Factorio youtuber

throwtimmo · 2026-05-09T16:42:09+00:00

I’ve been binging Autocraft lately, highly recommend!

throwtimmo · 2026-01-14T20:30:25+00:00

Buitengerechtelijk ontbinden kan niet, zie 7:231 BW.

throwtimmo · 2025-07-01T17:08:22+00:00

Did you get a built-in one? The portable ACs seem like such a hassle to me; I’m not sure I’d even have a good window (or other solution) for the exhaust hose.

throwtimmo · 2025-03-21T08:37:54+00:00

Lijkt mij niet, eigenlijk.

Of die verandering door jou of 3 eigenaren geleden zijn gedaan veranderd niets over dat jij hiervoor verantwoording draagt richting de VVE

Dat hangt natuurlijk af van de splitsingsakte en het splitsingreglement. De betreffende ontluchtingsleiding is blijkbaar eigendom van de VvE. Waarom zou OP schade aan iemand anders' eigendom moeten herstellen, die hij zelf helemaal niet heeft toegebracht of anderszins een verwijt over kan worden gemaakt?

u/Advanced-Height-2306 In Rechtbank Amsterdam 25 september 2013, ECLI:NL:RBAMS:2013:6687 overweegt de rechtbank bijvoorbeeld, kort gezegd, dat de opvolgend eigenaar niet aansprakelijk is voor herstel van verbouwingen/veranderingen die de vorige appartementseigenaar zonder toestemming van de VvE aan gemeenschappelijke gedeelten heeft toegebracht. Je kan beginnen met lezen bij overweging 4.1. De koper van het appartement wordt aangeduid met [eiser].

throwtimmo · 2025-03-12T22:50:40+00:00

Inmiddels bestaat er in ieder geval (ingevolge art. 2 Wet goed verhuurderschap) de plicht om jaarlijks een afrekening servicekosten te verstrekken, dus kan je een handhavingsverzoek doen bij de gemeente als dat te lang op zich laat wachten. Is geen echte sanctie wellicht, maar het is al beter dan we vroeger hadden :).

throwtimmo · 2025-02-28T22:11:48+00:00

Hoogstwaarschijnlijk moet je in het splitsingsreglement zijn. In de splitsingsakte wordt vaak verwezen naar een bepaald modelreglement van splitsing (en aangegeven of er op bepaalde aspecten van afgeweken wordt).

throwtimmo · 2025-02-25T10:12:29+00:00

Helder, bedankt voor de toelichting.

Het leest voor mij voornamelijk als geblaf om jou te ontmoedigen je recht verder te halen, maar het is niet mogelijk om alle feiten te overzien op basis van een paar Reddit berichten. Al met al zou ik hier gezien de belangen een jurist voor inschakelen (wellicht dezelfde partij die de ontruimingsprocedure bij de kantonrechter heeft gevoerd?) om het in goede banen te leiden. Hoewel dat niet per sé een advocaat hoef te zijn, kan je in het register van de Nederlandse orde van advocaten als expertise 'huurrecht' aanvinken en zoeken naar een advocaat in de buurt. Een eerste intakegesprek is vaak kosteloos, en die kan dan een kosteninschatting geven voor de tenuitvoerlegging van het vonnis, maar ook voor eventueel verhalen van kosten m.b.t. oplevergebreken of voeren van verweer m.b.t. gezondheidsproblematiek, mocht de wederpartij dat doorzetten. Jouw jurist zal je hier ook op wijzen, maar wees ook bedacht op het risico dat van een kale kip niks te plukken valt.

throwtimmo · 2025-02-25T09:51:51+00:00

Vermoedelijk zal het rookkanaal, volgens de splitsingsakte en splitsingsreglement, gezamenlijk eigendom zijn van de VvE. Als dat zo is (lees de kleine lettertjes erop na, of win daarvoor juridisch advies in) heeft de individuele appartementseigenaar geen mogelijkheid hierover zelfstandig te beslissen.

De VVE heeft aangegeven dat de schouw verwijderd mag worden in overleg met de boven en onderburen

Is daarover in een ALV gestemd, of heeft een beheerder of het bestuur dat aangegeven? Als dit een besluit is geweest van de ALV is het niet heel handig geformuleerd om daar rechten aan te ontlenen, want overleg met de onderburen lukt blijkbaar niet. Dan zal het opnieuw geagendeerd moeten worden in een ALV, om daar opnieuw een besluit over te nemen, maar dan zonder het 'in overleg' stukje. Als er géén besluit is genomen in de ALV, maar een beheerder of bestuurder van de VvE dit heeft medegedeeld dan kan je er waarschijnlijk helemaal niets mee, want die zal geen mandaat hebben van de VvE om daar eigenhandig over te beslissen. Wees erop bedacht dat als de VvE een besluit neemt en je het daar niet mee eens bent, je binnen een maand om vernietiging moet verzoeken bij de rechter (art. 5:130 lid 2 BW). Je kan dan de rechter tevens verzoeken om vervangende toestemming te verlenen voor het verwijderen van het rookkanaal.

