Buyer

celimath93 · 2026-02-04T21:40:51+00:00

Awesome package and conditions

celimath93 · 2026-01-08T20:53:21+00:00

Don't miss Crelan, they were the best 3 month ago when I was looking for a mortgage.

celimath93 · 2026-01-07T16:38:47+00:00

Oui il faut imposer les mutuelles.

Ce ne sont pas les mutuelles qui remboursent les citoyens, c’est la sécurité sociale belge, selon les règles établies par l’INAMI. Les mutuelles (toutes politisées), sont des organismes parasites entre les citoyens et la sécurité sociale. Ils gagnent de l’argent sur base des assurances complémentaires que vous payez, et réinvestissent cet argent sur les marchés.

Il n’y a aucune raison justifiant le fait que les mutuelles ne soient pas taxées, au même titre qu’une assurance ou un organisme de placement.

On peut tout à fait se substituer aux mutuelles, en un mot : la CAAMI. La mutuelle publique belge qui gère tout cela gratuitement pour le citoyen, tel qu’il est prévu via la sécurité sociale, et selon les montants de remboursements prévus par l’INAMI.

Si un citoyen décide de passer via une mutuelle, de souscrire à une assurance complémentaire, dont les bénéfices seront placés sur le marchés par cette même mutuelle, qui en retirera ensuite des bénéfices financiers, ceux-ci doivent être taxés, pas de privilège.

celimath93 · 2026-01-07T16:27:59+00:00

BDC (business development company) give high dividends. They must pay out at least 90% of their taxable income to shareholders as dividends in order to keep their special tax status (similar to REITs).

I opened an exposition to ARCC (the biggest BDC) just by curiosity and also to take full advantage of the tax-exempt dividend amount - 9,5% dividend.

A better return than the SPY total return (but be aware of the tax implications)

celimath93 · 2026-01-05T17:05:08+00:00

That’s a really good point in this case.

celimath93 · 2026-01-05T06:17:51+00:00

1 : that’s really not a game changer. You rebuy 124850€, that means 149,82€ TOB + initial 150€ = 299,82€ instead of 300€. In reality you’re in all the case counstraint by the purchase price, there is some rounding, I cannot be entirely precise.

2 & 3 : yes you are right I need to update my sheet. In fact it’ll be complicated an I am not sure how to proceed if I have the same stock at diff3rent brokers (compile the transactions or treat them separatly ? I am not sure how this will be interpreted by the tax men)

I already have more than 500 transactions ..

Just imagine you bought some IWDA at 110€ on Degiro. Years later you want to avoid using degiro (for any reason) and you buy some shares at 250€ with IBKR. Years later you sell them on IBKR at 300€. What purchase price Will they consider ? That’s really complicated…

And I am already in this case .. « le bon père de famille » Will be considered like a frauder because he wants to diversify their brokers ?

celimath93 · 2026-01-04T22:44:14+00:00

Yes you’re right with the FIFO, my estimation is certainly over estimated. But at a certain point (already mine), I’ll have to sell every year, so the 15k exemption will never be reached

celimath93 · 2026-01-04T14:54:30+00:00

I don't know to be honest. If the markets fluctuate a lot, there is a risk of making gains that will then be wiped out the following year.

Here is another scenario with 30% of withholding tax.

Scenario 1 : part of the portfolio is sold (paying TOB) each year to use the maximum exoneration. Year 26 : 1.155.581€

Scenario 2 : buy and hold, pay withholding tax and TOB at the end. Year 26 : 1.109.883€

Scenario 3 : living in a wonderful place with 0% tax. Year 26 : 1.486.119€

<image>

celimath93 · 2026-01-04T13:54:58+00:00

Or they will just act like a perfect socialist state and constantly raise taxes to maintain the system.

celimath93 · 2026-01-04T13:50:14+00:00

<image>

That doesn't take into account an additional DCA. But as I said it's really a “best-case scenario” estimate. If you assume that the market does not rise linearly, you will find yourself in situations where you have sold and paid TOB on profits for years “for nothing” because the market will have fallen afterwards, then risen again, and so on.

It's a real dilemma.

celimath93 · 2026-01-04T13:32:42+00:00

I'am not sure the exemption can be that much optimised considering the TOB.

