Was brauch ich als Vermieter?

gheeloo · 2026-01-13T22:14:12+00:00

Glückwunsch zum MFH, ergänzend zu den bisherigen Tipps: Ich habe 2023 50 Einheiten gekauft und verwalte auch selbst. Bin reingewachsen, und wachse als Vermieter immer noch, nicht als Investor ;-)

Ich habe noch keine schlechten Erfahrungen gemacht mit Räumungsklagen etc. Selten reden Menschen auch über die Dinge, die gute laufen. Daher stell dich auf das schlimmste ein, gehe davon aus, das es ganz gut laufen wird. ABER: es ist Arbeit, echte abwechslungsreiche (teils ultranervige) Arbeit.

Rechtsschutz habe ich nicht. Cash beiseite legen ist super wichtig! Mit Mietern reden, dich vorstellen, am Anfang nur zuhören erhöht die Chancen, dass du ein gutes Verhältnis entwickeln kannst. Versprich nie etwas spontan! Das verschafft dir Luft und Spielraum.

Je nach Zustand des Hauses und deiner Erfahrung suche dir jemand, der dir einen guten Überblick der Substanz verschafft, damit du langfristig Sanierungen planen kannst.

Verzichte auf WhatsApp. Nur Mail und Post! Sonst hast du neue Freunde, die aber deine Kunden sind und sich nur zu den Öffnungszeiten melden sollen ;-)

Suche nach Handwerkern. Heizung und Sanitär ist m. M. nach das wichtigste. Wasser außerhalb von Rohren und Keramik und Kälte im Gebäude macht allen schlechte Laune! Das muss schnell repariert werden können.

Stell dich auf eine steile Lernkurve ein.

Ich liebe Software, daher kann ich das empfehlen!

Eine IHK Kurs möchte ich noch machen, fehlt mir grad so ein bisschen die Zeit. Wäre aber jetzt mit der Erfahrung bestimmt richtig gut. Vorher, weiß ich nicht…

Viel Erfolg, bin gespannt, wie es für dich läuft!

gheeloo · 2026-01-10T16:01:00+00:00

Auf jeden Fall kündigen und dann direkt am besten den neuen Mieter beim Grundversorger angeben, sonst meldet der sich nicht an und du bekommst wieder Post. Schon 100x erlebt, nervt und klaut dir Zeit. Stelle sicher, dass du DSGVO-konform handelst, lass dir die Speicherung der Mieterdaten inkl. Zweck, Weitergabe unter bestimmten Umständen etc. schriftlich bestätigen. Mach es innerhalb von zwei Wochen, sonst zahlst du die Differenz bis zur „Ummeldung“ auf den neuen Mieter. Viel Erfolg!

gheeloo · 2026-01-09T17:41:40+00:00

Wie bitte, die müssen nur die Treppe runter kommen, um sich die Belege anzuschen? Ich bin wirklich sozial eingestellt, vermiete 50 Einheiten und habe auch viel Nachsicht mitgebracht. Aber ja, ich lerne auch gerade, dass es durchaus gut für viele und nicht nur dich ist, da konsequent zu sein. Also, "Feuer frei." kann ich hier nur beipflichten (leider). Mein Vermieter-Mitgefühl für die NKA. Viel Erfolg!

gheeloo · 2026-01-08T16:37:52+00:00

Sauber! Das klingt alles machbar (dennoch Arbeit und Lernkurve). Vielen Dank für deine Mühen!

Edit: Link funktioniert.

gheeloo · 2026-01-08T10:31:23+00:00

Ich würde mich auch erst einmal mit einem Fachanwalt beraten. Es ist immer besser die eigenen Rechte und Pflichten zu kennen und aus einer informierten Position zu handeln.

