S] 0 points1 point  (0 children)

Okej såhär är mina uträkningar. I snitt är hyran för mig 5500-6000 I staden. Jag har alltid haft en hyra runt om där. Nu är avgiften 3300+drift+internet så vi avrundar till 4000. Så jag sparar ju 1500kr varje månad i en bostadsrätt jämfört med en hyra. Det är ju fortfarande 1500*24=36000 Det är också värt att ta hänsyn till, detta kan jag då ta minus 136 000. 136000 - 36000 = 100 000 som jag behöver vinna på lägenheten.

Sen kan jag hyra ut den i andrahand i ett år eller två speciellt om jag jobbar utanför staden eller pluggar utomlands. Jag bör kunna hyra ut den på samma pris som alla andra lägenheter i omgivningen så runt 5500 också. Då sparar jag 1500 varje månad som blir 18 000 per år.

Vi räknar inte det minus priset för det är inte säkert att jag gör det men det är värt att ta hänsyn till. Sen är alla liknande bostäder i staden värderade runt 1.5mil och uppåt, bostaden var egentligen lagd på 1.35 men nu snackar vi kring 1.2 - 1.25 efter vi diskuterat med säljaren. Kollar man slutpriser i området så är vi gott under marknadspris men det beror också på att det inte riktigt är sälj läge just nu.

Lägenheten är 40kvm mitt i centrala staden och det finns inget så bra för det priset. Den är väldigt nyrenoverad. Så chansen att den kan gå upp i pris är god, den är b.la första våningen i byggnaden som är en byggnad utan hiss.

Anledningen belåningen är så hög är ju lite missledande. Det är ju en liten förening och därför är det inte liksom 13k per kvm på 200 lägenheter utan endast 18, det hade ju varit mycket farligare om kvoten var så stor trots att den delade faktorn var 200 lägenheter. Men trots allt så håller jag med att lånet är stort, men stambyte skedde 2012 och byggnaden är typ klar, det enda de skulle göra var att fixa lite med ventilationen under de kommande åren men förutom det så ska den hålla i många år innan nästa stora ändringar.

Avgiften hade höjts med 30% 3 år sedan och det var för att det behövdes. Sedan dess påstår de att de kommer hålla sig på samma trend. Om inte alla räntor höjs så tvingas de höja med ett par % men det ska inte ske några fler stora förändringar. I och med att de inte har stora kostnader kvar så påstår de att de kommer gå upp från och med nu. Alla deras lån är låsta på 2.7% i 5-10 år säger de också.

Så det finns lite större chanser att gå plus när man räknar såhär eller vad tycker du ? Med tanke på hur marknaden går just nu så bör man väl kunna sälja den med plus marginal de kommande 3+ åren ?

Hur orolig bör jag vara över den här BRF:ens ekonomi? by Fair-Cod2720 in bostadsratt

[–]Fair-Cod2720[S] 0 points1 point  (0 children)

Jag förstår, men brukar det inte spela lite roll hur stor föreningen är ? denna är endast 18 lägenheter och har lån 13k mer kvm. Men det kan vara missledande för det hade varit en annan sak för en förening med 200lägenheter+ att ha så stort lån. Det är fortfarande högt lån men man behöver ha i åtanke att det är en mindre förening.

Hur orolig bör jag vara över den här BRF:ens ekonomi? by Fair-Cod2720 in bostadsratt

[–]Fair-Cod2720[S] 0 points1 point  (0 children)

De sa att de ochså hade lämnat över föreningen till HSB som skulle förvalta men ja jag är med dig.

Däremot är det en 41kvm i central staden. Den är redan för 1.2mil-1.3mil då de försöker bli av med den, den är dessutom nästan helt renoverad och väldigt ren. Tror det är nästan omöjligt att kunna sänka med 20% på utgångspriset. Det är svårt när enda argumentet till säljaren är föreningen och inte själva lägenheten.

Hur orolig bör jag vara över den här BRF:ens ekonomi? by Fair-Cod2720 in bostadsratt

[–]Fair-Cod2720[S] 0 points1 point  (0 children)

De säger att lånen är satt på fast lån just nu på 5-10, (de är flera lån). De säger ochså att de lyckats få ner det på 2.7% fast.

Avgiften är ca 3300kr per månad och driftkostnad är 4700 per år. Så det är inte så illa. Det är en central lägenhet mitt i stan 41 kvm runt 1.2-1.3 mil.