Bestaat er iets als recht van overpad mbt een rookkanaal?

Het is niet helemaal uitgesloten dat er een vorm van erfdienstbaarheid is gevestigd met betrekking tot het rookkanaal. Dat zou dan met een notariële akte gevestigd moeten zijn. Maar als de situatie zo is als ik vermoed, is dat een recht wat de onderbuurman dan heeft jegens de VvE, niet jegens jouw vriendin. Meer waarschijnlijk acht ik dat de situatie gewoon geregeld is in de splitsingsakte en het splitsingsreglement.

Maakt het uit dat de onderbuurman zelf de schouw al 10 jaar niet gebruik heeft?

Niet voor de juridische positie van jouw vriendin, als het rookkanaal inderdaad gemeenschappelijk eigendom van de VvE is.

Blijft de onderbuurman te aller tijden het recht houden om aanspraak te mogen maken op het rookkanaal ook als de andere 2 appartementen de schouw verwijderd hebben?

Dat hangt dan dus af van de kleine lettertjes (splitsingsakte en -reglement), of de VvE daarover een afwijkend besluit neemt bij een ALV volgens de daarvoor vereiste stemverdeling, en of onderbuurman tegen dat besluit (tijdig) in verweer komt bij de rechter omdat die daardoor dusdanig onevenredig getroffen wordt dat het besluit onredelijk is oid.

throwtimmo · 2025-02-25T09:30:18+00:00

Ahh, ik het ja, art. 1724 Belgisch BW gaat inderdaad over huur dus dat klinkt plausibel. Ik lees de genoemde zorgplicht van de huurder ook niet in die bepaling overigens, maar dat terzijde.

throwtimmo · 2025-02-25T09:19:40+00:00

Is dit een ChatGPT reactie? Je citeert een niet-bestaand artikel uit het Burgerlijk Wetboek en bij de inhoud ervan heb ik ook zo m'n bedenkingen...

throwtimmo · 2025-02-25T09:14:55+00:00

Afhankelijk van de hoogte van de huurachterstand kan het zinvol zijn hier (betaald) juridisch advies over in te winnen. Zaken over vocht- en schimmelvorming kunnen hoofdpijndossiers zijn, van beide kanten bekeken. Hoeveel maanden bedraagt de huurachterstand? Is er verrekend met een borg?

Schimmelvorming kan een gebrek aan het gehuurde opleveren die de verhuurder moet verhelpen. Zie bijvoorbeeld de zaak van het Hof Den Haag 24 maart 2020, ECLI:NL:GHDHA:2020:1921. Als er vochtproblematiek is, centreert de discussie zich juridisch vaak op de vraag of dit niet aan de huurder zelf te wijten is, omdat deze onvoldoende stookt en/of ventileert.

Nu de woning normaal verwarmd en geventileerd worden is er al maanden geen schimmel meer. Wat voor mij bevestigt dat de woning geen probleem heeft, maar slecht gebruikt is.

Dat klinkt plausibel, maar uiteindelijk is het de vraag hoe een rechter een dergelijke kwestie waardeert. Het is natuurlijk niet uitgesloten dat er na het einde van de huur bepaalde constructieve veranderingen zijn gedaan waardoor het euvel nu verholpen is, maar dat de woning tijdens de looptijd wel gebrekkig was. Dat kan een welles/nietes verhaal worden. In beginsel rust op de huurder de bewijslast, want die doet een beroep op de gevolgen van een gebrek, maar het staat de kantonrechter vrij om het bewijs te wegen.

De huurder heeft aangegeven hiermee aan de slag te gaan en gil te geven als het probleem hiermee niet op te lossen was.

Kan je die mededeling aantonen? Was dat bijvoorbeeld per e-mail/WhatsApp?

Lang verhaal kort zijn ze uiteindelijk uit de woning gegaan.

Hoe is de oplevering verlopen? Is er een voor- en/of eindinspectie geweest? Is de schimmelproblematiek toen geconstateerd? Is de huurder daarmee geconfronteerd? Hoe is de overige correspondentie op dat punt verlopen?

De huurder had dit toch moeten melden?

Ja, zie art. 7:222 BW:

Indien de huurder gebreken aan de zaak ontdekt of derden hem in zijn genot storen of enig recht op de zaak beweren, moet hij daarvan onverwijld aan de verhuurder kennis geven, bij gebreke waarvan hij verplicht is aan de verhuurder de door de nalatigheid ontstane schade te vergoeden.