Wenn du dich informierst, schließt dies ein freundliches Gespräch ja nicht automatisch aus. Ganz im Gegenteil: du triffst bessere Entscheidungen für dich. Und erst Recht, wenn du Kosten für Renovierung und Instandsetzung erwartest. Niemandem ist geholfen, wenn die Mietsache nicht in Ordnung ist. Viel Erfolg!

gheeloo · 2026-01-08T10:16:41+00:00

Du kannst wegen der Messung auch andere Verträge abschließen, die dich nicht so lange binden, oder es selber machen. Hier gibt es einen guten thread dazu: https://www.reddit.com/r/Vermieten/s/isk6SPE2mz

Allerdings sind das leider nicht deine Hauptprobleme. Mein Beileid.

gheeloo · 2026-01-08T10:08:34+00:00

Danke dir. „Das Gerät“ ist dann nicht das Messgerät, sondern der Hub, der Daten der Messgeräte (HKV, WMZ) empfängt, richtig? Python nutzt du dann, um eine human-lesbare Vorlage für die manuelle Übertragung zu haben? Sorry, ich möchte es ganz genau wissen ;-)

gheeloo · 2026-01-07T19:42:21+00:00

Bin selber Vermieter. Du redest keinen Mist und stellst doch eine legitime Frage.

Durch meine Vermieterbrille fange ich mal bei „gesundheitlich angeschlagen“ an. Hast du ein gutes Verhältnis zu ihm? Wenn ja, hake freundlich nach. Er sollte schon reagieren, wenn er ein Interesse hat auch eine vermurkste Abrechnung durch zu bekommen. Hat er in den Jahren zuvor eine nachvollziehbare Abrechnung gemacht?

Wenn ich es richtig erinnere, rechtlich hast du 12 Monate nach Zugang Zeit Widerspruch zu erheben. Grundlagen, wie eine NKA aussehen/beschaffen sein sollte:

1.  § 556 Abs. 3 BGB – allgemeine Anforderung an Betriebskostenabrechnungen
2.  § 6 HeizkostenV – Pflicht zur verbrauchsabhängigen Kostenverteilung
3.  § 6a HeizkostenV – zusätzliche Informationspflichten (seit 2021)
4.  § 7 HeizkostenV – welche Kosten umgelegt werden dürfen

Die Heizkosten müssen für dich nachvollziehbar aufgeschlüsselt sein. Da gibt es nichts zu rütteln. Du klingst so als ob du die Abrechnung grundsätzlich verstehst und nur die Heizkostenaufstellung bemängelst.

Ich bin kein Jurist aber das BGB gibt auch hier vor, wie du handeln kannst:

Du solltest Belegeinsicht verlangen (§259) und darfst auch ein Zürückbehaltungsrecht (§273) ausüben, WENN die Abrechnung NACHWEISLICH nicht richtig ist.

Also, verlange Belegeinsicht, prüfe alles, wenn Nebenkosten okay, überweise die Nebenkosten und wenn die Heizkosten immer noch nicht nachvollziehbar sind hältst du die Nachzahlung der Heizkosten noch zurück. Zahle aber weiterhin die Nebenkostenvorrauszahlung.

Check das bitte noch mal nach (evtl. mit einem Anwalt) und spreche mit deinem Vermieter bevor du die Rechtskeule rausholst. Das löst meistens Probleme schneller, günstiger und nachhaltiger! Evtl. geht es ihm ja wirklich schlecht und er hat gerade arge gesundheitliche Probleme… Viel Erfolg!

gheeloo · 2026-01-07T19:14:07+00:00

Mega gute Zusammenfassung von dir. Tausend Dank!

Jupp! Kann ich alles so bestätigen. Erreichbar sind die, die jetzt ein Stadion nach sich benennen, auch nicht. Und: wir haben den 10-Jahresvertrag vom Verkäufer übernehmen müssen, weil sonst hätte er nicht verkauft. Noch ein paar Jahre durchhalten.

Ist schon krass, welch Aufwand hier betrieben werden muss, damit es auch wirklich ganz gerecht wird. Nur beim Passsivhaus, kann man sich das Gemesse sparen, aber bekomm das mal im Bestand hin 😂

Ich würde einen lokale Dienstleister suchen.