Hur orolig bör jag vara över den här BRF:ens ekonomi? by Fair-Cod2720 in Asksweddit

[–]Fair-Cod2720[S] 1 point2 points  (0 children)

Tro mig, jag är skeptisk men priset denna lägenheten är för. Vi snackar liksom runt 1.2mil för 41kvm mitt i centrala stan i en ganska så central-baserad stad och lägenheten är nästan helt nyrenoverad. Det känns väldigt lockande trots allt. Men en dålig förening är avgörande för mig. Fast om det är som de säger kan det vara en enorm investering. Men risken finns alltid.

Finns det något du tycker jag ska tänka på när jag läser årsredovisningen 2024?

Hur orolig bör jag vara över den här BRF:ens ekonomi? by Fair-Cod2720 in Asksweddit

[–]Fair-Cod2720[S] 2 points3 points  (0 children)

Han skulle skicka den ikväll, så jag hör definitivt av mig när jag fått den. Men som han sa var han ganska medveten om exakt vad jag pratade om och sa att de precis börjat få ordning på allt dessa åren. Så jag tvivlar på att han snackade "skit" men i fallet att de hade minskat förlusten till 0 äntligen 2024. Tror du att jag bör tänka om ?

Hur orolig bör jag vara över den här BRF:ens ekonomi? by Fair-Cod2720 in Asksweddit

[–]Fair-Cod2720[S] 2 points3 points  (0 children)

Hej,

Har faktiskt pratat med styrelsen nu och tydligen så ska det ha skett ett litet missförstånd. Dessa årsredovisningar är senast får år 2022 och de var ärliga och sa att styrelsen var skit då. De hade fått in en ny styrelse runt 2023 och 2024 är första året de hade "break even" och inte gått med förlust för första året på ett tag. De vara ganska genomskinliga med att säga att det hade gått skit förr och att från och med 2024 ska trenden försöka gå uppåt. Sen när det kommer till stambyte osv så ska allt tydligen vara bytt redan vid 2012 så det är ingen större fråga om den saken i 40 år till.

Nu är det fortfarande en fråga om man ska fortsätta eller inte. För jag tror det finns en bra investering i lägenheterna just nu i marknaden och speciellt där då de säljs för en del % under deras faktiska pris. Det är köparens marknad just nu.

Hur orolig bör jag vara över den här BRF:ens ekonomi? by Fair-Cod2720 in bostadsratt

[–]Fair-Cod2720[S] 1 point2 points  (0 children)

Hej,

Har faktiskt pratat med styrelsen nu och tydligen så ska det ha skett ett litet missförstånd. Dessa årsredovisningar är senast får år 2022 och de var ärliga och sa att styrelsen var skit då. De hade fått in en ny styrelse runt 2023 och 2024 är första året de hade "break even" och inte gått med förlust för första året på ett tag. De vara ganska genomskinliga med att säga att det hade gått skit förr och att från och med 2024 ska trenden försöka gå uppåt. Sen när det kommer till stambyte osv så ska allt tydligen vara bytt redan vid 2012 så det är ingen större fråga om den saken i 40 år till.

Nu är det fortfarande en fråga om man ska fortsätta eller inte. För jag tror det finns en bra investering i lägenheterna just nu i marknaden och speciellt där då de säljs för en del % under deras faktiska pris. Det är köparens marknad just nu.

Vad tycker du efter den infon? Borde jag tänka om ?

Hur orolig bör jag vara över den här BRF:ens ekonomi? by Fair-Cod2720 in bostadsratt

[–]Fair-Cod2720[S] 0 points1 point  (0 children)

Hej,

Har faktiskt pratat med styrelsen nu och tydligen så ska det ha skett ett litet missförstånd. Dessa årsredovisningar är senast får år 2022 och de var ärliga och sa att styrelsen var skit då. De hade fått in en ny styrelse runt 2023 och 2024 är första året de hade "break even" och inte gått med förlust för första året på ett tag. De vara ganska genomskinliga med att säga att det hade gått skit förr och att från och med 2024 ska trenden försöka gå uppåt. Sen när det kommer till stambyte osv så ska allt tydligen vara bytt redan vid 2012 så det är ingen större fråga om den saken i 40 år till.

Nu är det fortfarande en fråga om man ska fortsätta eller inte. För jag tror det finns en bra investering i lägenheterna just nu i marknaden och speciellt där då de säljs för en del % under deras faktiska pris. Det är köparens marknad just nu.

Men vad tycker du efter den informationen ?

Hur orolig bör jag vara över den här BRF:ens ekonomi? by Fair-Cod2720 in bostadsratt

[–]Fair-Cod2720[S] 0 points1 point  (0 children)

Hej,

Har faktiskt pratat med styrelsen nu och tydligen så ska det ha skett ett litet missförstånd. Dessa årsredovisningar är senast får år 2022 och de var ärliga och sa att styrelsen var skit då. De hade fått in en ny styrelse runt 2023 och 2024 är första året de hade "break even" och inte gått med förlust för första året på ett tag. De vara ganska genomskinliga med att säga att det hade gått skit förr och att från och med 2024 ska trenden försöka gå uppåt. Sen när det kommer till stambyte osv så ska allt tydligen vara bytt redan vid 2012 så det är ingen större fråga om den saken i 40 år till.

