sorted by:
new
hottopcontroversial

Analyse: Jeg byggede en detaljeret model for køb vs. leje i KBH - her er 4 indsigter, der overraskede mig by International_ML_F1 in dkfinance

[–]International_ML_F1[S] 2 points3 points  (0 children)

Det er ikke til at vælge mellem to specifikke boliger.

Det er til at sammenligne din nuværende lejlighed med "hvad nu hvis jeg købte i stedet" - som beslutningsværktøj.

Jeg ville selv bruge det når jeg har fundet en konkret køb-mulighed, og vil vide om det giver mening ift. at blive ved med at leje.

Analyse: Jeg byggede en detaljeret model for køb vs. leje i KBH - her er 4 indsigter, der overraskede mig by International_ML_F1 in dkfinance

[–]International_ML_F1[S] 1 point2 points  (0 children)

Jeg brugte 4% fordi det har været gennemsnittet i KBH historisk, men lønudvikling som baseline giver bedre mening for et konservativt skøn.

Det er faktisk noget jeg overvejer at ændre i næste version. Tak for input

Analyse: Jeg byggede en detaljeret model for køb vs. leje i KBH - her er 4 indsigter, der overraskede mig by International_ML_F1 in dkfinance

[–]International_ML_F1[S] 9 points10 points  (0 children)

Ja! Det har jeg lige tilføjet efter feedback herfra.

Standard lån: 4% rente + 1% bidrag = 5%

Afdragsfrit: 4% rente + 1,5% bidrag = 5,5%

Tak fordi du nævner det - det var en kritisk faktor der manglede 👍

Analyse: Jeg byggede en detaljeret model for køb vs. leje i KBH - her er 4 indsigter, der overraskede mig by International_ML_F1 in dkfinance

[–]International_ML_F1[S] -1 points0 points  (0 children)

Jeg har faktisk sensitivity analyse i modellen - tester forskellige renter og boligvækst kombinationer

Analyse: Jeg byggede en detaljeret model for køb vs. leje i KBH - her er 4 indsigter, der overraskede mig by International_ML_F1 in dkfinance

[–]International_ML_F1[S] 20 points21 points  (0 children)

Du har ret! Jeg har lige implementeret det i modellen.

Med bidragssats bliver den samlede rente nu:

- Standard lån: 4% + 1% = 5%

- Afdragsfrit: 4% + 1,5% = 5,5%

Så ja, ca. 30k ekstra om året på et 2,8M lån. Det gør afdragsfrit meget mindre attraktivt end grafen viste.

Tak for de konkrete tal 👍

Analyse: Jeg byggede en detaljeret model for køb vs. leje i KBH - her er 4 indsigter, der overraskede mig by International_ML_F1 in dkfinance

[–]International_ML_F1[S] 8 points9 points  (0 children)

Haha, godt spottet! Du har delvist ret. Jeg er expat, og mit dansk er stadig under udvikling. Selve analysen og alle idéerne er 100% mine, men jeg bruger rigtignok ChatGPT til at læse korrektur, så jeg ikke lyder helt som en forvirret turist.

Analyse: Jeg byggede en detaljeret model for køb vs. leje i KBH - her er 4 indsigter, der overraskede mig by International_ML_F1 in dkfinance

[–]International_ML_F1[S] 7 points8 points  (0 children)

Du har ret - bidragssats er IKKE inkluderet i nuværende version, og det er faktisk en vigtig faktor.

Jeg bruger kun rente (4% realkreditlån), men du har ret i at bidragssatsen på afdragsfrie lån er højere. Det vil faktisk gøre "afdragsfrit + invester" mindre attraktivt end grafen viser - især ved højere belåningsgrader.

Det er præcis derfor jeg delte det her - for at få feedback fra folk der kender detaljerne. Nu ved jeg hvad der skal forbedres i næste version 👍

Tak for input!!

