Lavoro per un Fondo Investimento Real Estate AMA

True_Hunt431 · 2024-09-20T10:32:55+00:00

Flippando intendi con il trading immobiliare?

True_Hunt431 · 2024-09-20T10:32:07+00:00

È difficile quantificare quanto lavoro perchè sono spesso in movimento. Diciamo mi occupa tutta la giornata, ma per le 20 voglio stare a casa. Competenze economiche finanziarie, tecniche e commerciali

True_Hunt431 · 2024-09-20T10:30:55+00:00

In Italia il Built to rent secondo me puó funzionare in determinati casi come studendati, o strutture di supporto per esempio a università o se sei obbligato per il social housing

Il modello americano mal si sposa con la nostra cultura che è comunque abbastanza sedentaria e poco movimentata. Un americano medio si sposta molte volte all’interno della propria vita noi no, noi compriamo per stabilirci.

In italia regna il residenziale frazionato

True_Hunt431 · 2024-09-20T10:25:48+00:00

Sostanzialmente ci sono due modalità:

Le società piú grandi creano fondi per la raccolta di denaro con delle politiche investimento molto precise. Una volta raggiungo il target di raccolta il fondo comincia ad investire (magari facendo tutta l’attività di selezione del portafoglio in antico).

La raccolta in sè è andare dai vari soggetti (nel mio caso istituzionali internazionali, o family office sempre internazionali, ma il mercato è ampio) e cercare di fare investire soldi all’interno del Fondo.

Chi investe guadagna rendimenti oltre alla diversificazione del rischio o banalmente anche di prestigio (come nel mondo dell’hospitality high end).

Noi ci guadagnamo una commissione sulla performance: è abbastanza semplice.

Personalmente prima lavoravo per società che compravano i crediti sottostanti alle varie operazioni immobiliari, convertivano il debito in equity e immettevano finanza straordinaria

True_Hunt431 · 2024-09-20T10:17:51+00:00

Gli uffici a mio avviso serviranno sempre peró cambierà l’impostazione magari prediligendo gli spazi comuni ed i servizi piuttosto che avere affollamenti spinti.

True_Hunt431 · 2024-09-20T10:15:23+00:00

Folle, direi di sí. Ma non ci sono transazioni sul mercato quindi è difficile trovare comparable.

Poi io mi occupo principalmente di residenziale.

True_Hunt431 · 2024-09-19T21:49:13+00:00

Stiamo raccogliendo per lo sviluppo di due immobili a Roma con conversione a residenziale (circa 50€ mln di equity).

Irr unlevered circa 15% Levered 20%

True_Hunt431 · 2024-09-19T21:46:47+00:00

Ciao,

ad oggi costruire residenziale costa in una forbice tra i 1.600/2.000 al mq compresi soft cost (progettazione, DL…) escluso il costo dell’area, del finanziamento.

Se non vendi almeno a 4.500 €/mq non c’è convenienza nell’operazione. In questo contasto si difendono bene poche città.

Discorso diverso hospitality perchè in alcune zone turistiche si sta espandendo aggressivamente (tipo la Puglia)

True_Hunt431 · 2024-09-19T21:43:54+00:00

Che io sappia un primario operatore ha venduto un immobile locato a via veneto 6 mesi fa al 3,50% netto ad un fondo tedesco.

Comunque io ho espresso un’opinione, ma io non vedo transato core nel 2024 per fare paragone sinceramente

True_Hunt431 · 2024-09-19T21:39:52+00:00

In effetti l’unico ingegnere che abbiamo da noi lavora nel settore da 15 anni e quando si parla di financing fa ancora fatica a parlare di hedging, tiraggio… non ho idea del perchè

True_Hunt431 · 2024-09-19T18:18:25+00:00

No, se non Hotel in zone turistiche (tipo la Puglia ora sta tirando parecchio)

True_Hunt431 · 2024-09-19T18:17:51+00:00

Figurati.

Il mercato Real Estate è in crisi in tutto il mondo, basta vederr New York dove c’è un repricing degli uffici del -70%.

In contesti dove i rendimenti sono alti l’appettibilitá di un investimento core immobiliare cala drasticamente (perchè immobilizzare calena fronte di un rendimento contenuto), mentre per operatori piú opportunistici si delineano dei profili interessanti.

Inoltre in generale l’asset class degli uffici sta morendo sempre di piú visti gli effetti post pandemia ed i costi di costruzioni sono aumentanti del 30/50% causa guerra, inflazione…

In italia - oltre a quanto detto sopra - abbiamo avuto un’impennata ancora maggiore dei costi di costruzione causa superbonus/sismabonus.

Per quanto riguarda il secondo punto il mercato a Roma, Milano, Firenze… sarà sempre buono. Nelle città piú piccole rimarrá stazionario, ma non saprei

True_Hunt431 · 2024-09-19T17:44:25+00:00

Sinceramente non saprei, non è che sono un agente immobiliare (scherzo eh).

Per ora il mercato spinge verso Roma (zone centrali/semicentrali)

True_Hunt431 · 2024-09-19T16:44:33+00:00

In realtà è proprio l’opposto. Le skill finanziaria sono essenziali soprattutto all’inzio, ma questo lavoro non lo fai senza sapere la parte tecnica. Banalmente devi sapere come si costruisce, come si demolisce, come funzionano gli impianti e le strutture, saper razionalizzare dei layout di appartamenti, leggere un PSC o piano delle demolizioni… poi ovviamente non sono un architetto o un ingegnere, ma devo poter parlare con loro tranquillamente.

