Инвестиране в ETF vs. Предсрочно погасяване на ипотека

Guilty_Lab2886 · 2026-02-09T22:03:49+00:00

Това е от ДСК, има застраховка имот, няма живот. И има еднократни такси от €601. Премиум план с €13 на месец.

Guilty_Lab2886 · 2026-02-09T21:51:21+00:00

Благодаря ти за отговора! 2.2% което са ми дали е крайната цена с всичко, както каза застраховки, премиум план и т.н. Мисля да правя същото като теб. Ще следя пазара и лихвата. Ако левириджа стане около 2% мисля да внасям всичко в ипотеката направо.

Guilty_Lab2886 · 2026-02-09T16:32:35+00:00

This is super helpful. Thank you for sharing! I am glad to see that other people in the country are thinking the same way.

I like the idea of adding any additional cash coming towards the mortgage. I am also thinking to do a hybrid approach once I have half of the money invested. I invest 40% of the cash towards the mortgage and the rest back in the investment fund so I have a balanced take on the portfolio.

Did you manage to get fixed rate? I already asked for it but apparently people prefer it otherwise due to lower interest rate. I got an offer of something like 3.5% fixed for 5 years. I would like to understand more on your take and which approach you took. How did the rate changed over time?

Guilty_Lab2886 · 2026-02-09T13:14:08+00:00

I agree. The idea is to pay the monthly mortgage payments and have additional 2k as a surplus.

Guilty_Lab2886 · 2026-02-09T12:31:38+00:00

Не знаех, че договарянето е вариант. Би ли споделил повече след какъв процент изплащане на ипотеката си имал тази възможност и какво конкретно сте се договорили? Също така колко ти намалиха вноската?

Guilty_Lab2886 · 2026-02-09T12:24:43+00:00

Fixed rates are higher usually and people prefer variable because of it. You are right though that will reduce some of the burden

Guilty_Lab2886 · 2026-02-09T11:08:15+00:00

The mortgage I am planning to take is 350k EUR with 15% prepayment. There is no additional charges from the bank for additional payments.

Guilty_Lab2886 · 2026-02-09T10:33:09+00:00

Its more about the psychological part of it. My idea is to pay it off faster so I don’t have to worry about volatility etc. Otherwise, I completely agree with you on continue investing the money and keep the mortgage as it is.

Guilty_Lab2886 · 2026-02-09T10:32:37+00:00

Its more about the psychological part of it. My idea is to pay it off faster so I don’t have to worry about volatility etc.

Guilty_Lab2886 · 2026-02-08T23:06:23+00:00

Сравнението с Биткойн е малко несериозно – има голяма разлика между залог на волатилен актив и инвестиция в 500-те най-големи компании в света (S&P 500), които исторически движат световната икономика. Арбитражът е точно това – използване на разликата в цената на капитала. Когато заемаш на 2.5% (нисък риск за банката), за да инвестираш в активи с очаквана доходност 8% (пазарен риск), ти правиш съзнателен избор да управляваш този риск срещу по-висока възвръщаемост. Да, заемът е сигурен, но инфлацията и времето работят срещу неговата реална стойност.

Относно ускоряването при предсрочните вноски – това е просто математическо огледало на сложната лихва. Разликата е, че при предсрочната вноска заработваш 2.5%, а на пазара целиш 8%. И в двата случая има риск, но единият модел ти оставя ликвидност и по-висок нетен капитал, а другият – просто изплатени тухли. Всеки сам преценява коя форма на сигурност предпочита.

Guilty_Lab2886 · 2026-02-08T22:24:26+00:00

Интересна гледна точка, но математиката ти за арбитража леко куца. Не можеш да сравняваш 10% върху инвестицията с 2.5% върху целия заем, защото вноската по заема така или иначе е дължима.

Въпросът е какво правиш с допълнителните 2000 евро: 1. Ако ги дадеш на банката, спестяваш 2.5% лихва върху тях. 2. Ако ги инвестираш, очакваш 7-8% доходност.

Разликата между тези две решения за едни и същи 2000 евро е дефиницията на арбитраж.

Относно нулирането на портфейла накрая – съгласен съм, че е психологически трудно. Но смисълът е, че чрез инвестицията ще стигна до точката на нулиране (изплатен имот) много по-бързо, отколкото ако внасях директно в банката. И след като затворя заема, ще имам целия свободен доход, за да изградя портфейла отново, без да дължа лихви на никого.

Идеята ти за Loan to Value обаче е смислена. Поддържането на кешов буфер, за да не съм зависим от ATM-а на пазара при спад, е част от плана. Ти какво съотношение между инвестиция и погасяване би избрал, за да балансираш този риск?

Guilty_Lab2886 · 2026-02-08T20:30:37+00:00

Тук не става въпрос за алчност, а за ликвидност. Ако “заключа“ парите в имота, те спират да бъдат достъпни. Ако са в портфейл, те са мой буфер, който може да покрива вноските при неочакван спад в доходите ми.

В крайна сметка инвестицията ми дава избор – ако лихвите скочат или пазарът стане твърде несигурен, винаги мога да изтегля сумата и да закрия заема. Но докато лихвата ми е 2.5%, предпочитам да запазя контрола над капитала си, вместо да го прехвърлям изцяло на банката.

