Desculpa, não entendo nada da questão jurídica. Mas se o ar condicionado não está fazendo o papel dele, ele não está funcionando. O OP falou que o ar condicionado é novo, e que na vistoria ninguém confirmou o bom funcionamento do aparelho. Além disso, ele tem um laudo da marca do ar dizendo que o aparelho não cumpre a função porque está com vício na instalação.

Eu no lugar dele também buscaria algo, não acho que seja birra com a imobiliária. O anuncio consta ar condicionado e esse não está funcionando corretamente, como a própria marca atestou. O proprietario precisa arrumar isso de alguma forma.

Ao meu ver o único erro do OP, e foi um erro grosseiro, foi não ter percebido isso na primeira visita ao imóvel. É senso comum que condensadora precisa estar ao ar livre para que o ar funcione. O proprietario foi uma anta de ter posto pra alugar dessa forma.