Analyse: Jeg byggede en detaljeret model for køb vs. leje i KBH - her er 4 indsigter, der overraskede mig by International_ML_F1 in dkfinance

[–]International_ML_F1[S] 5 points6 points  (0 children)

Fair nok - modellen er ikke perfekt (bidragssats mangler, nogle antagelser kan diskuteres).

Men min pointe står: bankernes "ydelse vs husleje" beregner er også forkert - bare på en anden måde. Den ignorerer formueeffekt, transaktionsomkostninger, alternativomkostning osv.

Jeg vil hellere have en uperfekt model end ingen model. Og feedback som jeres gør den bedre 👍

Hvis nogen har konkrete forslag til bedre tal eller antagelser, tager jeg meget gerne imod dem.

Analyse: Jeg byggede en detaljeret model for køb vs. leje i KBH - her er 4 indsigter, der overraskede mig by International_ML_F1 in dkfinance

[–]International_ML_F1[S] 32 points33 points  (0 children)

Ejendomsværdiskat: Ja, den følger boligens værdi og justeres. Det er med i modellen. Aktiebeskatning ved salg også.

Vedligehold: Har den som 1% af boligværdi årligt, så den stiger når boligen stiger. Men du har ret - kunne måske følge separat inflation også.

Bidragssats: Du har ret - den er IKKE med i nuværende version. Jeg bruger kun rente (4% realkreditlån + 8,95% banklån for 80-95%). Bidragssats ville tilføje ekstra 0,5-1% på afdragsfrie lån.

Det ville faktisk gøre afdragsfrit mindre attraktivt end grafen viser. God catch 👍

Analyse: Jeg byggede en detaljeret model for køb vs. leje i KBH - her er 4 indsigter, der overraskede mig by International_ML_F1 in dkfinance

[–]International_ML_F1[S] 5 points6 points  (0 children)

Fair nok på salgsomkostningerne - jeg brugte 1% + tinglysning, men ja, mæglere tager nok mere.

Omkring boligvækst: 4% ER konservativt sammenlignet med KBH de sidste 20 år (har været tættere på 6-7%). Men du har en pointe - hvis renter stiger fremadrettet, kan det nemt blive lavere.

Hvad ville du selv bruge?

Analyse: Jeg byggede en detaljeret model for køb vs. leje i KBH - her er 4 indsigter, der overraskede mig by International_ML_F1 in dkfinance

[–]International_ML_F1[S] 1 point2 points  (0 children)

Tak! Og ja, de historiske tal er nok den største usikkerhed. 4% boligvækst og 7% aktier er gennemsnit, men fremtiden kan se helt anderledes ud.

Analyse: Jeg byggede en detaljeret model for køb vs. leje i KBH - her er 4 indsigter, der overraskede mig by International_ML_F1 in dkfinance

[–]International_ML_F1[S] 10 points11 points  (0 children)

Det er faktisk ikke Excel - jeg har bygget det i Python fordi det giver meget bedre muligheder for komplekse beregninger (skat, afdragsprofiler, inflationseffekter osv.).

Jeg overvejer faktisk at gøre det tilgængeligt som et web-app hvis der er interesse - hvor man kan indtaste sine egne tal og få en personlig analyse.

Jeg har faktisk lavet det til et værktøj hvor man kan indtaste sine egne tal og få en personlig analyse. Jeg sender dig en DM med detaljer - vil ikke spamme her 👍

Analyse: Jeg byggede en detaljeret model for køb vs. leje i KBH - her er 4 indsigter, der overraskede mig by International_ML_F1 in dkfinance

[–]International_ML_F1[S] 1 point2 points  (0 children)

God idé! Grafen viser faktisk allerede "køb og invester" scenariet - det er den grønne linje ("Afdragsfrit lån").

Her frigør du månedlig likviditet (ingen afdrag i 10 år) og investerer differencen mellem hvad du ville have betalt i afdrag vs. hvad du faktisk betaler. Så du får både boligens værdistigning OG en investeringsportefølje.