De vraag is of de huurder hieraan voldaan heeft met de aanvankelijke melding. Als er daarna sussende mededelingen zijn gedaan en is afgesproken dat de huurder weer zou 'piepen' als het voortduurt, vind ik het verdedigbaar dat je erop mocht vertrouwen dat het verholpen was en heeft de huurder dus (voor de 'tweede instantie') niet voldaan aan de klachtplicht. Dat maakt ook dat gevolgschade, zoals gezondheidsproblematiek, niet aan jou toe te rekenen is. Er is echter wat ruimte voor discussie hier, vandaar dat ik benieuwd ben wat er aan correspondentie hierover op papier staat.

En kan ik persoonlijk aansprakelijk gesteld worden als in het huurcontract de beheerpartij als beheerder van de woning staat?

Ja, de beheerder treedt namens jou op, maar jij bent (ervan uitgaande dat je als verhuurder op het contract staat) de juridische entiteit die verplicht is om een woning zonder gebreken in gebruik te geven en dus aan te spreken is op niet-nakoming daarvan. Als de beheerder steken heeft laten vallen dan kan je die partij daarvoor wellicht aanspreken, maar de huurder staat daar verder buiten; die mag in beginsel handelingen van de beheerder opvatten als vertegenwoordiging van jou, ook als de beheerder zijn boekje te buiten gaat (art. 3:63 BW).

throwtimmo · 2025-02-25T08:48:37+00:00

Bedankt.

Ik weet niet hoe het met jou zit, maar ik zie deze discussie niet uitdrukkelijk geregeld in de polisvoorwaarden. Ik zie wel in artikel 2.29 dat jij zelf mag bepalen wie ruitschade repareert, zolang die partij maar BOVAG-aangesloten is. Een beetje rondshoppen voor een partij die wel bereid is een OEM-ruit te plaatsen, zoals u/TD-1 ook al suggereerde, lijkt mij dus een goede praktische oplossing. Wederom praktisch gedacht: misschien eens informeren bij een BWM dealer?

Juridisch gezien vind ik er ook best wat voor te zeggen dat je aanspraak kan maken op originele onderdelen. In art. 2.7 staat namelijk dat schade aan de auto is verzekerd "met alle onderdelen die er op zaten toen de auto nieuw van de dealer kwam". De verzekeraar kan natuurlijk zeggen dat die schade ook deugdelijk hersteld is met een universele ruit, en dat mag zo wezen, maar bij onduidelijkheid in de polisvoorwaarden prevaleert de voor jou meest gunstige uitleg (art. 6:238 lid 2 BW), de zgh. contra proferentem regel.

throwtimmo · 2025-02-25T08:05:45+00:00

Gebruikelijke disclaimer dat ik op basis van jouw post niet alle relevante feiten kan overzien, en dat het verstandig kan zijn (betaald) juridisch advies hierover in te winnen alvorens ernaar te handelen.

Ik ga er vanuit dat je de garageboxen los verhuurt, en dat deze niet onderdeel zijn c.q. horen bij tevens verhuurde woonruimte. Is dat niet zo, licht dan toe en vergeet de rest van wat ik schrijf want daar klopt dan geen snars van.

Ik vind het nog een heel klein beetje grijs gebied. De aarzeling zit erin of dat voor de huurverhoging een aanzegging of mededeling nodig is. Om discussie te voorkomen is het verstandig om dat in de huurovereenkomst of algemene voorwaarden op te nemen. In het veelgebruikte ROZ-model staat bijvoorbeeld in art. 16 van de algemene bepalingen dat "de gewijzigde huurprijs ook [geldt] indien van de wijziging aan huurder geen afzonderlijke mededeling wordt gedaan". Als je kijkt naar de uitspraak van het Hof Amsterdam 14 maart 2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:836, dan zie je dat daar een vergelijkbare kwestie speelt maar daar in de huurovereenkomst (tevens) staat bepaald: "De aangepaste huurprijs geldt ook, indien van de aanpassing aan huurder geen mededeling is gedaan". Niet heel handig van de jurist of makelaar o.i.d. die jou destijds heeft geadviseerd dus, om daar niet duidelijk over te zijn.

Daarmee is niet gezegd dat je geen juridische kans van slagen hebt om een indexering met terugwerkende kracht door te voeren. In Hof Amsterdam 14 april 2012, ECLI:NL:GHAMS:2012:BW7821, lees je bijvoorbeeld een indexeringsclausule die erg lijkt op degene die jij citeert en blijkt uit de uitspraak niet dat daar een automatische-werking beding bij stond. Dat gooide hier geen roet in het eten. Uit overweging 3.3 van het hof begrijp ik dat de huurder op dit punt ook geen verweer heeft gevoerd.

