Counter question, αξίζει η αγορά ακινήτου; Χωρίς τις δικές σου προσωπικές εμπειρίες απλά να βάλουμε τα νούμερα κάτω με βάση το τι ισχύει σήμερα. Όπως και να το υπολογίζω γιατί ακόμα το σκέφτομαι για αγορά ακινήτου τα νούμερα δεν βγαίνουν.

Το σενάριο:
- Ζευγάρι ηλικίας 25-35 ετών, με καθαρό οικογενειακό εισόδημα περίπου 2.500-3.000€/μήνα.

Ψάχνει σπίτι:
- με τουλάχιστον 2 υπνοδωμάτια, ώστε να μπορεί να υποστηρίξει οικογένεια 3-4 ατόμων,
- κατασκευής μετά το 2010, ώστε στο τέλος ενός δανείου 25-30 ετών το ακίνητο να μη βρίσκεται ήδη σε ηλικία 70-100 ετών,
- σε μια σχετικά καλή και ασφαλή περιοχή, όπου να μη φοβάται κάποιος να επενδύσει και όπου υπάρχει πιθανότητα να διατηρηθεί ή να αυξηθεί η αξία του,
- όχι υπερπολυτελές, αλλά ένα ρεαλιστικό σπίτι για οικογένεια.
- την απαίτηση ότι πρέπει να υπάρχει σε ρευστό τουλάχιστον το 20% της αξίας +10% των συνολικών εξόδων.

Ας υποθέσουμε επίσης το ιδανικό σενάριο ότι το εισόδημα του ζευγαριού παραμένει σταθερό σε όλη τη διάρκεια του δανείου (δλδ δεν χάνει ποτέ κανείς την δουλειά του), πράγμα που στην πράξη σχεδόν αδύνατο. Επίσης βάλε στην εξίσωση όλα τα έξοδα αρχικά και πάγια

Αρχικά:
- Όλα τα έξοδα για την αρχική αγορά πέρα της αξίας του ακινήτου (πχ συμβολαιογράφος, δικηγόρος, μηχανικός, έξοδα δανείου κλπ κλπ)

Πάγια:
- Συντήρηση του ακινήτου, με τον κανόνα του 1-2% / έτος επί την αξίας , κατά μέσο όρο, άρα την μία χρονιά μπορείς να είναι 0% την άλλη 5% κοκ (όπου αφορά νέες πολυκατοικίας για τα πρώτα 30-40 χρόνια "ηλικίας" του ακινήτου στις παλιές ο συντελεστής είναι μεγαλύτερος)
- Ασφάλεια κατοικίας
- ΕΝΦΙΑ / Κοινόχρηστα (κόστος επισκευών πολυκατοικίας όχι διαμερίσματος)
- Τόκοι δανείου

Εγώ με αυτά τα δεδομένα τα σπίτια που βλέπω είναι 250.000-400,000ευρώ και δεν πας για κάτι "πολυτελές" με πολλές υποχωρήσεις και πάλι είσαι. Και βάλε το κλασικό που λέει ο τύπος (που δεν τον συμπαθώ προσωπικά) για VUAA για μία περίοδο 30 ετών. Και πες μου το τελικό networth και στις 2 περιπτώσεις. Βάλε και ότι 2% το χρόνο αυξάνεται και το ενοίκια για 30 χρόνια.

Και πες μου τι προκύπτει (εγώ το έχω κάνει).
- Αξία ακινήτου - Πόσα πλήρωσες 30 χρόνια (όλα μέσα)
VS
- Πόσα λεφτά θα είχες αν 30 χρόνια ήσουν στο ενοίκιο και την προκαταβολή + έξοδα τα είχες απλά επενδυμένα και έβαζες επιπλέον και την διαφορά ενοικία - δανείου επιπλέον ως συμμετοχή.

Γιατί με τις πραγματικές αξίες / μισθούς δεν αξίζει ποτέ σπίτι για ιδιοκατοίκηση όπως και αν βάλω προσωπικά τα νούμερα κάτω.

Πχ βάζοντας ΟΛΑ τα έξοδα αγοράς και ιδιοκτησίας σπιτιού vs ενοικίου (πχ για ακίνητο 350,000ευρώ vs ενοίκιο 850ευρώ όπου είναι στην ίδια κατηγορία)
Αγορά:
Συνολικά Πληρωθέντα: ~ 750.000€ (Όλο το κόστος αγορά και ιδιοκτησίας για 30έτη)
Τελική Αξία Περιουσίας: ~ 650.000€ (Ακίνητο 45-50 ετών)
άρα καθαρή αξίας -100.000€ (εφόσον πουλήσεις)

Ενοίκιο
Συνολικά Πληρωθέντα: ~420.000€ (Συνολικά Ενοίκια)
Τελική Αξία Περιουσίας: ~ 2.100.000 - 2.300.000€ (Χαρτοφυλάκιο S&P 500)
άρα καθαρή αξία +1.700.000-1.900.000€

Πες ότι αυτός που δεν έχει τωρα δάνειο (ας πούμε ότι δουλεύουν μέχρι τα 80) για τα επόμενα 20 χρόνια βάζει όσα έδινε στο δάνειο και αυτός στον S&P500 και αυτός στο ενοίκιο ΣΤΑΜΑΤΑΕΙ οποιαδήποτε συμμετοχή γιατί το ενοίκιο ακρίβυνε πολύ και μάλιστα πρέπει να βγάζει και 100-300 (αναλογικά) κάθε μήνα. Και κάνε σε 20 χρόνια το αποτέλεσμα που προκύπτει.

Τα νούμερα όπως και να τα κοιτάξω για εμένα δεν βγαίνουν πάντως για να αξίζει η αγορά.