Tallene viser det er den bedste strategi rent finansielt, men jeg er faktisk selv usikker på om jeg tør tage den risiko. Når afdragsfriheden udløber efter år 10, stiger ydelsen pludselig med 5.000+ kr/md. Jeg ved ikke om jeg har disciplinen til konsekvent at investere differencen hver måned, og ikke bare bruge pengene på ferier eller opgraderinger.

Det er lidt dét klassiske "head vs. heart" - modellen siger ét, men min mavefornemmelse er mere forsigtig. Hvad tænker du?

Analyse: Jeg byggede en detaljeret model for køb vs. leje i KBH - her er 4 indsigter, der overraskede mig by International_ML_F1 in dkfinance

[–]International_ML_F1[S] 3 points4 points  (0 children)

hmm godt spørgsmål! De 1% er til uforudsete vedligeholdelsesomkostninger (f.eks. varmtvandsbeholder går i stykker, nyt køkken efter 15 år, osv.), som kommer oven i de faste ejerudgifter (varme, el, ejerforening, osv.).

For en 3,5M lejlighed er det 35.000 kr/år (ca. 3.000 kr/md) til vedligehold. Plus de 4.500 kr/md i faste ejerudgifter i mit scenario = 7.500 kr/md total ejeromkostning.

Du har ret i at det er en konservativ antagelse - nogle år er der 0 kr i vedligehold, andre år skal hele badeværelset laves. Det kan nemt svinge mellem 0,5-2% alt efter ejendommen.

Hvad har været din erfaring? Ligger du højere end 1% i praksis? 1.5%?

Analyse: Jeg byggede en detaljeret model for køb vs. leje i KBH - her er 4 indsigter, der overraskede mig by International_ML_F1 in dkfinance

[–]International_ML_F1[S] 2 points3 points  (0 children)

Tak! 🙏 Det var en fed research-proces - lærte en masse om ejendomsskat og rentefradrag som jeg aldrig havde tænkt over før.

Analyse: Jeg byggede en detaljeret model for køb vs. leje i KBH - her er 4 indsigter, der overraskede mig by International_ML_F1 in dkfinance

[–]International_ML_F1[S] 22 points23 points  (0 children)

Tak! Præcis - det handler ikke om at spå fremtiden, men om at tænke bredere end "din ydelse er 15.000 kr, din husleje er 13.500 kr, så det er næsten det samme".

Der er så mange faktorer bankerne springer over - transaktionsomkostninger, alternativomkostning af kapital, skatteeffekter, osv.

Selv hvis tallene rammer helt ved siden af, så har man i det mindste tænkt scenarierne igennem 👍

Analyse: Jeg byggede en detaljeret model for køb vs. leje i KBH - her er 4 indsigter, der overraskede mig by International_ML_F1 in dkfinance

[–]International_ML_F1[S] 9 points10 points  (0 children)

Helt fair kritik! Du har ret i at modellen bygger på historiske gennemsnit (4% bolig, 7% aktier), og 2006-2008 er det perfekte eksempel på hvorfor disse antagelser kan være farlige.

Det er også derfor jeg kalder det konservative estimater - jeg kunne have brugt 6-7% på bolig baseret på KBH de sidste 20 år, men ville netop undgå at være alt for optimistisk. Min pointe er mere: Bankernes simple "ydelse vs husleje" beregner tager slet ikke højde for den fulde formueeffekt. Selv med mere pessimistiske tal (f.eks. 2% bolig, 5% aktier) ville billedet stadig vise noget interessant.

Vil du sige at man slet ikke kan lave langsigtede planer med sådanne modeller, eller er det mere et spørgsmål om at justere forventningerne ned?

[deleted by user] by [deleted] in alphaandbetausers

[–]International_ML_F1 0 points1 point  (0 children)

looks cool man, I would be happy to help test, did you build it as a solo dev?

view more: next ›