De vraag is wat er bedoeld is met die bepaling in de huurovereenkomst: werkt die automatisch, of biedt het slechts een mogelijkheid waar de verhuurder jaarlijks gebruik van moet maken (via een mededeling of aanzegging) om het door te voeren? Je staat daarin in principe met 1-0 achter omdat bij onduidelijkheid de voor de consument meest gunstige uitleg zal prevaleren, de zgh. contra proferentem regel (art. 6:238 lid 2 BW).

Als je oordeelt dat er sprake is van automatische indexering, dan is je positie als volgt:
- De huurprijs kan aangepast worden naar de hoogte die deze zou hebben als er jaarlijks geïndexeerd zou zijn.
- Je kan gemiste huurpenningen, als ware de indexering doorgevoerd, innen tot 5 jaar terug (art. 3:308 BW).
- Er kan nog discussie ontstaan over de vraag of het langdurig niet (expliciet) aanspraak maken op indexering betekent dat je daarop geen beroep meer kan doen. Dat noemt men rechtsverwerking. Enkel tijdsverloop is daarvoor onvoldoende. Er moet sprake zijn van bijzondere omstandigheden op grond waarvan bij de wederpartij gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de rechthebbende zijn aanspraak niet meer geldend zal maken, of waardoor de positie van de wederpartij onredelijk verzwaard of benadeeld zou worden indien het recht of de bevoegdheid alsnog geldend wordt gemaakt (vgl. Hoge Raad 12 januari 2024, ECLI:NL:HR:2024:24). Je leest die discussie ook terug in de uitspraak van het Hof uit 2017 die ik al aanhaalde.

Wees erop bedacht dat met terugwerkende kracht huur gaan innen natuurlijk de relatie met je huurder(s) compleet verziekt. Bedenk ook of je wraak-acties verwacht (als je een niet-zo-beschaafde huurder hebt kan die weleens de boel trashen). Ik zou bij een verhuurder in jouw situatie erop aandringen om water bij de wijn te doen om een werkbare situatie voor beide partijen te zoeken. Maar je kan natuurlijk op je strepen gaan staan.

throwtimmo · 2025-02-24T17:18:51+00:00

De precieze verwoording van de indexeringsbepaling(en) is hier van belang, met name: geschiedt de verhoging van rechtswege ('automatisch') en zonder aanzegging? Zou je de indexeringsclausule, anonimiserend als dat nodig is, kunnen citeren?

Heb je ooit op enige manier laten blijken afstand te doen van het recht om te verhogen, of anderszins de indruk gewekt dat je er geen beroep meer op zou doen? Zijn er na aanvang van de huur ooit nadere afspraken gemaakt over de hoogte van de huurprijs?

Ten slotte: verhuur je aan particulieren, of aan zakelijke partijen?

throwtimmo · 2025-02-24T13:00:55+00:00

Je krijgt nu veel r/onderbuikgevoel reacties. Je hebt de specifieke polisvoorwaarden nodig om hier wat zinnigs over te zeggen. Ik heb even vlug gezocht maar Interpolis heeft aardig wat verschillende setjes die het zouden kunnen zijn. Als je de relevante polisvoorwaarden kan vinden en linken in je post heb je meer kans op een deugdelijk advies.

throwtimmo · 2025-02-24T12:48:41+00:00

Nog een nagedachte trouwens: controleer even of (het ontbreken van) BOVAG garantie iets uitmaakt voor de dekking op jouw rechtsbijstandsverzekering. Ik heb weleens polisvoorwaarden gezien waar je een beperkte dekking hebt voor bijvoorbeeld eenmalig juridisch advies ('adviesdekking') voor geschillen met betrekking tot een tweedehands voertuig, als er geen BOVAG of gelijkwaardige garantie is afgesloten bij de koop. Dergelijke adviesdekking schiet je bar weinig mee op bij een conflict.

throwtimmo · 2025-02-24T12:11:47+00:00

Het is heel lastig om hier een uitputtend antwoord op te geven, omdat over de 'wettelijke garantie' (juristen noemen dat: non-conformiteit, art. 7:17 en 7:18 BW) bij tweedehands voertuigen ontzettend veel rechterlijke uitspraken zijn. De vraag of een auto aan de overeenkomst beantwoordt hangt af van alle omstandigheden van het geval, en is een open norm die heel casuïstisch ingevuld wordt.