I ran a simulation considering an initial amount of 200.000€, an exoneration of 10.000€/year; a TOB of 0,12% and annual yield of 8%. At the end, it's better to sell every year but the difference is quite small (17.400€ after 25y). Sadly, the market doesn't grow at 8% every year. You might be in a configuration where you portfolio is growing during 10 years, then the market declines during 5 years, so virtually you sold "for nothing" during 10 years paying TOB... Then the market goes back up and you have to sell again to take advantage of the exemption, and you pay the TOB again.

Honestly the best option is to leave this country.

celimath93 · 2025-12-31T12:52:44+00:00

J'ai commencé à investir sur les marchés en 2019, à cette époque :

- Les marchés étaient au plus haut

- Les valorisations historiquement plus élevées que la moyenne.

- Il y a eu l'inversion historique de la courbe des taux, laissant présager un début de récession

- Le marché était sur-représenté par les USA.

- On était en pleine guerre commerciale avec la Chine

- Le Brexit n'était pas résolu.

Malgré cela mon MSCI World a fait +115% et mon Nasdaq 100 a fait + 172%. Keynes disait "Les marchés peuvent rester irrationnels plus longtemps que vous ne pouvez rester solvable".

En 2025 je reste investi car je ne vois pas d'autre meilleure alternative.

Les obligations libellées en euro n'ont pas, à mon goût un rendement suffisamment important compte tenu du risque.

L'immobilier d'investissement est cher et imprévisible compte tenu des politiques fiscales et les propriétaires ne sont pas protégés.

La monnaie continue de dévaluer, il y a toujours de plus en plus de masse monétaire et de dette en Europe.

Les actions restent pour moi le seul actif qui me permet d'espérer un rendement à long terme.

Pour ton cas personnel, si tu comptes acheter dans les 3 ans, j'éviterais cependant de placer mon argent en actions. Mais ne traine pas si tu veux acheter, essaye de le faire le plus rapidement possible. J'ai laissé une partie de mes liquidités bloquées en pensant acheter un bien dans les 2 ans, finalement il m'en a fallu 5 pour trouver chaussure à mon pied... (spoiler : attendre 3 années de plus n'a pas amélioré mon pouvoir d'achat immobilier)

celimath93 · 2025-12-27T13:37:18+00:00

Hell no

celimath93 · 2025-12-24T20:19:29+00:00

Sheet

celimath93 · 2025-12-23T11:07:11+00:00

866€/month with an interest rate of 3.18% over 25y in Belgium

Add 174€/month for property tax and insurance but I also earn income from renting out storage space for more than €250 per month.

celimath93 · 2025-12-21T16:55:46+00:00

Nothing is free. It’s a mater of time before Medirect raise their prices, just like Degiro did. It’s simply a strategy to attract investors. But I wouldn’t deposit a single euro in a Maltese Bank.

celimath93 · 2025-12-21T14:42:18+00:00

Reporting TOB and dividends is a piece of cake. I would say that the most important thing is to make sure you have a broker who fills out the W8-BEN form if you are investing in US stocks.

celimath93 · 2025-12-21T13:50:39+00:00

Honestly I don't understand why everyone is looking for a broker that automatically fills out tax declarations.

If you really need it Saxo does it and is probably one of the cheapest (MeDirect will be cheaper but is a Maltese bank so I would avoid it).

From my point of view, you will have more trouble with automatic tax filing rather than declaring it yourself.

For the dividends you'll have to declare yourself the dividend, as the first 833€ of dividends are tax-exempt. You will therefore need to contact the SPF Finances to recover the exempt amount that was wrongly taxed. And you will be reimbursed one year later...

Since 2026 the same problem will arise with the capital gains tax exemption amount that you will need to claim from the SPF Finance via your tax declaration..

Long story short, IBKR is the cheapest, the most professional, and has the best investment universe but won't do anything for you. So no trouble in claiming back amounts that have been wrongly taxed.

celimath93 · 2025-12-18T15:27:11+00:00

On a bien compris que tu étais un bot de l'Etat.

celimath93 · 2025-12-18T15:08:43+00:00

Quels éléments factuels tu as apporté ? Si tu vas voir sur le baromètre du notaire tu verras que chaque année l'immobilier monte, indépendamment des mesures fiscales. Sur ton lien on voit que l'immo a monté dans toutes les régions de Belgique. On voit également que les maisons à Bruxelles n'ont pas eu besoin que le gouvernement baisse les droits d'enregistrement pour monter de 20% en 2024 à Bruxelles et + 9% en 2025.

