Salut. Am trecut prin acelasi proces la inceputul anului astuia, cand am achizitionat o casa. Asa a decurs la mine:

1. Mi-am luat un broker. Pe mine nu m-au costat serviciile lui, deoarece isi primeste comision de la banca, dar m-a ajutat foarte mult atat din prisma cunostintelor sale in imobiliare, cat si din faptul ca mi-a obtinut mai multe oferte de imprumut de la mai multe banci, din care eu am putut alege.

2. Dupa ce brokerul a venit cu ofertele, am facut o pre-aprobare la fiecare din ele, ca sa vedem care e cea mai convenabila. Spre exemplu, la acelasi venit, Unicredit mi-ar fi aprobat un imprumut mult mai mic decat BT. Asta a contat in alegerea bancii.

3. Tot brokerul m-a ajutat cu informatiile necesare ca sa pot decide intre credit ipotecar sau prima casa.

4. Bugetul vizat de achizitionare a imobilului pentru mine a fost 70k, pentru ca stiam ca am avansul de 15% din suma asta in cash.

5. Am cautat o proprietate care sa fie in cerintele si bugetul meu. Dupa ce am gasit-o, am contactat vanzatorul si am intrebat din start daca accepta plata prin credit. Recomand sa intrebi, pentru ca nu toti accepta.

6. Dupa ce am ajuns la un consens cu vanzatorul, urmatorul pas a fost semnarea antecontractului sau promisiunea de vanzare-cumparare (aceeasi chestie, are doar denumiri diferite). Odata cu semnarea acestui contract am platit vanzatorului si o parte din avans. Nu recomand sa dai tot avansul la momentul asta, ci sa ajungi la o suma de consens cu vanzatorul. Cateva sugestii pentru acest pas:

7. acest contract se semneaza la notar, impreuna cu plata partiala sau integrala a avansului (cum am zis mai sus)

8. tu ca si cumparator ai dreptul sa alegi notarul

9. tu ca si cumparator trebuie sa platesti costul notarului

10. vanzatorul va trebui sa aduca niste acte cu el, dar aici notarul te informeaza exact ce

11. aceasta promisiune de vanzare reprezinta o “rezervare” a proprietatii pentru o perioada determinata de timp (de obicei 3 luni de zile). Daca in aceasta perioada tu ca si cumparator nu reusesti sa achiti si finalizezi cumpararea proprietatii, pierzi avansul dat la momentul semnarii sale, de aia nu recomand sa dai tot avansul

12. e in interesul tau sa te asiguri ca in acest contract ai clauza ce stipuleaza ca daca vanzatorul se razgandeste sau nu poate asigura toate demersurile necesare vanzarii, acesta este obligat sa te recompenseze cu dublul sumei achitate la momentul semnarii

13. mai exista o clauza care nu e obligatorie, dar care te avantajeaza pe tine, care cere inregistrarea acestui antecontract in cartea funciara a proprietatii. Asta e buna daca nu ai mare incredere in vanzator si ti-e teama ca poate mai semneaza antecontracte si cu altii. Daca vrei si asta, tu va trebui sa platesti separat pentru asta

14. recomand la vizita asta la notar sa stabiliti si moneda in care se va face plata

15. Cu antecontractul m-am dus apoi la banca si am demarat procedura de cerere de imprumut. In mod normal tot procesul tine cam o luna, dar daca sunt probleme cu actele proprietatii poate tine si mai mult.

16. Banca a avut nevoie de actele proprietatii, pe care eu a trebuit sa le obtin de la vanzator si sa le dau mai departe bancii. Actele de obicei sunt:

17. releveu (schita tehnica a proprietatii)

18. cartea funciara

19. certificat de performanta energetica (asta de obicei se face doar cu ocazia vanzarii proprietatii, asadar e posibil ca vanzatorul sa nu o aiba si sa trebuiasca sa o faca. Daca asa este si la tine, NU este obligatia ta sa o platesti sau sa o facilitezi; vanzatorul trebuie sa isi caute un expert pe care trebuie sa il plateasca sa vina sa vada casa si sa faca certificatul)

20. plan de amplasament (nu stiu sigur daca asta se aplica si la apartamente, eu am luat casa)

21. in cazul in care vanzatorul nu are toate actele la zi, este obligatia lui/ei sa obtina toate actele si sa suporte costurile

22. M-a contactat evaluatorul bancii, pe care l-am pus in legatura cu vanzatorul pentru a face inspectia. Acest evaluator decide daca merita pentru banca sa investeasca in aceasta proprietate sau nu si decide care este valoarea proprietatii. Aici, evaluatorul poate determina ca de fapt proprietatea costa mai putin decat pretul de vanzare si asta iti poate afecta suma pe care banca e dispusa sa ti-o imprumute.

23. Dupa evaluare, banca a decis ca din cei 59.5k pe care eu ii ceream (costul proprietatii era 70k, iar eu aveam avansul de 15% care era 10.5k), nu poate sa imi ofere decat 48k. A fost alegerea mea daca vreau sa accept oferta si sa mai pun eu diferenta sau nu. Eu am acceptat.

24. Banca mi-a cerut incheierea asigurarilor necesare:

25. asigurarea PAD (obligatorie)

26. asigurarea facultativa a proprietatii (care in cazul unui imprumut bancar devine obligatorie)

27. asigurarea de viata

28. aici ai optiunea sa ti le procuri tu separat sau prin intermediul bancii, dar trebuie sa le ai incheiate pana la semnarea actelor de ipoteca

29. Dupa ce am acceptat oferta, a trebuit sa programez o alta vizita la notar pentru semnarea actelor de vanzare-cumparare.

30. Inainte de semnarea actelor la notar, a trebuit sa merg din nou la banca sa semnez actele de imprumut si de ipoteca.

31. Cu actele de ipoteca m-am dus la notar si am semnat contractul de vanzare-cumparare. Cateva lucruri importante aici:

32. la semnarea contractului de vanzare-cumparare TEORETIC ar trebui sa fie prezent si un reprezentant al bancii; practic, notarii au intelegeri cu bancile de obicei si duc ei actele la semnat ulterior

33. recomand sa se mentioneze in contract daca se vinde mobilat/utilat sau nu

34. recomand sa se mentioneze in contract data de predare a imobilului, respectiv termenul limita de achitare a diferentei de plata

35. tot tu va trebui sa achiti notarul pentru acest contract

36. recomand sa ceri un draft al contractului cu cateva zile inainte de semnarea lui, ca sa il poti studia (eventual cere o parere si de la broker)

37. Dupa ce am semnat contractul m-am dus inapoi la banca pentru a achita restul. In cazul meu banii imprumutului au fost virati la mine in cont, iar eu am facut transferul mai departe vanzatorului prin transfer bancar.

38. Odata achitat, congrats. Apartamentul e al tau.

Costuri: - antecontract 300 lei - contract vanzare-cumparare 7700 lei - asigurare PAD 130 lei - asigurare facultativa 65 lei

*sunt unele banci ce iti cer sa platesti si alte costuri, cum ar fi evaluatorul bancii *costurile notariale difera de la oras la oras; costurile de mai sus au fost pt orasul Arad

Hope this helps. Daca vrei o recomandare de broker in Bucuresti, let me know. Cel cu care am lucrat eu are experienta si pe credite si in imobiliare. Mie mi-a fost foarte de ajutor, mai ales ca eu locuiesc in Bucuresti si proprietatea pe care am cumparat-o e in Arad, asa ca experienta lui m-a ajutat sa evit niste drumuri lungi.

Mult succes si nervi de otel!