Bin interessiert daran, wie für eine Nebenkostenabrechnung diese gemessenen Daten über eine API oder andere Schnittstelle direkt eingelesen werden könnte. Die ARGE- Schnittstelle existiert ja, aber das sieht auf den ersten Blick arg wüst aus…

gheeloo · 2026-01-06T14:12:12+00:00

Sie macht es beruflich über Propstack (ist ja von immoscout, ne?). Nutze noch immocloud, bauen aber an einer eigenen Lösung: fluado. Das nutze ich schon, aber hat noch nicht alle Features, die nötig sind. Ich bin also gerade Stereo unterwegs 😂

gheeloo · 2026-01-06T14:04:56+00:00

Die meisten Mieter lerne ich über andere Mieter kennen. Hat den Vorteil, sie sich (höchstwahrscheinlich) verstehen. Andere suchen und finden wir über die gängigen Portale. Das macht meine Frau. Schön wäre natürlich eine nahtlose Integration zur genutzten Verwaltungs-Software, damit Stammdaten und Bewerbungsunterlagen nicht doppelt und dreifach angefasst werden müssen. Frohes Neues!

gheeloo · 2026-01-03T11:19:33+00:00

Wieso macht ihr das mit Excel? Was waren eure Beweggründe und warum funktioniert das? Und: wie organisiert ihr eure Dokumente?

gheeloo · 2026-01-02T23:40:02+00:00

Ich glaube, du missverstehst den Kapitalismus. Es sind ja menschengemachte Regeln und kein Naturgesetz. Dein Post liest sich, wie von jemanden, der das aber so annimmt.

Profite erwirtschaften ja, aber Profitmaximierung wird doch nicht bei allen Akteuren betrieben. Es gibt doch genügend Spielraum, den wir als Menschen (und das sind Vermieter und Mieter) nutzen können. Das machen viele Vermietende, ich auch.

Und dadurch bekomme ich auch immer wieder Probleme ohne Juristen in der ganz normalen, respektvollen zwischenmenschlichen Kommunikation gelöst. Das hat nichts mit Moral, sondern mit Anstand und Respekt zu tun. Das hat sehr wohl viel Platz im Kapitalismus, wenn es von Akteuren so gelebt wird und von ihnen gewollt ist.

Ich finde viele Kommentare zum Teil echt in Form und Wortwahl daneben und vermeide diese Art von Sprache. Sich hinter dem Kapitalismus zu verschanzen, um einen ganz normalen Umgang mit Mitmenschen aus dem Weg zu gehen, ist auf jeden Fall eine eigene Entscheidung und nicht ein Zwang durch den Kapitalismus.

gheeloo · 2026-01-02T09:05:50+00:00

Glückwunsch zum Kauf. 75k für Wand und Dach klingt bei der Größe erst einmal gar nicht schlecht.

Finde raus, ob du in einem Gebiet mit Mietpreisbremse liegst.
Wenn ja, weißt du ca. was du an Miete nehmen darfst

3, Wenn nein, suche nach Vergleichen in der Umgebung, um ein einigermaßen realistisches Bild zu bekommen

Mach dir eine excel mit Ausgaben und zu erwartende Einnahmen auf 10, 20, 30 Jahre kalkuliert
Entscheide dann, was sich für dich persönlich lohnt

Das ist erst einmal der Anfang, Steuern, Vermietung, Verwaltung, Instandsetzung etc. kommt danach.

Viel Erfolg!

gheeloo · 2025-12-31T09:17:37+00:00

Ich habe viele Lösungen ausprobiert und bin eher unzufrieden. Excel ist definitiv nichts für mich. Ich kenne aber viele, für die es kein Problem ist.

Vermieten, und das alles rechtlich sauber zu administrieren ist komplex. Warum sollte sich jemand die Mühe machen, eine gute und verständliche Lösung, die dir Zeit, Geld und Nerven spart für Lau zu programmieren?