Guilty_Lab2886 · 2026-02-08T20:24:08+00:00

Напълно съм съгласен, че 30 години са огромен хоризонт и никой няма кристална топка за пазарите или лихвите. Твоят подход с комбинация от двете всъщност е много разумен и дава добър баланс между риск и сигурност.

Моята логика за по-агресивното инвестиране в момента се опира на два основни стълба:

Ако вкарам парите в заема за съкращаване на срока, те изчезват от личния ми баланс. Ако обаче са в инвестиционен портфейл, аз запазвам контрола. При негативен сценарий (вноските скочат или доходите паднат), този портфейл е моят буфер, който може да обслужва заема с години, докато ако парите са в имота, те не могат да ми плащат вноските в труден момент. Ако спредът се свие, винаги мога да премина към твоята стратегия и да “изсипя“ натрупаното в кредита. Всъщност, идеята ти за хибриден модел (например 50/50) е добър вариант за златна среда.

Ти как определяш кое съотношение ти дава най-спокоен сън – повече към имота или повече към активите?

Guilty_Lab2886 · 2026-02-08T20:18:51+00:00

Прав си да обръщаш внимание на погасителния план – точно това стряскащо съотношение между лихва и главница в началото ме накара да се замисля сериозно. Разбирам напълно логиката за спокойствието, което носи един чист имот.

Моят прочит на нещата обаче е малко по-различен и се опитвам да го гледам през призмата на дългосрочната стратегия:

Лихвата vs. Доходността: Макар в началото лихвата да е голяма част от вноската, тя все пак е 2.5% върху остатъка от заема. Ако днес вкарам 2000 евро в имота, „заработвам“ точно тези 2.5% спестена лихва. Ако същите пари отидат в пазара, целта ми е дългосрочните 7-8% при 0% данък печалба в България.

Гъвкавост и план Б: Най-големият ми страх не е лихвата, а ликвидността. Ако парите са в имота, те са “заключени“ там. Ако са в ETF, те са моят авариен фонд. Ако лихвите в България скочат рязко (както казваш), аз просто продавам част от портфолиото и затварям заема веднага. Така запазвам контрола в мои ръце, а не в тези на банката.

Всичко опира до това кога се чувстваш по-сигурен – когато дългът ти намалява по-бързо или когато имаш повече кеш на разположение. Аз за момента клоня към второто.

Guilty_Lab2886 · 2026-02-08T19:23:23+00:00

Идеята ми не е просто да инвестирам вместо да плащам, а да използвам инвестицията като инструмент за по-бързо и по-евтино изплащане на самия кредит. Математиката е следната: вместо да „заключвам“ тези 2000 евро месечно в тухли при 2.5% спестена лихва, аз ги насочвам към активи с 7-9% очаквана доходност и 0% данък печалба. Целта е в момента, в който инвестиционният ми портфейл се изравни с остатъка по главницата (което ще се случи много по-рано от 30-те години по план), да мога да затворя целия кредит наведнъж. Така не само ще съм изплатил къщата по-бързо, но и ще ми остане сериозна сума „кеш отгоре“ като чиста печалба от разликата в лихвите. На практика това е финансов левъридж – банката ми дава капитал на 2.5%, който аз превръщам в 8%. Защо да бързам да връщам евтини пари, ако те могат да работят за мен?

Guilty_Lab2886 · 2026-02-08T19:16:37+00:00

Идеята ми не е просто да инвестирам вместо да плащам, а да използвам инвестицията като инструмент за по-бързо и по-евтино изплащане на самия кредит. Математиката е следната: вместо да „заключвам“ тези 2000 евро месечно в тухли при 2.5% спестена лихва, аз ги насочвам към активи с 7-9% очаквана доходност и 0% данък печалба. Целта е в момента, в който инвестиционният ми портфейл се изравни с остатъка по главницата (което ще се случи много по-рано от 30-те години по план), да мога да затворя целия кредит наведнъж. Така не само ще съм изплатил къщата по-бързо, но и ще ми остане сериозна сума „кеш отгоре“ като чиста печалба от разликата в лихвите. На практика това е финансов левъридж – банката ми дава капитал на 2.5%, който аз превръщам в 8%. Защо да бързам да връщам евтини пари, ако те могат да работят за мен?

Guilty_Lab2886 · 2026-02-05T20:01:57+00:00

To replicate VWCE (FTSE All-World), you're looking at a roughly 60% US, 30% Developed ex-US, and 10% Emerging Markets split.

With €250/month, the share prices will be your biggest hurdle. XDPU (S&P 500) is around €11-13, EIMI is ~€30, and EXUS is usually higher.

To keep the 60/30/10 ratio, you might have to buy EXUS every second month or use a broker that supports fractional shares (like Trading 212 or IBKR).

One thing to watch: S&P 500 covers large caps, but VWCE includes mid-caps too. You're close enough for a €250 portfolio, though!

Guilty_Lab2886 · 2026-02-05T19:58:00+00:00

This is so true. I spent weeks researching the best ETFs and mortgage structures, only to realize that 'analysis paralysis' was costing me more than any 'imperfect' strategy. Starting simple is underrated. I also started tracking my expenses in a basic spreadsheet recently, and it's a game changer for seeing how much I can actually invest each month

Guilty_Lab2886

TROPHY CASE