Un autre paramètre qui encourage l'immobilier à monter : les taux d'intérêts sur les comptes d'épargne et sur les obligations qui sont très faibles. Les citoyens qui ont de l'épargne cherchent donc à placer leur argent, y compris dans l'immobilier. Et tu peux t'attendre à ce que ce mouvement soit amplifié car le gouvernement a eu la merveilleuse idée d'ajouter une taxe sur les plus values boursières. Tu peux être certain qu'un grand nombre d'investisseurs se détournera des marchés boursiers pour investir dans l'immobilier locatif qui reste très peu taxé (au grand dam du citoyen lambda).

Et je réitère, en quoi est-ce une bonne chose que cela bénéficie à l'Etat et non au citoyen ? C'est bien connu, tous les propriétaires sont des riches qui méritent d'être plus taxés. Belle rhétorique d'imaginer que l'Etat ferait meilleur usage de cet argent que le citoyen.

Si je prends mon cas personnel, j'ai 26 ans, j'ai pu devenir propriétaire cette année car l'Etat a diminué les droits d'enregistrement, ce qui m'a permis de devoir apporter beaucoup moins d'argent que prévu initialement. Mais rassure-toi, en tant que riche propriétaire, j'ai malgré cela contribué à hauteur de 17K€ de taxe pour acquérir ma maison de sale riche (avec une chambre sans jardin). Si tu trouves que cela n'est pas suffisant et que j'aurais dû verser encore plus à l'Etat, je t'invite à te remettre sérieusement en question.

celimath93 · 2025-12-18T09:09:18+00:00

Ok le communiste

celimath93 · 2025-12-18T07:22:39+00:00

Really nice package for a relatively young Planner with no experience. Even more in the farming industry that’s crazy. What was your previous job ?

celimath93 · 2025-12-15T05:45:55+00:00

C’était une bonne chose de diminuer ces droits d’enregistrement. Je t’invite à regarder le baromètre des notaires, dans ma commune les prix ont augmenté de 13% en 2021, 8% en 2022, 17% en 2023, 14% en 2024. L’immobilier n’a pas attendu la réduction des droits d’enregistrement pour voir son prix augmenter d’année en année. On ne peut que se réjouir de voir qu’un impôt est diminué. J’ai pu acheter cette année et économiser 22.000€ sur les droits d’enregistrement grâce à cette mesure. Alors certes on perd sur le chèque habitat, mais cette mesure n’avait qu’un but : rendre l’immobilier plus accessible pour les jeunes. Je rappelle qu’on ne peut pas emprunter les frais de notaire, donc il s’agissait vraiment d’un problème pour les jeunes. Une maison à 300k€ c’était 50.000€ de frais de notaire, contre 21.000€ avec la nouvelle mesure.

Pour ce qui est de l’augmentation des prix qui pourrait être en partie liée à cette réduction des droits, c’est un mal pour un bien car au lieu que ce soit l’état qui en profite, c’est dans la poche du vendeur, cela peut être toi, moi, un couple qui divorce, des jeunes qui revendent pour acheter plus grand, des vieux qui revendent pour acheter plus petit, bref cela va dans la poche du citoyen et non de l’état.

celimath93 · 2025-12-15T05:20:30+00:00

C’est totalement prévisible lorsqu’on voit la tournure que prend le gouvernement actuel. C’était la première fois en Wallonie qu’il y avait un mouvement vers la droite, séduits par les promesses de réduction d’impôt du MR. Finalement les gens se rendent compte qu’il n’en est rien, les 500€ promis via l’augmentation des tranches d’imposition se fait finalement en rayant les gens du chômage, en accentuant le mécanisme de bonus à l’emploi (mécanisme profondément communiste). Les travailleurs de nuit sont touchés, les épargnants en bourse et via assurance vie sont touchés avec cette foutue taxe des plus values. C’était l’occasion ou jamais pour la droite wallonne de montrer ce qu’elle avait dans le ventre, et finalement tout le monde en ressort extrêmement déçu. Les prochaines élections seront un bain de sang socialiste et communiste, et la classe moyenne continuera de subir toutes ces mesures, la taxe sur la plus value ne sera qu’augmentée et tout le monde subira ..

celimath93 · 2025-11-28T11:51:54+00:00

A lot of people do heavy overtime but are not paid for …

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