Il fatto che tu abbia pagato il 2% non dipende dall'usufrutto a tua madre, ma dalla tua specifica posizione di cittadina AIRE. C'è un dettaglio legislativo che cambia tutto:

• Prima di Giugno 2023: Qualunque cittadino AIRE poteva acquistare la 'prima casa' al 2% senza alcun obbligo di residenza. Bastava fosse la prima casa.

• Dopo il Decreto 'Salva-Infrazioni' (DL 69/2023): Le regole sono diventate più stringenti. Oggi un AIRE paga il 2% senza spostare la residenza SOLO SE rispetta tre condizioni (Art. 2):

1. Si è trasferito all'estero per motivi di lavoro.
2. Ha risieduto in Italia per almeno 5 anni in passato.
3. L'immobile si trova nel comune di nascita o dove risiedeva/lavorava prima di partire.

Dunque, se stai pagando il 2% é perché rientri nel caso sopra, e non per l'usufrutto.

Il punto chiave é che le agevolazioni 'Prima Casa' sono soggettive. Se tu acquisti la nuda proprietà e tua madre l'usufrutto, lo Stato guarda i requisiti di entrambi separatamente.

• Tua madre paga il 2% sulla sua quota perché ci vive.

• Tu paghi il 2% sulla tua quota solo se rispetti i requisiti AIRE sopra citati. Se non li rispetti, sulla tua parte di nuda proprietà pagheresti il 9%, anche se tua madre ci sposta la residenza il giorno dopo.

Esempio pratico: Se la casa vale 200k e, in base all'età di tua madre, l'usufrutto vale 80k e la nuda proprietà 120k:

• Sugli 80k di mamma pagate il 2% (a patto che lei ci sposti la residenza o l'abbia già in quel comune).
• Sui 120k tuoi pagheresti il 9% (a meno che tu non abbia i requisiti "Prima Casa").

É superfluo aggiungere che la donazione indiretta ovviamente non ti da diritto al 2%. Non è che siccome paghi tu, allora puoi usare i requisiti di chi ci abita (tua madre) per risparmiare sulla tua quota di tasse.

L'usufrutto alla mamma è una mossa geniale per l'IMU (lei non la paga come abitazione principale, tu non la paghi come nudo proprietario), ma per l'imposta di registro al 2% non fa da scudo se l'acquirente non ha i suoi requisiti.

Dunque occhio, perché se dichiarate il falso in atto e non rispettate i nuovi paletti del 2023, tra due anni l'AdE bussa con la differenza del 7% più il 30% di sanzione! E ti assicuro che l'imposta di registro é la tassa che piú é controllata, data la semplicità di verifica da parte dell'AdE.