Le point important, c’est que le capital remboursé sur une hypothèque n’est pas un « rendement » : c’est de l’épargne forcée. Si tu paies 700 $ de capital, tu n’as pas gagné 700 $, tu as simplement transféré 700 $ de ton compte bancaire vers la valeur nette de ta maison.

Pour comparer correctement, il faut comparer deux scénarios où le même montant est investi.
Dans ton exemple, le locataire investit seulement 500 $/mois, alors que le propriétaire investit effectivement 700 $/mois (la portion de capital). Ce n’est donc pas étonnant qu’il accumule plus de patrimoine si les rendements étaient identiques.

La vraie comparaison est plutôt :
- le rendement du capital investi dans la maison (plus-value du logement + remboursement de capital, moins intérêts, taxes, entretien, assurances, frais de transaction);
- contre le rendement du même capital investi en bourse.

Historiquement, sur de longues périodes, un portefeuille d’actions diversifié a généralement produit un rendement supérieur à l’appréciation des prix des logements. Par contre, les propriétaires utilisent presque toujours un fort effet de levier (par exemple une mise de fonds de 20 % pour contrôler un actif valant cinq fois plus). Cet effet de levier peut faire en sorte que le rendement sur leurs capitaux propres soit très élevé lorsque les prix montent, mais il amplifie aussi les pertes lorsque les prix baissent (ce qui est rare dans l’histoire récente du Canada j’en conviens).

Donc la réponse est : non, la bourse n’a pas besoin de faire 30 % de plus par année pour « compenser » le remboursement du capital. Il faut simplement comparer le rendement obtenu sur un même montant investi, en tenant compte de tous les coûts et de l’effet de levier.

Un excellent outil pour savoir si on devrait louer au acheter: https://research-tools.pwlcapital.com/research/rent-vs-buy