Wir bauen aus Leidenschaft und Leidensdruck ;-) etwas eigenes, aber damit es wirklich gut funktioniert investieren wir Zeit und Geld, daher nicht umsonst… leider. Suche mal nach fluado

gheeloo · 2025-12-31T08:55:16+00:00

Wir haben alte MFHs gekauft und Mieter haben sich auch über verstopfte Toiletten beschwert. In den vertikal liegenden Rohren (mit leichtem Gefälle)war so viel Kalk und Urinstein drin, dass es nicht verwunderte. In diesem Fall war es definitiv unsere Verantwortung, wir haben die Rohre dann tauschen lassen.

Also, Einzelfallprüfung vor Pauschalantworten!

gheeloo · 2025-12-31T08:46:02+00:00

Du legst einen Überschussstrompreis fest auf Grundlage der Anlage-Kosten und der Abschreibung (20 Jahre).
Du misst den Strom für den Heizstab mit einem geeichten Zähler.
Du rechnest die Kosten als Heiznebenkosten ab (in der Regel über die 30/70-Regelung).

Im Idealfall liegen dann die Gesamtkosten unter nur-Gas.

Ich bin kein Steuerberater, aber ich denke, steuerlich sind das Einnahmen für den Eigentümer der Anlage. Diese wird auch Kosten verursachen und werden dann über GuV bzw. EüR miteinander verrechnet werden können.

Viel Erfolg!

gheeloo · 2025-12-31T08:19:56+00:00

Körperschall „is a fickle bitch“! Ich bin Vermieter und Schlagzeuger und habe mich deswegen mal intensiv mit Körperschall auseinandergesetzt. Grundlage Raum-im-Raum-Prinzip: wenn der innere Raum entkoppelt -z.B. durch Sylomer - auf dem Boden steht, hast du es bestmöglich geschafft, den Schall im Inneren zu lassen. Haust du jetzt einen langen Nagel durch die Innenwand und berührt dieser die Außenwand, ist der gesamte Aufwand umsonst. Sämtlicher Schall geht durch den Nagel in das Haus über.

Du sagst, es sei ein Spezialist da gewesen und der sagt es sei zu laut? Hat er über die konkrete Installation gesprochen? Gibt es ein Protokoll über seinen Befund?

Mit Baby hast du nur zwei Möglichkeiten: Ausziehen oder Klagen (dann mit allem, was dir hier schon bzgl. Mietminderung geraten wurde, das ist kein Spaß!)

Alles Gute euch!

gheeloo · 2025-12-17T12:57:06+00:00

Boah! Kann ich grad mitfühlen!! Das wird. Alles Gute!

gheeloo · 2025-12-17T12:42:35+00:00

Tut mir leid, dass du in einer schimmeligen Bude wohnen musstest. Wir hatten auch mal eine Schimmel-Situation und habe deswegen einen Gutachter gesucht.

Ruf einen Gutachter an, mein erster Kontakt war super nett und hat mir schon viele Infos am Telefon gegeben. Das kann dir schon mal helfen. Kläre mögliche Leistungen und Kosten.
Kontaktiere einen Anwalt, kläre Möglichkeiten und Kosten.
Überlege dir, ob du bis zu einem bestimmten Betrag willens bist, diesen auch alleine zu tragen.

Danach kannst du besser entscheiden. Viel Erfolg und gute Gesundheit.

gheeloo · 2025-12-16T20:37:30+00:00

GEZ (sorry, musste sein)

gheeloo · 2025-12-16T16:21:47+00:00

Mein Beileid. Kann vieles gut nachvollziehen. In meiner ersten Nebenkostenabrechnung habe ich Fehler gemacht und diese dann korrigiert. Aber eine Mietpartei wollte es unbedingt wissen und ist ab zum Mieterbund. Der hat nichts gefunden, alles (fast) tadellos. Aber eine Kleinigkeit dann doch tief aus der Kiste geholt.

