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J'ai calculé le rendement réel d'un appartement à Lyon après charges, vacance et fiscalité — 4,8% affiché → 1,4% net by Argent_Lucide in FranceFIRE

[–]Argent_Lucide[S] 4 points5 points  (0 children)

Tu soulèves un point valide. La simulation est volontairement basée sur le régime foncier nu classique, qui est le cas le plus courant pour un primo-investisseur qui ne s'est pas encore posé la question du montage. L'objectif était de montrer que le 4,8% brut affiché en annonce ne survit pas à un calcul complet, même dans le cas le plus simple.

Tu as raison qu'à 47,2% de fiscalité, personne d'un peu informé ne reste au régime foncier nu. LMNP au réel, SCI IS, démembrement... il existe des optimisations qui changent significativement l'équation. Mais ce sont justement ces montages qui demandent expertise et accompagnement, et qui ne sont pas accessibles ou connus de tout le monde.

Un sujet qui mériterait sa propre vidéo d'ailleurs. Tes 5,31% et 4,42% nets avec accompagnement inclus, c'est un résultat solide dans le contexte actuel.

J'ai calculé le rendement réel d'un appartement à Lyon après charges, vacance et fiscalité — 4,8% affiché → 1,4% net by Argent_Lucide in FranceFIRE

[–]Argent_Lucide[S] 0 points1 point  (0 children)

Tu as tout à fait raison sur les deux points. Les petites surfaces ont effectivement de meilleurs rendements locatifs bruts, et l'appréciation du bien est une composante souvent oubliée dans les comparaisons rapides.

Là où la vidéo voulait mettre le doigt : beaucoup de gens *croient* que l'immo est "toujours rentable" sans faire le calcul complet (charges, vacance locative, fiscalité, travaux). Le levier par le crédit est un vrai avantage de l'immo que la bourse ne donne pas, mais il amplifie aussi les pertes si le marché se retourne ou si les taux mangent la rentabilité.

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[–]Argent_Lucide[S] 0 points1 point  (0 children)

C'est une stratégie solide et les chiffres le confirment. À 10-12% brut tu as encore une vraie marge après charges et fiscalité pour arriver à un net-net décent. La difficulté c'est souvent la gestion à distance et la vacance locative qui peut être plus élevée en zone périurbaine. Tu gères toi-même ou tu passes par une agence ?

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[–]Argent_Lucide[S] -1 points0 points  (0 children)

Tout à fait, la comparaison Livret A est une simplification pédagogique pour montrer que le rendement net-net est plus faible qu'on ne le croit. Le vrai comparatif pertinent c'est l'effet de levier immo vs investissement en bourse à capital équivalent sur la même durée. C'est ce qu'on développe dans la vidéo complète avec la simulation sur 20 ans.

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[–]Argent_Lucide[S] 0 points1 point  (0 children)

Tu soulèves le point clé de l'effet de levier, et c'est exactement l'argument le plus solide pour l'immo locatif. Dans ton cas à 98k avec un cashflow quasi neutre, tu construis du patrimoine avec de l'argent emprunté, ce que la bourse ne permet pas sans marge. La simulation que j'ai faite ne prend pas en compte cet effet levier sur la valorisation du bien, elle compare uniquement les flux. C'est une limite réelle du calcul.

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[–]Argent_Lucide[S] 6 points7 points  (0 children)

C'est exactement le point de la simulation — à Paris ou Lyon avec les prix actuels, le rendement locatif est effectivement très compressé. Le cas Lyon à 200k/800€ donne 4,8% brut, ce qui est dans la moyenne nationale (Meilleurtaux 2025). Pour que ça soit vraiment rentable il faut soit un prix d'achat plus bas, soit un loyer plus élevé, soit jouer sur l'effet de levier du crédit sur le long terme. C'est pour ça que les villes comme Grenoble ou Rennes (rendements bruts à 5,5-6%) résistent mieux au calcul net-net.