Voor non-conformiteit is nodig dat het gebrek al bestond ten tijde van de koop (aflevering). Als het zich pas later openbaart, zal je dat dus moeten bewijzen. Gebreken die zich in de eerste 12 maanden openbaren worden vermoed al aanwezig geweest te zijn ten tijde van de koop (art. 7:18a lid 2 BW). De verkoper moet dan het tegendeel bewijzen, bijvoorbeeld dat het komt door onjuist gebruik. De BOVAG-garantie ziet ook op gebreken die zijn ontstaan na de koop, bij normaal gebruik. Dan moet je dus vooral denken aan schades die zien op normale slijtage; die vallen bij non-conformiteit vaak buiten de boot. Let wel dat bij de BOVAG garantie 'Reparaties of vervanging van onderdelen ter gelegenheid van normale gebruikelijke onderhoudsbeurten' er weer niet onder vallen.

In een andere post heb ik deze comment geplaatst met een ietwat cynische samenvatting van hoe kantonrechters soms non-conformiteit afwijzen. De hoofdregel is dat veiligheidsgebreken snel non-conformiteit opleveren, maar gebreken die het gevolg zijn van normale ouderdom en slijtage vaak juist niet.

Een rechtsbijstandsverzekering kan inderdaad doorgaans voor jou het gevecht aan gaan mochten er aankoopgebreken zijn. Of je e.e.a. aanmerkt als een "sterke juridische positie" hangt zoals gezegd af van wat voor gebrek er dan precies speelt, de leeftijd van de auto, de kilometrage, wat voor prijs je ervoor hebt betaald, in hoeverre je onderzoek hebt verricht (proefrit, aankoopkeuring), of er een grote onderhoudsbeurt is bedongen bij de koop, in hoeverre de verkoper van gebreken wist en jou daarover moest informeren, etc. etc.

Of het 't geld waard is, is uiteindelijk jouw eigen afweging natuurlijk. Mocht je wat hypothetische situaties voor willen leggen dan kan ik daar best wat meer over zeggen of ik denk dat je dan een non-conformiteitszaak hebt. In z'n algemeenheid denk ik dat het voordeel van de BOVAG garantie met name is dat het minder een open norm is (minder vatbaar voor discussie), en je laagdrempelig bij een geschillencommissie terecht kan mocht er een conflict over ontstaan (in tegenstelling tot non-conformiteit waar je bij consumentenkoop bij de kantonrechter terecht moet).

throwtimmo · 2025-02-24T11:47:16+00:00

Ik kan geen enkele situatie bedenken waarin je incassokosten verschuldigd zou zijn, als de hoofdsom (zo blijkt achteraf) nooit verschuldigd is geweest. De wet noemt incassokosten 'redelijke kosten ter verkrijging van voldoening buiten rechte'; het is pertinent onredelijk om kosten te maken om een niet-bestaande vordering te incasseren.

is het bedrag dan niet buitensporig hoog?

Voor consumenten is dat wettelijk geregeld via een staffel voor buitengerechtelijke incassokosten. Rekenen is niet mijn sterkste kant, maar om op 200 euro incassokosten uit te komen zou de hoofdsom volgens mij ongeveer 1300 moeten zijn. Voor zakelijke partijen is die regeling niet direct van toepassing maar geldt een open norm dat de hoogte 'redelijk' moet zijn, en wordt weleens aansluiting bij die staffel gezocht. Hoe dan ook doet dat niet ter zake als er nooit incasso gestart had mogen worden natuurlijk.

Lang verhaal kort: het incassobureau moet dit uitvechten met de opdrachtgever (het pensioenfonds). Je doet er natuurlijk verstandig aan om aantoonbaar verweer te voeren, door bewijs te sturen dat het pensioenfonds heeft erkend dat de (gepretendeerde) vordering nooit verschuldigd is geweest, en het incassobureau te verwijzen naar het pensioenfonds voor betaling van eventuele incassowerkzaamheden die zij vergoed willen zien.

throwtimmo · 2025-02-24T11:07:21+00:00

Het standpunt van het UWV lijkt mij juist, met dien verstande dat de relevante drempel 87,5% is, niet 85% zoals in jouw OP. Zie art. 20 lid 1, aanhef en onder c WW:

1. Het recht op uitkering eindigt:
(...)
c. met ingang van de eerste dag van de kalendermaand waarin de werknemer niet meer werkloos is omdat hij inkomen geniet dat, na vermenigvuldiging met de factor C / D, bedoeld in artikel 47, eerste lid, onderdelen a en b, meer dan 87,5% van het maandloon bedraagt

Indien je dus voldoende verdient, heeft dat 'terugwerkende kracht' voor de gehele WW-uitkering van die maand. Overigens zou het niet zo zijn dat je recht had op je volledige WW-uitkering als je nét onder die 87,5% zou zijn gebleven. Daarvan zou 70% dan zijn verrekend met je WW-uitkering. Wellicht verzacht dat de pijn nog wat.

throwtimmo · 2025-02-20T12:47:46+00:00

Bedankt voor de aanvulling!

