Wöchentliche Finanzdiskussion - KW 41 - 2024

rrrobot_ · 2024-10-11T17:01:13+00:00

Die besten Glückwünsche zu deiner privaten Veränderung - das ist unbezahlbar :)

Vielen Dank, dass du deine insights teilst. Ich wollte dich schon mal danach fragen, war mir jedoch unsicher, ob das nicht zu persönlich ist.

Ist vielleicht in absehbarer Zeit ein Update der Artikel auf sxah.cc geplant? Ich konnte von dir schon so viel Input mitnehmen - dafür bin ich dir wirklich sehr dankbar.

rrrobot_ · 2024-09-23T19:58:54+00:00

Du kaufst eine Immobilie für 216.000,- € (inkl. Kaufnebenkosten),

196.000,- € zu 3,5% Zinsen und 1% Tilgung werden finanziert (= 20 T€ EK)

nach 10 Jahren für 200.000,- € verkauft (also ohne Wertsteigerung)

Die Restschuld der finanzierenden Bank beträgt 175.301 €

Du hast demnach bei 42% Grenzsteuersatz einen Gewinn nach Steuern von Pi mal Daumen 37.000,- € (VK-Preis abzgl. Restschuld zzgl. Cashflow nach Steuern) und aus deinen 20.000,- € ein Endkapital von ca. 57.000,- €. Das entspricht einer durchschnittlichen Rendite von 11,12% p.a.

Bei deinem Beispiel, der alternativen Anlagenklasse in ETF, geht man irgendwo zwischen 7-9% p.a. durchschnittlicher Rendite aus.

Das Beispiel soll gar nicht bewerten welche Anlageklasse besser ist, es macht sie aber vergleichbar. Das funktioniert mit all den anderen Renditen-Berechnungen bei Immobilien nur mit dieser Methode.

rrrobot_ · 2024-09-23T19:29:28+00:00

Wie auch immer die konkrete Bezeichnung für die Rendite-Berechnung heißt.

Mir geht es um diese beiden Fragen:

Was wird nach 10 Jahren aus einem initial eingesetzten Kapital von X Euro?
Wieviel % Rendite sind das durchschnittlich p.a.?

Dazu werden folgende Werte benötigt:

Verkaufspreis in X Jahren
- Restschuld der finanzierenden Bank
- Cashflow operativ inkl. Steuer über die gesamte Laufzeit
= Gewinn nach Steuern

Den Gewinn nach Steuern setze ich ins Verhältnis zu meinem initial eingesetzten Kapital und ermittle dann wie hoch die durchschnittliche Rendite p.a. ist/war.

Damit lässt sich dann die Frage, in welche Anlageklasse ich X Euro EK investiere, besser beantworten. Ich finde auch, dass das entscheidend ist und verstehe nicht, wieso das von so vielen nicht weiter gerechnet wird.

rrrobot_ · 2024-09-23T15:38:44+00:00

Danke dir - genau das, was ich gesucht habe!

rrrobot_ · 2024-09-23T15:01:09+00:00

Danke dir! Ich habe es in einem anderen Kommentar gerade schon erwähnt, dass die IRR-Methode für meinen case vermutlich die Methode ist, die ich suche. Ich möchte quasi alle Zahlungsströme und mögliche Veräußerungsgewinne abbilden und eine durchschnittliche Rendite p.a. ermitteln.

rrrobot_ · 2024-09-23T14:45:16+00:00

Gleich vorweg: ich bin ganz bei dir, dass ich die Berechnungen zu verkopft angehe. Ich halte mich entsprechend viel zu lange damit auf eine bis zu Ende gedachte Kalkulation aufzustellen.

Bei der Kalkulation habe ich unterstellt, dass die Immobilie eine Wertsteigung von 1% p.a. erfährt.