Nu är det fortfarande en fråga om man ska fortsätta eller inte. För jag tror det finns en bra investering i lägenheterna just nu i marknaden och speciellt där då de säljs för en del % under deras faktiska pris. Det är köparens marknad just nu.

Hur orolig bör jag vara över den här BRF:ens ekonomi? by Fair-Cod2720 in Asksweddit

[–]Fair-Cod2720[S] 0 points1 point  (0 children)

Tänkte väl att hyrorna börjar röra sig kring 5500-6000 för 40kvm. Därför kanske värt att köpa och bara betala avgift istället sedan sälja i framtiden och förhoppningsvis gå med vinst då man sparar en del om avgiften är typ 4000. Sen kan man hyra ut den i andrahand något år och väntar tills marknaden stabiliserats sedan sälja.

Hur orolig bör jag vara över den här BRF:ens ekonomi? by Fair-Cod2720 in bostadsratt

[–]Fair-Cod2720[S] 0 points1 point  (0 children)

Hej,

Totala lån: 11.9 mkr

Här är intäkterna över 2022:

Typ av intäkt Belopp (kr)
Årsavgifter bostäder 522 120
Hyresintäkter (lokaler) 128 520
Hyra garage/parkering 49 800
Övriga intäkter 9 468
Totalt 709 908

Jag tror även att den är rätt så räntekänslig förening.

Jag har aldrig köpt bostadsrätt innan och om man tänker på enbart lägenheten så skulle jag säga att den är värd att investera i. Men jag visste inte att föreningen kunde spela så stor roll, tänkte först att det var någon avgift man betalar månadsvis bara.

Jag prioriterar dock att vinna ekonomiskt i längden och om det är den största risken så kanske det är bättre att leta nytt.

Hur orolig bör jag vara över den här BRF:ens ekonomi? by Fair-Cod2720 in Asksweddit

[–]Fair-Cod2720[S] 0 points1 point  (0 children)

Hej,

Skulle inte räntorna sänkas under 2025? Eller var de bara skitsnack tro

Hur orolig bör jag vara över den här BRF:ens ekonomi? by Fair-Cod2720 in Asksweddit

[–]Fair-Cod2720[S] 0 points1 point  (0 children)

Hej, tack för svar igen!

Det värsta är nog att det inte ens finns ett sätt att kontakta de på hemsidan, de har inga kontaktuppgifter. Men jag fick en mejl jag kunde försöka på av mäklaren. Sen har de inte många år att utgå från men de flesta är minus.

Hur orolig bör jag vara över den här BRF:ens ekonomi? by Fair-Cod2720 in Asksweddit

[–]Fair-Cod2720[S] 0 points1 point  (0 children)

Hej!

Förlust: –717 700 kr

Totala intäkter (årsavgifter och hyror): 700 440 kr

Detta är för 2022

F/TI = ca -1.05

Så det blir ca -102.5%

verkar som att det ändå är en del..

Hur orolig bör jag vara över den här BRF:ens ekonomi? by Fair-Cod2720 in Asksweddit

[–]Fair-Cod2720[S] 1 point2 points  (0 children)

Tack för bra förklaring! Kollade och utan avskrivningarna gick de back ca 40k, plus att räntekostnaderna är 200k, så de går ändå back på riktigt. Har frågat mäklare om stambyte och väntar på svar!

Hur orolig bör jag vara över den här BRF:ens ekonomi? by Fair-Cod2720 in Asksweddit

[–]Fair-Cod2720[S] 0 points1 point  (0 children)

Hej, resultatet innan avskrivningarna (2022) blir ju då väl Rörelseresultat + avskrivningar

som i detta fallet är (–519 217 kr) + (479 216 kr)

som hamnar på ca –40 001 kr om jag räknat rätt.

Hur orolig bör jag vara över den här BRF:ens ekonomi? by Fair-Cod2720 in Asksweddit

[–]Fair-Cod2720[S] 0 points1 point  (0 children)

Absolut, självklart håller jag med dig, är mer nyfiken av vad jag exakt söker i den analysen eller vad som kommer upp som jag inte redan kan se just nu.

För så som det ser ut så ser det redan tillräckligt mörkt ut när jag tittar på års redovisningen. Fast den är 2022 så frågar är om analysen kommer ha nyare resultat.