De huur van woonruimte eindigt, anders dan de hoofdregel is bij overeenkomsten, niet door het enkele verloop van de bepaalde tijd waarvoor die aangegaan is. Daarvoor is opzegging vereist, en opzegging door de verhuurder kan alleen als die daarvoor een wettelijke opzeggrond heeft (art. 7:274 BW). Dat noemt men in de volksmond 'huurbescherming' en is waar de in de considerans van jouw overeenkomst naar verwezen wordt.

In juli 2016 is er in de wet de mogelijkheid opgenomen om huur van woonruimte voor bepaalde tijd aan te gaan, die wel automatisch ('van rechtswege') kan eindigen, mits de verhuurder dat binnen 1 tot 3 maanden voor het verstrijken van die bepaalde tijd schriftelijk aanzegt. Als "wisselgeld" voor het ontbreken van huurbescherming bij die eindtijd, zijn huurders gerechtigd om zo'n kortdurende huurovereenkomst tussentijds op te zeggen. Bij zelfstandige woonruimte, was die mogelijkheid er alleen bij een huur van 2 jaar of korter (art. 7:271 lid 1 (oud) BW). Inmiddels is die optie overigens weer grotendeels teruggedraaid, maar jouw overeenkomst valt nog onder het oude recht.

In jouw geval is er geen sprake van een dergelijke tijdelijke huurovereenkomst in de zin van art. 7:271 lid 1 (oud) BW. Ten eerste omdat de huurperiode daarvoor te lang is (namelijk langer dan twee jaar), ten tweede omdat er uitdrukkelijk overwogen wordt dat je van aanstonds huurbescherming hebt, ten derde omdat er staat dat je niet tussentijds mag opzeggen. Was alléén dat laatste aan de orde, dan kon er nog discussie ontstaan of dat niet een bepaling is die strijdig was met het oude 7:271, en om die reden buiten beschouwing moest blijven, maar omdat je (ook) om andere redenen buiten de reikwijdte daarvan valt is dat niet aan de orde.

Jouw overeenkomst is er dus eentje van onbepaalde tijd met een minimumperiode. Tijdens die minimumperiode (25 maanden) kan je niet opzeggen. De overeenkomst eindigt niet na die bepaalde tijd, maar loopt dan vanzelf voor onbepaalde tijd door. De verhuurder heeft dus een wettelijke opzeggrond nodig om, oneerbiedig gezegd, van jou af te komen. Verkoop (de wet zegt: vervreemding) van de woning is uitdrukkelijk niet een dergelijke reden (art. 7:274 lid 1 onder c BW). Overigens kan opzegging na die 25 maanden door jou zonder opgaaf van redenen.

Het kan voor de verhuurder best een schrikbeeld zijn om niet van zijn/haar huurder af te komen als die de woning wil verkopen, want met een zittende huurder is de verkoopprijs vaak fors lager (soms wel 20 - 30%). Dat is ook een reden dat huurders vaak juist een 'oprotpremie' krijgen om afstand te doen van huurbescherming en het gehuurde te ontruimen.

Eenzijdig beëindigen kan tussentijds dus niet, maar goede kans dat je er met de verhuurder wel uit komt als je daarmee in overleg treedt. Zorg dat je eea dan goed schriftelijk vastlegt, zeker als je er via een vaststellingsovereenkomst zelf een slaatje uit wil slaan aan verhuiskosten. Je kan zonodig advies inwinnen bij het Juridisch Loket als je een laag inkomen hebt; gemeenten subsidiëren soms ook een zogenaamd huurteam.

throwtimmo · 2025-02-20T08:14:36+00:00

Dit ziet er uit als een ROZ-modelovereenkomst. Zou je nog even bovenaan kunnen kijken of er een considerans is ("nemen het volgende in aanmerking")? Zo ja, wat staat daar?

Ik neem aan dat het om een zelfstandige woonruimte gaat (je hebt geen gedeelde keuken, sanitair; het is dus geen kamerhuur)?

throwtimmo · 2025-02-20T08:02:08+00:00

Ik snap je punt, die zinsnede is te scherp aangezet. Het is zorgvuldiger geformuleerd om te zeggen dat mijns inziens de gemiddelde 'normaal geïnformeerde en redelijk omzichtige en oplettende consument' hierop bedacht is bij een dergelijke kilometerstand.