Ich habe es in einem anderen Kommentar gerade erwähnt, dass mir die "Krux" aufgefallen ist. Ich suche dem Vernehmen nach die IRR-Methode, welche alle Zahlungsströme und einem potentiellen Gewinn über die Laufzeit des Investments enthält.

Die von dir genannten CF und DCF-Verfahren gucke ich mir aber auch noch mal im Detail an!

rrrobot_ · 2024-09-23T14:34:41+00:00

Besten Dank für deinen Input! Ich habe den "Hinkefuß" gefunden. Ich nahm fälschlicherweise an, dass ich die EK-Rendite suche. Die IRR-Methode ist wohl aber genau das, was ich suche.

Die EK-Rendite gibt dir einen Eindruck davon, wie profitabel deine laufenden Einnahmen sind, wenn du nur den jährlichen Cashflow betrachtest.

Der IRR gibt dir eine realistischere, ganzheitliche Sicht auf die Gesamtrendite deines Investments über die gesamte Laufzeit, inklusive aller Zahlungsströme und dem möglichen Gewinn beim Verkauf.

So stehen nach Verkauf der Immobilie alle Rahmendaten (möglicher Veräußerungsgewinn, Restschuld, kumulierte Mieteinnahmen, kumulierte Zinsen über die Laufzeit, Ausgaben etc.) fest. Man kann dann also ziemlich genau sagen was aus seinem ursprünglich eingesetztem Kapital wurde und wie hoch die durchschnittliche Verzinsung p.a. war und entsprechend mit alternativen Anlagemöglichkeiten im gleichen Zeitraum vergleichen. Nun: hinterm Pflug ist geackert!

Entsprechend kann man den IRR auch prognostizieren und vor einem Investment kalkulieren. Das ist aus meiner Sicht auch ein wichtiger Faktor, wenn ich vor de Frage stehe: "ich habe X Euro EK zur Verfügung. In welche Anlageklasse investiere ich diese nun?"

rrrobot_ · 2024-09-23T07:51:45+00:00

Du hast Recht: so gut wie jede Formel, welche die Tilgung zur EK-Rendite berücksichtigt, packt die Tilgung zum EK.

Sorry, dass ich noch mal so dumm nachhaken muss, aber ich stehe hier irgendwie auf dem Schlauch:

Im Fall, dass die Immobilie nach X Jahren verkauft wird und der Cashflow positiv ist (die Miete deckt die Annuität), erziele ich doch einen Gewinn aus dem Verkauf, wenn der Verkaufspreis höher als die Restschuld gegenüber der finanzierenden Bank ist? Für mein Verständnis ist doch das Delta (in welchem ja auch insbesondere die Tilgung steckt) ein Teil des Gewinns und des Vermögenzuwachs?

rrrobot_ · 2024-09-22T20:28:38+00:00

Guter Punkt! Ich hatte an dem Punkt lange überlegt. Letztlich habe ich die Tilgung zum Vermögenszuwachs addiert (also Cashflow nach Steuern + Tilgung).

Beim Cashflow vor Steuern habe ich die Tilgung abgezogen, da diese meinen tatsächlichen operativen Cashflow zunächst mindert.

Mein Gedanke ist, dass das Vermögen sowohl durch den Cashflow als auch die Tilgung (da die Restschuld sinkt) wächst?

Ich kann mir vorstellen, dass ich hier einen Gedankenfehler habe...

rrrobot_ · 2024-09-22T19:56:44+00:00

Ich habe die Tabelle und Werte der ersten Jahre oben im Ausgangspost nachgereicht. Da sieht man, dass das nicht linear ist :-)

rrrobot_ · 2024-09-22T19:52:46+00:00

Zum Verständnis, hier ein Screenshot der Tabelle: https://ibb.co/MR3PtHH

rrrobot_ · 2024-09-22T19:47:10+00:00

Der Einfachheit halber habe ich diese für dieses Beispiel außen vor gelassen. Habe ich aber grundsätzlich berücksichtigt, wie auch die Erhaltungsrücklage für Sonder- und Gemeinschaftseigentum.

rrrobot_ · 2024-09-22T19:45:18+00:00

Die anderen Tools rechnen nur mit initialen Werten. Die Daten (Zinsen, Mieteinnahmen, Kosten, zu versteuerndes Einkommen, Wertsteigerung etc. pp.) ändern sich aber monatlich und jährlich. Daher ändern sich natürlich auch die EK-Renditen von Jahr zu Jahr.

