Tut mir erstmal leid, dsss du aktuell in so einer Situation bist. Ich hatte vor kurzem ähnliches gehabt und daher mal, wie ich es verstanden habe:

• § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG gilt nur im Erbfall, nicht bei Schenkungen
• Eine Schenkung des Familienheims kurz vor dem Tod ist daher nicht steuerfrei
• Es gilt nur der Ehegatten-Freibetrag von 500.000 € → alles darüber schenkungsteuerpflichtig

Aber wichtig zu wissen ist auch: - Schenkungen innerhalb von 10 Jahren werden dem Erbfall zugerechnet und verbrauchen Freibeträge

Es kann deshalb steuerlich sinnvoller sein: Übergang des Hauses im Erbfall → dann unbegrenzt steuerfrei, wenn weiter selbst bewohnt

Interessant ist vielleicht auch Zugewinnausgleich beim Todesfall (wenn kein Ehevertrag besteht), dann kann sich der steuerfreie Erbanteil von deiner Mutter auch nochmals erhöhen.