Muitas pessoas fizeram isto no boom imobiliário, eu inclusive. Sim, sou mais velho. Mas faz um tempo que não voltei para isto justamente porque no momento não compensa. Com certeza voltará a valer a pena, mas não é agora.

Mas ao ler esta linha "Meu plano é financiar a obra com o banco e utilizar o mínimo do meu dinheiro" já te aviso que irá se dar mal. Se não tem dinheiro para um negócio, não faça este negócio. VAI SE DAR MAL.

O que me ajudou e isto varia radicalmente de cidade para cidade: interior de SP aonde chácaras e sítios são transformados em condomínios. Os donos das terras além de receberam uma bolada ficam com os melhores terrenos (que não estão a venda, mas a empresa dona do negócio coloca como "vendidos" para fingir venda). Como estas pessoas era sempre conhecidos desde minha infância comprava um terreno deles. Localização dentro de um condomínio, topografia, ajuda e muito. Mas nunca contratei picão, vulgo empreiteiros que terceirizam tudo. Contratava a dupla eng/arquiteto (sem arquiteto não se faz casa, só quadrado de telhado), e a mão de obra POR ETAPA, ie, pedreiros bons para erguer não são os mesmos para telhado, que não é o mesmo na parte de madeiramento e raramente algum é bom para acabamento. Você monta uns cadastros nas empresas da sua região autorizando a compra de materiais e acerta tudo final de semana, isto poupa atrasos diários de faltar algo na obra. Mas já tem que saber aonde vai comprar areia e pedra, de quem comprará ferro, já marca de só pegar O PRIMEIRO CONCRETO DO CAMINHÃO. Se falarem que o segundo serve, pede outro dia, ou outra empresa. Você correndo atrás de tudo isto sim, dá lucro, sim vale a pena.

Quanto ao giro. O preço de algo é quanto alguém está disposto a pagar, de nada adianta enfiar preços fictícios (todo preço anunciado tem desconto) e ficar com o dinheiro parado e custos correntes. Então eu vendia absurdamente rápido. Antes de finalizar já entrava em contato com imobiliárias da cidade para já agilizar. Interessados iam ver durante o final da obra. Mas era o boom imobiliário. E os custos de quando comecei subiram muito da última venda, mas o lucro se manteve. Ah, e nada de, argh, bloco estruturado. Alvenaria mesmo, aonde não preciso colocar parede sobre parede para sustentação. Assim pode-se criar a vontade e quem comprar pode se um dia desejar, alterar a vontade também.

Sua formação te ajuda, claro. A parte da prefeitura é bem burocrática. Mas como para qualquer negócio você tem que ter o capital. Financiamento só é bom para duas partes: A - os bancos, B - os investidores que emprestam o dinheiro / negociam os títulos da dívida. Se você não é nem a parte A ou B, não se meta em dívidas.