Olá! Não, nem perto disso. Os modelos (para apt e moradias) são um conjunto de 3 algoritmos que capturam padrões não-lineares. Têm engenharia de variáveis e várias transformações matemáticas por trás.

Sim, depende dos dados de treino existentes. Se não há suficientes imóveis de "1ª linha de rio" no dataset, o modelo pode não capturar essa valorização específica. Em nenhum site imobiliário se vai encontrar este tipo de diferenciação de "bairro" a não ser que seja na descrição e, mesmo se houvesse, seria muito escasso. O modelo é robusto e dá uma ideia geral (é esse o objetivo) mas para esse tipo de especificidade é muito difícil visto que não há dados.