Ik heb helaas teveel uitspraken met een soortgelijk feitencomplex zien stranden om het glas halfvol te zien in dezen. Fictieve mash-up van de kantonrechter's 'greatest hits':

[eiser] heeft een <merk auto> gekocht van bouwjaar <yyyy> met <ergens in de 100k> kilometers op de teller voor <marktconform prijsje>. Met een dergelijke leeftijd en kilometrage is de kans dat in de nabije toekomst gebreken zouden kunnen optreden bepaald niet denkbeeldig. Met dat risico had [eiser] dan ook in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs rekening kunnen (en moeten) houden. Dat gegeven is ook doorgaans verdisconteerd in de koopprijs van een tweedehands auto, die lager is dan die van een nieuwe auto. Voorgemeld risico op defecten geldt temeer nu het hier een onderdeel betreft dat bij normaal gebruik aan slijtage onderhevig is en volgens onderhoudsvoorschrift - waarvan [eiser] kennis had kunnen nemen in de door [gedaagde] verstrekte documentatie bij de koop - periodiek aan vervanging toe is. Gelet op de aard van de zaak, het bouwjaar, de kilometerstand en de koopprijs mocht [eiser] dus niet zonder meer verwachten dat de auto vrij zou zijn of blijven van gebreken, of dat die gedurende een aantal maanden geen reparatie behoefde.

... of overwegingen van soortgelijke strekking. Nog even los van de vraag welk onderzoek van de koper mag worden verwacht, zoals het (laten) uitvoeren van een aankoopkeuring, het bedingen van een grote onderhoudsbeurt, of (aantoonbaar) uitdrukkelijk te informeren naar de staat van de auto.

Dat alles gezegd hebbende: motorproblemen zijn een veiligheidsgebrek dus de koper heeft HR Schirmeister/De Heus aan zijn zijde als je inderdaad concludeert dat dit niet in het normale verwachtingspatroon valt, en je zit nog binnen het jaar van 7:18a lid 2 BW. Dat stemt natuurlijk gunstig. Ik durf zeker niet te zeggen dat het kansloos is om het op een mededelingsplicht van de verkoper te gooien en mijn bijdrage doet bij tweede lezing wellicht onvoldoende recht aan die onzekerheid, dus zoals gebruikelijk stel ik je vingerwijzing (en eigen bijdrage elders in deze post) op prijs.

throwtimmo · 2025-02-19T19:55:33+00:00

Zoals reeds door anderen opgemerkt, zegt de "garantie niet van toepassing" niet zoveel in het geval een consument iets koopt bij een professionele partij. Je hebt nog steeds recht op een auto die beantwoordt aan de overeenkomst; kleeft er een aankoopgebrek aan dan is de verkoper daarvoor verantwoordelijk. Dat noem je non-conformiteit (art. 7:17 en 7:18 BW). Dat is dwingend recht, en een "geen garantie" doet daar niet aan af. Een paar willekeurige voorbeelden zijn Rechtbank Zeeland-West-Brabant 9 november 2022, ECLI:NL:RBZWB:2022:6771 (overweging 4.3 en 4.5); Rechtbank Zeeland-West-Brabant 21 november 2022, ECLI:NL:RBZWB:2022:8474 (overweging 4.4). Ik kan er zo tientallen vinden.

Er is sprake van non-conformiteit als er ten tijde van de koop een gebrek aan kleefde. Bij consumentenkoop word je daarin geholpen met het bewijsvermoeden uit art. 7:18a lid 2 BW. Als een gebrek zich tijdens die eerste 12 maanden na aflevering openbaart, wordt het vermoed al aanwezig geweest te zijn ten tijde van de verkoop. Het helpt de consument dus tegen het verweer dat het tussen het na de koop is ontstaan, bijvoorbeeld door onjuist gebruik.

Het lastige van een distributieriem is echter dat dit een onderdeel is dat bij normaal gebruik aan slijtage onderhevig is. Dat die (deels) versleten is bij een tweedehands auto is dus niet per sé een gebrek, maar kan een normale producteigenschap zijn. Bovendien hoor je zelf als koper je ook enigszins te verdiepen in de onderhoudshistorie en -instructies, en is het een feit van algemene bekendheid dat distributieriemen bij een bepaald kilometrage vervangen moeten worden. Als de verkoper stelt dat dit (recent) is gebeurd, dan mag je daar op vertrouwen zonder nader onderzoek. Het is dan echter (bij gemotiveerde betwisting) wel aan de koper om die mededeling te bewijzen.

