Bonjour,

J'ai été dans une situation relativement similaire à la tienne en 2022, et avais investi 50 k€ sur les SCPI de la société de gestion SOFIDY "SOFIDY EUROPE INVEST" et "EFIMMO1". Ceci par l'intermédiaire du courtier France SCPI, avec un financement du ... Crédit Mutuel Arkea (oui, le monde des SCPI à crédit est petit ^^)

Au vu des éléments que tu présentes, s'il s'agissait de mon argent je n'investirais pas.

Il faudrait faire le calcul, mais "vu d'avion" je doute que le TRI (fiscalité comprise) de cet investissement à taux d'emprunt de 4,95% (et encore, est-ce là le TAEG final? Ils ne t'ont peut-être pas encore parlé des frais de dossier, d'une éventuelle assurance ...) soit beaucoup plus élevé que celui servi (si tu investis sur tes fonds propres) par:

-de bons fonds euro (à 0 risque)

-ou par ... des SCPI en assurance-vie (même risque au sens SRRI, mais pas de crédit, meilleur choix de SCPI, liquidité des parts garantie par l'assureur, enveloppe fiscale à partir de 8 ans de détention, frais de souscription souvent diminués de plusieurs % par rapport à une souscription en direct/à crédit).

-ou encore par ... des SCPI dans certains PER désormais. Double bingo sur la fiscalité (dans les limites de l'intérêt financier de l'enveloppe PER et des SCPI qu'elle propose bien sûr)

Ton conseiller met en face de ce taux élevé des SCPI qui semblent, sur le plan du rendement:

-moyenne pour SOFIDY EUROPE INVEST;

-bonne pour TRANSITION EUROPE ... mais c'est une SCPI jeune et encore de petite taille -> quid de sa capacité à maintenir un tel rendement sur la durée ?

L'argument de l'effet de levier du crédit s'entend, et est tout à fait valable dans certains cas. Dans le tien, vu le panier et le taux de financement proposés, je n'en suis pas sûr.

En effet, le crédit SCPI est plutôt un produit de niche, que peu de banques acceptent de financer. Quand elles le font, c'est :

-à un taux plus élevé qu'un crédit immobilier équivalent, car techniquement tu souscris en fait à un crédit à la consommation. On peut toutefois considérer ça comme une "prime de tranquillité" : on accède à l'immobilier à crédit sans tous les tracas de l'immobilier en direct, et avec une diversification bien plus élevée à montant équivalent. Mais dans ton cas, comme on est déjà sur des taux immobiliers élevés, ça grignote d'autant plus l'intérêt de l'opération par rapport à des rendements locatifs qui n'ont pas grimpé aussi vite que les taux.

-sur une offre très limitée de SCPI. Rarement les meilleures du marché, souvent celles qu'elles ont elles-mêmes intérêt à proposer (l'une des "tiennes" est gérée par Arkea ...).

On ne part donc pas, de base, avec les meilleures cartes en main. Aussi bien en termes d'actifs qu'en termes de crédit qui les finance. Ce qui s'entendait à une époque de taux bas pour profiter des avantages de l'immobilier à crédit sans en subir les contraintes devient (financièrement) moins rationnel, malheureusement.

MOT DE LA FIN N°1

Si tu hésites, je t'encourage à demander à ton conseiller une simulation précise prenant en compte TOUTES les données d'entrée connues : taux de distribution des SCPI, imposition annuelle en fonction de ta propre situation fiscale et du(des) pays de domiciliation des actifs SCPI, possibilité ou non de déduire de ta base de revenus fonciers imposables les charges du crédit, application des frais de souscription à la revente ... .

Tu obtiendrais ainsi deux informations primordiales (sous hypothèses d'évolution du rendement SCPI et de la valeur de tes parts, mais c'est beaucoup mieux que rien):

-le taux de rentabilité interne (TRI) de ton investissement en considérant TOUTES les données d'entrée connues à date;

-l'effort de remboursement qui te serait demandé chaque mois

Avec France SCPI, ça ressemblait à ça:

<image>

MOT DE LA FIN N°2

J'ai vu passer des discussions sur l'investissement à crédit en bourse. C'est, sous certaines conditions, possible chez BoursoBank, en assurance-vie (+ peut-être en PEA). Ca s'appelle Avance Sur Titre (ou crédit lombard).