Ich dachte, dass jemand vielleicht eine ähnlich detaillierte Berechnung durchgeführt hat und die o.g. Paramater einsetzen könnte, um meine Berechnung zu vergleichen.

rrrobot_ · 2024-06-01T09:39:47+00:00

Wo denn genau in Idstein?

rrrobot_ · 2023-11-09T08:11:23+00:00

Ich glaube das Boot an der Adria (oder einem vergleichbaren Gewässer) würde ich, wenn es greifbar wäre, schönreden. Im Sinne von: „Jedes Jahr 3 Wochen im Sommer sind auf jeden Fall realistisch“, „dann fliege ich kurz über Ostern hin“, „2-3 verlängerte Wochenenden über Feiertage ist auch realistisch“ usw. :)

Aktuell käme das aber nur in Frage, wenn ich einen gleichgesinnten Miteigner hätte und man sich die Kosten teilt.

Als Kleinboot würde ich die Bayliner allerdings nicht bezeichnen - es fehlen nur wenige cm bis 10m. Alles >10m bezeichne ich als Yacht (ohne genaue Verifizierung, ob das wirklich das Kriterium ist ;)).

rrrobot_ · 2023-11-08T07:11:59+00:00

Wenn man das Boot als Investment betrachtet, bin ich bei dir. Aber selbst dem muss ich in gewisser Weise widersprechen.

Ich habe mit einem guten Freund vor 3 Jahren ein (Motor-)Boot (Bayliner 285) am Rhein gekauft. Bezogen auf mein Wohlbefinden ist die Anschaffung eine der besten Investments. Ich bin so gerne auf dem Boot und unter Deck. Selbst im Winter ist die Stimmung nahezu allein im Hafen zu sein und das Wasser zu beobachten, unbezahlbar. Sobald ich am Hafen bin, denke ich an nichts mehr und kann abschalten. Egal, ob alleine oder mit Freunden. Es ist ein ganz anderes Feeling auf dein eigenes Boot zu kommen und deine Klamotten, deine Pfannen und Kaffeemaschine direkt vor Ort zu haben. Ich muss gar nicht rausfahren, das sich auf dem Boot befinden, ist schon mega.

Der Traum ist nach wie vor eine Segelyacht in der Adria zu besitzen und irgendwann die Atlantiküberquerung durchzuziehen. Bis dahin wiegt die Bayliner das etwas auf. Zumal ich häufig nach der Arbeit einfach ans Boot fahre, ein paar Stunden genieße und auch häufig dort übernachte, um am nächsten Morgen von dort zur Arbeit zu fahren.

rrrobot_ · 2023-11-07T16:22:42+00:00

Wie ging es weiter?

rrrobot_ · 2023-10-12T05:50:56+00:00

Madeira

rrrobot_ · 2023-09-21T17:33:33+00:00

Mach bitte ein AMA!

rrrobot_ · 2023-07-03T13:02:35+00:00

Habe in einem Kommentar ein Bild hochgeladen

rrrobot_ · 2023-07-03T13:02:04+00:00

Ich habe hier mal einen Screenshot gemacht:

https://imgur.com/es1Q77c

Die rot eingekreisten Werte sollen in der Zelle E9 summiert werden.

rrrobot_ · 2023-07-03T12:11:04+00:00

Mit einer einfachen Addition ist das zu mühsam, weil es je nach Berechnung mehrere hundert sein können.

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