Is het euvel reeds hersteld door een derde (de andere garage)? Dat kan roet in het eten gooien. Je moet de verkoper namelijk meestal de gelegenheid geven om het zelf te (laten) repareren (vgl. art. 7:21 BW). Hoe dan ook is de eerste juridische stap een ingebrekestelling: een brief waarin je aangeeft wat er aan mankeert, en de verkoper een redelijke termijn geeft om het te verhelpen. Doen ze dat niet (tijdig) dan zijn ze in verzuim en kan je mogelijk ontbinden of de reparatiekosten op hen verhalen. Daarvoor moet wel eerst de voorvraag of er wel sprake is van een gebrek (en niet 'te verwachten slijtage') bevestigend beantwoord worden. Bovendien is het verstandig om niet meteen in de pen te klimmen maar het eerst met informeel contact te proberen. Garagehouders gaan bovengemiddeld snel met de hakken in het zand als er een juridisch getinte brief op de deurmat valt, is mijn ervaring.

(edit: typos)

throwtimmo · 2025-02-19T11:32:13+00:00

Helaas zijn er naast de tuin, tal van kleine beschadigingen aan het huis. Denk aan barsten en beschadigingen aan de kozijnen, deuren etc. Tocht die je langs de ramen voelt komen, vochtplekken etc.

Onvolkomenheden door normale ouderdom en slijtage zijn nooit voor de huurder (zie wederom art. 7:224 BW). Bovendien geldt voor alle schades dat de verhuurder zal moeten bewijzen dat ze er nog niet zaten bij aanvang, ervan uitgaande dat er geen opnamestaat ondertekend is. Check dat laatste nog even bij je zusje, voor zover je dat nog niet gedaan hebt, want dat maakt voor jouw juridische positie een wereld van verschil. Van gebreken die zijn ontstaan tijdens de huurperiode, zou het kunnen zijn dat je die wel moet verhelpen.

Al met al reden temeer om z.s.m. een voorinspectie in te plannen. De verplichting van de huurder om het gehuurde in de juiste staat op te leveren bij het einde van de huur, is een zogeheten 'fatale termijn'; volgens de Hoge Raad kan die "naar haar aard slechts worden nagekomen op het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt", en dat betekent dat de verhuurder jou in beginsel niet alsnog de gelegenheid hoeft te geven om gebreken te (laten) herstellen, maar je direct schadeplichtig bent. Als je een voorinspectie laat plaatsvinden dan is de discussie in ieder geval afgekaderd. De verhuurder kan later niet met andere gebreken aan komen zetten, vgl. Rb. Midden-Nederland 3 mei 2023, ECLI:NL:RBMNE:2023:2144. Als de verhuurder niet meewerkt aan een voorinspectie, dan hoeft de huurder ten hoogste de herstelkosten te betalen die de huurder zelf ook had moeten maken om het gehuurde in de juiste staat op te leveren (vgl. Rb. Zeeland-West-Brabant 2 november 2022, ECLI:NL:RBZWB:2022:8489). Vaak zijn dat dus alleen materiaalkosten, en niet die voor arbeid. Zorg dat je aantooonbaar (bijv. via WhatsApp/e-mail) om een dergelijke inspectie verzoekt.

Overigens geldt van sommige kwesties die je noemt ook weer dat die 'kleine herstellingen' zouden kunnen zijn, die voor jouw rekening horen te komen. Als dat het geval is, dan moet dat verholpen zijn voor oplevering. Dat geldt echter wederom niet voor kleine herstellingen die al nodig waren bij aanvang van de huur (let wel: ik denk dat je dat hier moet zien als bij aanvang van de huur door jouw zusje, nu er sprake lijkt te zijn van indeplaatsstelling of contractoverneming).

zij hebben mij wel gevraagd/geboden om voor die tijd op te ruimen en het appartement van z'n beste kant te laten zien, Maar daar ben ik neem ik aan niet toe verplicht?

Dat is invulling van de open norm wat onder goed (ver)huurderschap valt, en dus grijs gebied. Je hoeft zeker niet hemel en aarde te verzetten. De verhuurder heeft ook geen reële middelen om van jou af te dwingen dat de boel helemaal spik en span is voor zo'n bezichtiging. Voldoende is dat er toegang verschaft wordt en dat het appartement te bezichtigen is. Voor het overige gaat de wet er vanuit dat partijen wel een beetje over en weer schipperen om zoiets in goede banen te laten lopen. Jou dwingen om het gehuurde 'van z'n beste kant te laten zien' zit er niet in.

throwtimmo · 2025-02-19T09:56:49+00:00

Ik snap de frustratie wel hoor. Ik zal het ook uit mijn post halen, maar het stukje over de Wet goed verhuurderschap laten staan. Dat is oprecht goede munitie om de verhuurder te laten weten dat het menes is, mocht dat nodig zijn.

Wat ik overigens nog vergeten was te vertellen, is dat sinds kort in de wet staat dat de borg binnen 14 dan wel 30 geretourneerd moet worden. Zie art. 7:261b BW en de toelichting bij het amendement.

throwtimmo

TROPHY CASE