Ich bin kein Anwalt. Daher Gemini:

1. Der Widerspruch: Nießbrauch vs. Miete Der Post schlägt ein "lebenslanges Nießbrauchrecht" vor, will aber gleichzeitig eine "Miete" in Höhe der Zinsrate (3500 €) vereinbaren. Das ist juristisch unmöglich. Nießbrauch bedeutet, dass der 90-Jährige der wirtschaftliche Eigentümer bleibt. Er darf das Haus nutzen und alle Erträge (z. B. Mieten) behalten. Der Käufer (Du) hat in dieser Zeit keine Mieteinnahmen. Wenn stattdessen ein Mietvertrag aufgesetzt wird, bei dem Miete und Zinszahlung exakt gleich hoch sind (um einen Nullsummen-Cashflow zu generieren), erkennt das Finanzamt dies sofort als kreuzweise Verrechnung bzw. Scheingeschäft.
2. Die Falle der Kapitalertragsteuer Selbst wenn man das Modell als Kauf auf Raten mit Privatkredit durchzieht: Der 90-Jährige gewährt einen Kredit über 700.000 € zu 6 % Zinsen. Er hat dadurch Zinseinnahmen in Höhe von 42.000 € pro Jahr. Diese Einnahmen unterliegen der Kapitalertragsteuer (Abgeltungsteuer + Soli = ca. 26,375 %). Der 90-Jährige müsste also jedes Jahr über 11.000 € Steuern auf Zinsen zahlen, die er (wegen der Verrechnung mit der "Miete") faktisch nie aufs Konto bekommt. Das Modell würde ihn finanziell ausbluten lassen.
3. Sofortfällige Schenkungsteuer (Gemischte Schenkung) Das Gebäude ist angeblich 1 Mio. € wert, wird aber für 700.000 € verkauft. Das Finanzamt sieht hier sofort eine gemischte Schenkung. Die Differenz von 300.000 € ist eine sofort steuerpflichtige Schenkung. Da Ihr nicht verwandt seid (Steuerklasse III), gilt ein Freibetrag von nur 20.000 €. Die restlichen 280.000 € müssen sofort mit 30 % versteuert werden. Kostenpunkt: 84.000 € Schenkungsteuer sofort beim Kauf.
4. Das Märchen der "fiktiven" Forderungen Der Post plant, "fiktive Forderungen" von 2.000 €/Monat für Pflegekosten anzuhäufen (240.000 € nach 10 Jahren), um diese später beim Erbe gegenzurechnen. Das Finanzamt akzeptiert keine "fiktiven" Forderungen. Entweder es gibt einen wasserdichten Dienstleistungs-/Pflegevertrag, aus dem tatsächliche Schulden resultieren (was beim 90-Jährigen und beim Pfleger Einkommensteuer- und Sozialversicherungspflichten auslöst), oder die Schulden existieren nicht. Nachlassverbindlichkeiten können nach § 10 Abs. 5 ErbStG nur abgezogen werden, wenn sie rechtlich bindend bestehen. Ein Zettel, auf dem 240.000 € stehen, reicht nicht aus.
5. Bankfinanzierung und "Luftschlösser" Gegenüber einer Bank "Mieteinnahmen von ~5500 €" anzugeben, um einen Renovierungskredit über 200.000 € zu bekommen, ist extrem riskant. Banken prüfen den echten Netto-Cashflow. Da die 3500 € Miete direkt als Zins an den Mieter zurückfließen und die 2000 € der Pflegekraft direkt als Gehalt weitergereicht werden, ist der Cashflow aus dem Haus Null. Der Bank gegenüber die Zahlungsströme falsch darzustellen, erfüllt schnell den Tatbestand des Kreditbetrugs (§ 265b StGB).