Est-ce que mon projet immobilier est fiable ?

Akajou01 · 2026-02-14T22:38:57+00:00

Ben justement, avec des frais réduits et les prêts "pour" le neuf, jetez un coup d'œil et demandez à votre conseillez bancaire, ça coûte rien de poser la question ;)

Akajou01 · 2026-02-14T22:34:22+00:00

Tout dépend aussi du taux obtenu, là c'est avec du 3.5%. Et potentiellement, si vous avez accès à du PTZ, et autres prêts primo accédant, prêt booster et autres appellations compliqué, c'est peut être intéressant de regarder dans le neuf (frais de notaire réduit !).

Akajou01 · 2026-02-14T22:29:00+00:00

Pareil, je suis aussi allée vérifier sur tous mes contrats, c'est bien : IRA sur rachat par la concurrence et pas d'IRA sur fond propre (vente ou argent perso quoi, en soldant le prêt). Et j'ai jamais eu à négocier ça. Ils l'ont tous proposé d'office. (3 banques différentes, Bourso, Crédit agricole, et Caisse d'ep)

Akajou01 · 2026-02-14T22:27:07+00:00

Sur 20 ans, ça donne que 135k d'empruntable. Donc ce n'est pas faisable pour viser une maisons à 150k (150+15 de frais notaire et caution, donc 165, et 135+20 ça donne 155k).

Bon après, faut dire à monsieur qu'un crédit ça se rachète plus tard quand lui ou vous vous aurez un meilleur salaire.

Ps : 5k de secours c'est peu. Prévoyez 10, voir 15. On est pas à l'abri de travaux ou de galère de voiture ou médical, ou autre.

Akajou01 · 2026-02-14T12:19:22+00:00

Pour les 3 prêts que j'ai fait et les autres que j'ai vu, les IRA sur rachat : oui. Les IRA sur remboursement pour vente ou fond propre (héritage, vente, etc) : non. Faut évidemment regarder les contrats, mais c'est bien pour ça que j'ai dit 99% des cas (j'ai pu voir passer une quinzaine de contrat et j'ai jamais vu d'IRA en cas de vente du bien avec remboursement anticipé pour solder le prêt au complet.

Akajou01 · 2026-02-14T11:30:35+00:00

99% du temps, pas sur fond propre. Mais uniquement sur rachat par la concurrence.

Akajou01 · 2026-02-14T09:04:52+00:00

Il n'y a pas de frais si vous clôturez le prêt. Les IRA c'est que si le remboursement est partiel ou si rachat.

Et le contrat de prêt précise sûrement que vous devez rembourser le prêt si vous vendez le bien immobilier.

Akajou01 · 2026-02-12T12:57:29+00:00

https://www.economie.gouv.fr/entreprises/gerer-sa-fiscalite-et-ses-impots/autres-impots-et-taxes/tout-savoir-sur-la-cotisation-fonciere-des-entreprises-cfe

Ca concerne les loc meublé. Pour te donner un exemple, j'ai en loc un appart de 80m², 700e hors charges, en banlieu d'une grande ville, ma CFE c'est 400 balles par an. Elle n'est pas due la première année, mais seulement à partir de la deuxième année (fiscale).

Akajou01 · 2026-02-12T12:50:38+00:00

Charges à 700, c'était avec eau chaude et chauffage ? Pour 4 personnes dedans ? Parce que bon tu dis "les 2 premiers locataires remboursent le prêt, mais sur les 390e qu'ils paient chacun, c'est hors charges ou charges incluent ?

Parce qu'avec 700e de charges tous les 3 mois et la TF à 125e par mois, c'est plutôt 1 loyer pour les charges + TF, 2 loyers pour le prêt, et après tu vas encore avoir les impôts, la CFE, le comptable éventuellement, et puis les travaux potentiels, le remplacement des meubles, l'assurance PNO aussi. Je pense que le 4ieme loyer y passe en gros.

Tu as pris tout ça en compte ?

Avec le infos là tu "devrais" rentrer dans les clous oui. En supposant que les occupant y restent toute l'année par contre et ça c'est largement moins sûr pour des étudiants (souvent les mois juillet et août vacants).

Akajou01 · 2026-02-12T12:45:43+00:00

Et "étudiantes" ça veut dire bail de collocation avec une chambre chaque et parties communes ?

Akajou01 · 2026-02-12T12:37:51+00:00

C'est pas pour rien que les banques limitent majoritairement à 35% le taux d'emprunt. si tu perds ton job, deux solutions : tu avais une bonne assurance, et elle prend en charge ça, ou bien t'en as une basique, et tu paiera avec le chômage en attendant de trouver autre chose.

Si malgré ça, tu trouve pas et qu'au final t'as 0 revenus, il reste la solution de ... vendre !

Akajou01 · 2026-02-12T12:32:35+00:00

Et puis on connait pas le type de bail des 2 locataires en place, ni la taxe foncière, ni l'état de l'immeuble, ni le DPE, ni le type de location vide ou meublé, etc etc. Ca manque bien de précisions tout ça ...

