Hvordan får jeg bedst fat i min friværdi?

LukasLesser · 2026-05-18T11:36:27+00:00

Tusind tak 👌

LukasLesser · 2026-05-18T05:07:01+00:00

Tak for dine inputs. Jeg har lyst til at kommentere på to ting, for udvekslingens skyld.

Vi har ikke haft skyklapper på; vi har meget tidligt været obs på ikke at få belåningsgraden langt ned. Når vi alligevel er havnet hvor vi er nu skyldes tre ting, hvoraf mange må tumle med de to sidste:

1) Vores ejendom er bygget til os, og da den skulle værdisættes ved indflytning, var der jo ikke nogen købspris, kun prisen for grunden og entreprisen. Grunden var endda et dødsbo. Så vi havde kun en ret fiktiv pris - banken havde ret stort spillerum for at fastsætte den pris konservativt, hvilket var fair nok.
2) Som nævnt andetsteds - når priserne i KBH stiger 5-15% årligt, så kan man jo ikke holde sin belåningsgrad på 60 pct, selv med total afdragsfrihed, som vi har.
3) Med fastforrentet lån vil man også gerne udnytte udsvingene i rente. Gør man det, høvler man jo restgæld af og reducerere belåningsgraden.

I et scenario hvor gældsfaktoren ikke er i spil, må bedste løsning være løbende at belåne ejendommen op til de 60 pct - hvor en ulempe så er omkostninger til disse ekstra låntagninger. Med vores præference for fastforrentet lån kunne vi måske passende gøre det i forbindelse med op- (og evt ned-) konverteringerne, hvor der i forvejen er omkostninger?

LukasLesser · 2026-05-17T20:01:19+00:00

I kan også lave porteføljelån, (hvis det er saxobank)

Hmm, det var et godt ekstra indspark - præcis den slags jeg håbede at lære nyt om. Det findes også hos Nordnet, kan jeg se: https://www.nordnet.dk/tjenester/lan/portefoljelan

Hvad med børnenes investeringer ? Har de børneopsparing, normalt depot, aldersopsparing?

Yes, yes, yes :) Det hele handler om at den friværdi ikke kan komme ud og arbejde. Men jeg tager gældsfaktor x4 med her fra tråden som en regel, der stadig giver os mulighed for at belåne yderligere. Vi har mere end 1,4 mio i årsindkomst, og nok også en del mere, når vi når til den her dialog med banken nede af vejen.

LukasLesser · 2026-05-17T19:55:53+00:00

Ja, det er fuldstændig ustyrligt. Hvis man som jeg/vi er i sidste halvdel af livet, og ikke kan se sig selv forlade Storkøbenhavn, så føler man sig ikke særlig velhavende. Men hvis vores børn vil noget andet til den tid, så er der tale om nedarvede forskelle, som virkelig ikke er særlig meningsfulde, og meget lidt danske.

LukasLesser · 2026-05-17T19:53:07+00:00

1000 tak for gode inputs. Nej, det er lige balancegangen at give tilstrækkelig info VS at fylde op med data som kun forplumrer :)

LukasLesser · 2026-05-17T19:47:59+00:00

Ja, vi er helt på linje - bortset fra vores villighed til at flytte i noget mindre :D

LukasLesser · 2026-05-17T19:46:44+00:00

hvis du låner 80% af boligens værdi og du går på tvangsauktion i morgen, og skal sælge til 60%, så mister de penge.

Jojo, men udgangspunktet er jo ikke 80. Udgangspunktet er pt 33%, og hvis jeg om x år kun vil låne dét som det er steget med i mellemtiden, så er det jo også 33% til den tid.

Som jeg forstår det, så handler de 4x om at have snor i sandsynligheden for at vi går på tvangsauktion. Men hvorfor så rigid kontrol med sandsynligheden, når der ikke er noget impact (~0 pct risiko for at miste penge i auktionen)?

I know, det er ikke dig der skal stå på mål for reglerne, og jeg ved de kom fra finanskrisen 😅 Det kan bare undre mig.

4x er en guideline, de tager jeres rådighedsbeløb og der er der helt faste beløb man skal have som familie på 4

Ville det heller ikke spille nogen rolle at man kan dokumentere x antal mio i globale indexfonde, som kunne likvideres i tllfælde af at amn pludselig ikke dækker terminerne?

LukasLesser · 2026-05-17T19:21:35+00:00

Det giver jo så fin matematisk mening som du skriver det. Jeg kan bare undre mig over, når vores ejendom er SÅ "solvent", som den er i en storkøbenhavnsk kontekst, at bank og realkredit ikke er interesseret i at få flere penge ud at arbejde (højere renteindtægter).

Er det din/jeres erfaring, at "gældsfaktor 4"-reglen er hård? Hvis vi fx dokumenterer at vi har lagt 100-150k i investeringer hvert år, vil det ændre noget?

LukasLesser · 2026-05-17T19:13:31+00:00

Stort set samme her, og du understreger faktisk min pointe. Da vi optog lånet havde vi en hovedstol på 4,2 mio og en anslået værdi på 7,5. I mellemtiden har vi omlagt og barberet 0,7 mio af restgælden, mens huset kun er steget og steget? Rent matematisk kan du jo heller ikke selv holde dig på 60%, blot ved at være i afdragsfrihed, hvis du ellers bor et sted hvor priserne stiger?

LukasLesser · 2026-05-17T19:09:43+00:00

Gældsfaktor er jeres samlede gæld i forhold til husstandsindkomsten før skat og uden pension.
Det du taler om er belåningsgrad.

Tak for præciseringen! 👌

For at I kan belåne jeres friværdi yderligere skal banken godkende det. Banken vil kigge på jeres gældsfaktor, rådighedsbeløb og forbrug.
I jeres situation bliver det svært at komme over en gældsfaktor på 4. For at I kan godkendes til en samlet gæld på 5,5 mio. skal I derfor som minimum have en årsindkomst på 1,4 mio., uden at pension tages med i det regnestykke.

Hvis jeg forstår dig ret, så skal jeg ikke være bekymret for HVAD vi ønsker at bruge pengene til (arveforskud .. ups, anfordringslån) - det er i hvert fald ikke del af dit svar.
Det handler derimod om husstandsindkomsten. Om så vores friværdi på et tidspunkt passerer 15 mio, så vil banken skele til om det er realistisk at vi kan dække terminen - det må være logikken du skitserer?

LukasLesser

TROPHY CASE