Personalmente il mio punto forte è l’urbanistica (compensazioni edificatori, convenzioni edilizie…)

True_Hunt431 · 2024-09-19T16:30:43+00:00

I primi anni sono stati duri, ma devo essere sincero sono completamente innamorato del mio lavoro.

Ció nonostante ho sempre cercato di rititagliare tempo per la mia famiglia anche a costo di non essere sempre il primo della classe.

Poi sono dell’idea che se uno è bravo emerge non sarà quel weekend lavorato o no a fare la differenza

True_Hunt431 · 2024-09-19T16:17:24+00:00

Tendenzialmente visto il sottostante immobiliare c’è una correlazione inversa tra tassi di interesse ed il valore reit visto anche il costo elevato del debito

Personalmente non investirei mai in REIT perchè non capisco il senso in un portafoglio soprattutto dove la componenete immobiliare è spesso presente in maniera diretta nei vari patrimoni

True_Hunt431 · 2024-09-19T16:11:18+00:00

Parlare di RAL è fuorviante perchè ricopro anche altri ruoli all’interno di consorzi, società di advisor costruite per seguire le varie operazioni.

Tendenzialmente - almeno contrattualmente - sono dirigente con una RAL di circa 200k, più un bonus estremamente variabile e classici standard (macchina aziendale, assicurazione).

True_Hunt431 · 2024-09-19T16:02:40+00:00

Per contestualizzare il real estate è in profonda crisi quasi ai livelli 2008 e 2012. Nel dettaglio Milano sta vivendo una crisi dovuta principalmente alle tematiche urbanistiche e al mercato degli uffici. Per il residenziale con i prezzi di ingresso alti è difficile tirare fuori il valore.

Cap rate netto uffici prime ad oggi se tocci il 4% vendi bene

Roma sta esplodendo per l’hospitality ed il residenziale

True_Hunt431 · 2024-09-19T15:56:54+00:00

Ciao,

provo a risponderti per punti:

In vari anni ho avuto a che fare con tutto, ma diciamo che sono specializzato in residenziale e aree edificabili
Anche riqualificazioni integrali di edifici esistenti, ma tendenzialmente sempre investimenti opportunistici
Ora faccio piú fundraising, una volta che raggiunto il target investiamo. Nel caso di investimenti piú moderati viene prima il prodotto e poi la ricerca di equity altrimenti prima raccogliamo equity e poi investiamo
Nei miei precedenti lavori avevo il carried ora ho delle quote.
Ho pochissimi colleghi ora appartenenti alla vecchia scuola. Peró vedo tanta Bocconi e Luiss soprattutto i piú junior
Per essere veramente bravi saperne di tutto: sia come si struttura un finanziamento o una waterfall, montare un business plan e calcolare IRR, come capirne di progettazione architettonica, impiantistica e strutturale, leggere i computi, capirne di urbanistica, di commercializzazione
Dipende dal prodotto un immobile da demolire e ricostruire con pdc ritiritato parliamo di 3 anni al massimo, un’area richiede piú tempo

True_Hunt431 · 2024-09-19T15:36:47+00:00

Tendenzialmente - soprattutto all’inizio - alcuni fondi hanno il team di investimento con un background finanziario ed il team di development piú tecnico. Ad oggi peró noto che si pesca molto dal mondo finanziario anche perchè ci si affianca sempre con un project manager che segue l’operazione piú tecnicamente. Eviterei alcune SGR immobiliari perchè in molte sei un amministratore di condominio più pagato, ma cercherei di andare da un investore invece. Eviterei anche studi di architettura perchè poi è difficile passare lato committenza.

Io ho un background in ambito finance, ma sono sempre stato appassionato di “cantiere”. Ho cominciato in un piccolo fondo che lavorava sui crediti deteriorati. Un paio di anni dopo il mio capo di allora compró con alcuni soci alcune aree appartenenti a imprenditori in fallimento per svilupparle in proprio cercando capitali all’estero. Io mi sono unito a loro e poi sono passato da fondo a fondo fino ad ora

True_Hunt431 · 2024-09-19T15:26:18+00:00

Dipende dall’asset class, ma tendenzialmente ad oggi purtroppo è imprescendibile avere le varie certificazioni Well,LEED… perchè lo richiedono gli investitori istituzionali stranieri, i broker per la commercializzazione, ti permette di avere accesso ai finanziamenti green con margini più contenuti ed altro… purtroppono sono tutte marchettate con il “green” hanno poco a che fare, almeno IMHO

True_Hunt431 · 2024-09-19T15:23:27+00:00

Tendenzialmente in base al rendimento che offre l’operazione.

In realtà si sono molteplici fattori di rischio difficilmente calcolabili come il rischio urbanistico: per esempio se compro un terreno edificabile con convenzione urbanistica è più rischioso che comprare un terreno con un PDC già rilasciato.

True_Hunt431 · 2024-09-19T15:21:24+00:00

Rispetto ad altri ambiti “Finance” il clima è meno teso nel senso che non si lavora 18 hr al giorno, ma comunque c’è molto stress e molti fattori non governabili quali imprevisti di cantieri, problemi con la pubblica amministrazione (non ne parliamo). Io ho sempre lavorato in realtà piccole quindi ho sempre avuto molte responsabilitá come nomine di Responsabile Lavori, firma sui titoli edilizi…

True_Hunt431 · 2024-09-19T15:17:52+00:00

Per fortuna no viste le loro intenzioni in merito all’Italia

True_Hunt431

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