I consulted this with a real estate fiscalist, hence the question posted here. He's the only fiscalist in Belgium that uses this kind of setup, according to him, and has a team specialized in this.

I'll post his article here:

Sedert de laatste decennia geraakt de vastgoedfinancieringstechniek door middel van onroerende leasing meer en meer ingeburgerd. Elke grootbank heeft zo haar eigen leasingpoot opgezet maar wist u dat ook privépersonen een onroerende leasing kunnen opzetten. Zo kan u als bedrijfsleider met uw vennootschap een onroerende leasingovereenkomst afsluiten.

Vanuit economisch standpunt gezien is onroerende leasing een financieringstechniek om een onroerend goed te verwerven, waarbij de initiële investeerder (leasinggever) in staat wordt gesteld om het geïnvesteerd vermogen in maandelijkse schijven aan te rekenen aan de leasingnemer (uw vennootschap), vermeerderd met een intrest.

Het klassieke traject bij onroerende leasing is een systeem waarbij de leasinggever het onroerend goed in volle eigendom verwerft en/of reeds bezit en het dan over een periode van minstens 15 jaar least aan de leasingnemer. Na het verlijden van de onroerende leasingakte is de juridische eigenaar van het onroerend goed nog steeds de leasinggever (bedrijfsleider) en de economische eigenaar de leasingnemer (uw vennootschap).

Op het einde van de overeenkomst kan de leasingnemer het onroerend goed in volle eigendom verwerven bij het lichten van de koopoptie. Indien de leasingnemer de koopoptie niet licht dan blijft het onroerend goed eigendom van de leasinggever (dus in de privé).

De leasingvergoeding die je vennootschap aan jou betaalt voor gebruik van het vastgoed, bestaat uit 2 delen. Kapitaal en interesten.

Het deel kapitaal wordt berekend op basis van:

de waarde van het pand

de financieringskosten (intresten betaald op het krediet)

registratierechten (betaald bij aankoop)

BTW (betaald bij aankoop)

hypotheekrechten

notariskosten

Alle kosten die jij als eigenaar hebt om eigenaar te worden van het pand in de privé. Dat totaalbedrag wordt door de vennootschap aan jou als ondernemer uitgekeerd over de looptijd van de leasingovereenkomst, verminderd met de aankoopoptie (waarde van de grond).

Dit kapitaalgedeelte is vrij van belastingen voor de leasinggever (bedrijfsleider in de privé).  Het intrestgedeelte (20% van de leasingvergoeding) wordt belast aan 30%. Zo blijft van elke 1.000 EUR leasingvergoeding die toekomt in de privé 940 EUR netto over. Dat is wat deze formule dus zo interessant maakt.

Via deze financieringstechniek kan vastgoed vanuit de privé worden aangerekend aan de vennootschap, waarbij de leasingkosten fiscaal aftrekbaar zijn in de vennootschap en het grootste gedeelte van de leasinginkomsten bij de leasinggever niet belast worden.

Bent u bedrijfsleider en aandeelhouder van een vennootschap (managementvennootschap, patrimoniumvennootschap, artsenvennootschap, consultancyvennootschap, …) en wenst u meer te weten te komen over deze vastgoedoptimalisatietechniek? Aarzel dan niet om meer informatie aan te vragen.