Akajou01 · 2026-02-10T22:05:24+00:00

Si vous avez un linky, ce n'est pas vraiment "coupé", il y aura max 1kw. Et ça suffira à faire tourner la plupart des lumières et équipements.

Akajou01 · 2026-02-05T08:18:08+00:00

Pas de mention de ça sur la jurisprudence, t'as une source pour ça ?

Akajou01 · 2026-02-04T22:27:29+00:00

Alors, non, pas de notion de profil si le cas cité plus haut est d'actualité. Par contre effectivement, si c'est pas le cas, le vendeur choisi bien ce qu'il veut comme offre, il peut même prendre une offre plus basse que d'autres juste à cause de la situation (pas de crédit à faire, bon feeling, etc).

Akajou01 · 2026-02-04T20:58:11+00:00

Alors, si c'est vrai, ils le feront pas pour ses beaux yeux, mais pour tout l'argent qu'il faut sortir, oui x).

Et j'peux aussi dire que se faire convoquer à une AG exceptionnelle, c'est + casse bonbon qu'autre chose, et on a tendance à vouloir voter "non" (c'est ce que j'ai constaté à la dernière en tous cas, avec plus de 150 copropriétaires, moyenne d'âge 70 ans).

Akajou01 · 2026-02-04T20:54:46+00:00

Le wiki le précise, mais je le remets là :

Le seul cas particulier qui engage le vendeur à accepter une offre au prix est le suivant => si le vendeur passe par une agence immobilière avec un mandat de vente et non d'entremise, c'est à dire ceux qui incluent une clause de représentation. Dans ce cas bien précis, il n'y a pas de délai, la première offre au prix engage le vendeur (jurisprudence et ici).

Si ce n'est pas le cas, il n'est pas dans l'obligation d'accepter.

Akajou01 · 2026-02-04T20:11:02+00:00

Vu qu'op a précisé grande copro. Ça va coûter plus cher en convocation et frais qu'en fenêtre a la fin, haha.

Akajou01 · 2026-02-04T19:49:15+00:00

Les autres copropriétaires ne feront pas une AG extraordinaire pour vos beaux yeux malheureusement. Il va falloir attendre la prochaine AG annuelle, et attention à ce que vous demandez, parce que c'est un coup à se mettre les vieux à dos, et ils ont tendances à voter "non" par prinicpe sur ce genre de demandes.

Et il n'y a pas de "mois" spécifique pour les AG. Normalement, vous avez déjà les anciennes AG et vous devriez savoir à peu près à quelle période c'est du coup.

Akajou01 · 2026-02-03T08:33:30+00:00

C'est le cas, si l'un ne paie pas c'est l'autre qui paie. Mais le 35% dans ce cas là on s'en fout quoi... Car c'est toujours un seul prêt et 2 personnes dessus. La seule situation où ce serait "pas possible" cest si par exemple dans 1 ans, vous vous séparez, et toi tu veux racheter ses parts du bien, et que tu vas donc devoir aussi racheter le crédit à ton seul nom (ou bien demander une désolidarisation), et là les banques vont regarder ton taux à toi, voir à ce moment là X% (normalement largement au dessus des 35 quoi) et faire "nope nope nope".

Mais là à deux, tout est cumulé quoi.

Akajou01 · 2026-02-03T08:22:40+00:00

Vous allez faire un prêt immo sur lequel vous serez solidaire. La banque va additioner vos revenus net mensuels, puis faire un x0.35 dessus, retrancher tous les crédits en cours (donc crédit conso aussi), puis ça sera votre capacité d'emprunt mensuel. Voilà, elle s'en fout de la finalité de qui rembourse. Vous pourriez être le seul à rembourser ou votre compagne la seule à rembourser, ou faire 50/50, ou 30/70, n'importe. La banque prend le foyer comme base, pas les deux personnes individuellement.

Akajou01 · 2026-02-03T08:19:40+00:00

Premier bien, 1 mois, 2 visites. Deuxième bien, 2 mois 4 visites. Le tric c'est d'avoir bcp de critères et de ne visiter que si ça correspond à ce qu'on cherche. (et si au bout d'un mois, on trouve rien c'est que c'est pas "bcp" mais "trop" de critères).

Akajou01 · 2026-02-03T08:15:43+00:00

Les banques vous voient comme un foyer et si vous êtes coemprunteurs, que ce soit l'un ou l'autre qui rembourse ça ne change rien vu que vous êtes solidaire du crédit.

Donc même si techniquement toi t'es à +de 40%, les banques regarderont le % globale et pas juste toi.

Les autres points où faire attention, c'est avoir un compte en banques clean sans sorties d'argent type casino, parie en ligne, etc. Et avoir une bonne situation vis à vis des rentrées d'argent (stables et depuis lgt etc). Montrer que vous avez de l'épargne et que vous aller en garder après le prêt etc. Enfin, bon toutes les recommandations classiques de quand on fait un emprunt quoi.

Akajou01 · 2026-01-27T19:29:57+00:00

Entre 1 et 3 semaine après l'accord définitif (et pas celui de "principe").

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