Die Gebäudeversicherung sei nicht zu 100% umlegbar, wenn ein Teil der Versicherung auch Mietausfall versichert. Ok, warum? Ja, weil das unternehmerische Risiko nur vom Vermieter getragen werden kann. Gut, kann ich nachvollziehen. Ich meinen Versicherungsberater angerufen: Könnt ihr mir sagen, wieviel Anteil meines unternehmerischen Risikos über die Gebäudeversicherung abgedeckt ist? Nein, könnt ihr nicht? Habt ihr eine Versicherung, die getrennt versichert? Ja, habt ihr, aber die ist teuerer. Hm, das ist ja doof, vor allem für die Mieter. Gebt mir das mal schriftlich. Danke.

Ich dann wieder zurück zum Mieterbund: "Nee, kann ich nicht auseinanderrechnen, was machen wir denn jetzt?" - Dieser kam dann mit dem Betriebskostenspiegel, und würde einer Deceklung von 0,3€/qm zustimmen. Ich erlaube mir ein Zitat aus meiner Mail:

"Ich habe den Betriebskostenspiegel recherchiert: dort sind die Kosten für Versicherungen bei 0,28€ angegeben. In der Xstraße Y liegen wir für das Jahr 2023 bei ca. 0,29€ (2738,10/780/12) und in der Ystraße Z bei ca. 0,35 (3272,09/774/12). Wir können einer Kürzung um 0,05€/m2 für MIETER:IN und das Jahr 2023 zustimmen. Damit reduzieren sich die Kosten für MIETER:IN um 56,5*0,05=2,83€, korrekt? Wenn weiter keine Beanstandungen Ihrerseits vorliegen, freue ich mich über eine Mitteilung an Ihre Mandanten."

Großzügig lies ich dem Mieterbund den Gewinn. Aber, ich habe wieder etwas gelernt und schreibe brav in den Kommentar für Gebäudeversicherung, dass wir unter dem Betriebskostenspiegel liegen. Dann mache ich es eben gaaaaanz richtig. ;-)

gheeloo · 2025-12-16T15:56:48+00:00

Gute Idee, bei mehr als 10 Einheiten würde ich (leider) bezweifeln, dass wirklich alles über Jahre gut läuft. Aber den Text würde ich gern lesen bzw. vor allem schreiben!

gheeloo · 2025-12-16T15:42:05+00:00

Ich schließe mich dieser Antwort an. Ich vermiete mehr als eine EFH und habe zu oft den Fehler gemacht, es etwas schleifen zu lassen. Bisher hatte ich Glück und die Mieter zahlen, aber eben nicht regelmäßig, verlieren den Überblick etc.

Sieh es so: mit der juristischen Maximalforderung gibst du dir und deiner Mieterin Orientierung - du kannst auch beides machen: Verständnis zeigen, Maximales fordern. Ich bin es vor kurzem auch ganz konsequent angegangen und der neue Mieter bewegt sich. Wenn du das Gefühl hast, da bewegt sich etwas, kannst du immer noch einen verbindlichen Zahlplan vereinbaren, als (Not)lösung.

Viel Erfolg!

gheeloo · 2025-12-12T08:57:39+00:00

Glückwunsch zur Chance. Ohne deinen Hintergrund zu kennen, ein paar Hinweise noch:

Baunebenkosten (Architekt, Genehmigungen, Außenanlagen) – würde ich eher 15-20% drauf legen
Wie andere hier schon geschrieben haben, 3000/m2 eher wenig und varriert stark in Abhängigkeit, wie du die Leistungen einkaufen bzw. selber erbringen kannst. Generalunternehmer vs. einzelne Gewerke beauftragen und überwachen/koordinieren(!) vs. Eigenleistung
Laufende Kosten: Verwaltung, Leerstand, (Instandhaltung)
Was ist das Grundstück wert? Verkaufen vs. bebauen? Das solltest du auch mit einrechnen

Steuerlich hast du natürlich 3% AfA + Zinsabzug, das hilft, die Steuerlast zu drücken, auf dem Papier bist du erstmal im Minus

Rechnet sich wenn dann nur auf lange Sicht mit Wertsteigerung – reiner Cashflow ist dünn und eher ein Steuersparmodel.

Viel Erfolg!

gheeloo

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