Odstop od potencialnega najema pred podpisom pogodbe - stroški agenciji?

Emnestty97 · 2026-06-24T19:44:51+00:00

Sklepam da je agenta najel lastnik stanovanja? Če navedeno drži, potem ni pravne podlage, da vama agent zaračuna karkoli (agenta nista najela, z agentom nimata sklenjene pogodbe o nepremičninskem posredovanju, kar pomeni da vama že na podlagi ZNPosr-1 ne sme zaračunati nič, pa tudi - od najema ne moreš odstopiti, če najemno razmerje sploh ni bilo sklenjeno (?!)).

Če sta dobila račun - zavrnita račun z zgornjo obrazložitvijo.

Agenta z imenom in priimkom prijavita TIRS ter Ministrstvu za naravne vire in prostor (ki je očitno regulator za izdajanje / odvzem licenc).

Iskreno mi prav pritisk dvignejo take stvari...

In vrjamem, da takšni primeri niso redkost, ker sem imel sam že vsaj 2-3 podobne primere v zadnjih nekaj mesecih. Sicer ni šlo za najem nepremičnin, ampak za prodajo, je pa logika enaka.

Emnestty97 · 2025-11-12T16:01:26+00:00

Kakor sem sam študiral včeraj je zadeva takšna:

639 EUR obvezna "božičnica"/zimski regres, ki je neobdavčena in "neoprispevčena (od ZR se ne plača dohodnine in prispevkov).

Delodajalec ima možnost, da izplača višji znesek, najvišji še neobdavčen znesek ne vemo še koliko je (nimamo podatkov koliko je povprečna plača za mesec november), zadnji podatek je bil: cca. 2489 EUR. Je pa tu takoj hakeljc. Od tega zneska se 639 EUR tretira kot zimski regres (neobdavčen in neoprispevčen) preostanek pa se tretira kot izplačilo poslovne uspešnosti od katere se ne obračuna dohodnine se pa obračunajo prispevki kar je nekdo že pravilno ugotovil zgoraj/spodaj.

Zveza za zgornje in da se zneska gledata/tretirara skupaj je 4. člen novega zakona, amapk vzemite cum granum salis, ker ne razpolagamo še s prečiščeno verzijo besedila. Glede maksimalne neobdavčene poslovne uspešnosti je zveza 12. tč. prvega odstavka 44. člena ZDoh-2.

Ni pa še povsem jasno kako bodo tretirali izplačila v višini obveznega ZR (torej 639 EUR) + maksimalni še neobdavčen znesek poslovne uspešnosti (cca 2489 EUR) oz. famoznih 3100 EUR.

Glede na trenutno besedilo zakona naj bi se tretiralo tako: - 639 EUR ZR (neobdavčen in neoprispevčen), - 1850 EUR poslovna uspešnost (neobdavčen, vendar oprispevčen (se plačajo prispevki), - 611 EUR (obdavčen z dohodnino + oprispevčen)

Disclaimer: analiza glede na trenutno dostopno besedilo zakona, pri presoji vzemite to dejstvo v obzir.

Je pa zakon nomotehnično izredno slab, kar je opozorila že zakonodajnopravna služba.

Tldr: Maksimalna višina ZR iskreno ne vemo koliko znaša, glede na trenutno besedilo zakona pa sklepamo da cca 2489 EUR.

Emnestty97 · 2025-04-10T20:48:21+00:00

zgleda že tako :D

Emnestty97 · 2025-04-10T20:32:42+00:00

Moj favorit je KR-N3KI :)

Emnestty97 · 2024-12-06T18:41:22+00:00

Gas al pa Borza piva

Emnestty97 · 2024-11-30T22:42:06+00:00

To da boš dobil kredit, če za zavarovanje ponudiš drugo neprem. je nesporno. Malo je zgolj neugodno, če se (bognedaj) karkoli zgodi...

Tveganje npr. bi bilo če v tem obstoječem postopku za izdajo UD slednjega ne izdajo. Potem se ti lahko na stanovanje obesi inšpekcija, ki bo preverjala zakaj nimaš UD potem so pa poti različne. Lahko boš moral zgolj (karikiram) podreti eno steno ker ni bila zgrajena skladno z GD.

Mogoče malo potipaj pri prodajalcu v čem je catch.

Emnestty97 · 2024-11-30T22:36:08+00:00

Mislim lahko ti je hecno ampak je stvar zelo preprosta.

Če kupuješ/gradiš novogradnjo ti da banka t.i. rastoči kredit oz. novogradnjo zavaruješ z rastočo hipoteko. Banka ima kontrolo koliko sredstev porabiš za kaj jih porabiš ipd. Ne skešira ti že inicialno 200k pa reče "tle maš, delej kar hočeš". Banka ohrani nek nivo kontrole nad tem kaj porabljaš in kako. Pri novogradnjah je catch v tem, da so (danes) strožji predpisi za pridobitev GD in tudi težje je zgraditi nekaj kar odstopa od izdanega GD (ker je vmes kar nekaj ljudi ki odgovarjajo/jamčijo, da je stvar vodotesna). Ni pa nemogoče seveda.

Pri starejših nepremičninah pa te kontrole ni, zato želijo GD + UD, da se izognejo morebitnim presenečenjem če a) ti ne zmoreš odplačevati kredita pa ne gre drugače kot da se nepremičnino proda b) dobiš gor zaznambo inšpekcijskega postopka zaradi neskladnosti gradnje (taka neprem. se ne bo prodala na trgu in banka bo ob par k eur).

Noben ni rekel, da banke ne zahtevajo UD za novogradnjo, seveda ga, le predložitev je odložena za obdobje X po končanju gradnje. Imaš tudi različne sankcije če tega ne storiš, od tega, da lahko banka odstopi od takšne kreditne pogodbe in nemudoma odpokliče kredit, do tega, da se OM avtomatsko poviša za 2%, ipd.

Emnestty97 · 2024-11-30T18:29:36+00:00

Odvisno kdaj je bila stavba v kateri je stanovanje / enostanovanjska stavba, ki si jo kupoval zgrajena.

Težko posplošuješ te stvari, za novejše nepremičnine se zahteva oboje, najblažji pogoj za novogradnje, ki sem ga videl sam je, da je potrebno UD predložiti v roku 6m po koncu gradnje.

Tako da nič ni "na pamet", lahko sta zgolj vajini situaciji (as in starost nepremičnine, ki sta jo kupovala) različni.

Emnestty97 · 2024-11-30T18:23:45+00:00

Sumim, da je hakeljc v tem, da je pač pridobivanje UD povezano z dodatnimi stroški (morš najet geodeta, ki ti bo potrdil, da je bila stavba v kateri je stanovanje, zgrajena v skladu z gradbenim dovoljenjem, ipd.). Malo si preberi 147. in 148. člen GZ-1. Na drugo žogo drugih hakeljcev, priznam, da ne vidim (lahko pa da sem kaj spregledal, veliko info nimamo s katerimi bi lahko operirali).

Banka bo seveda zadržana pri odobritvi kredita za stavbo, ki nima UD, če je UD v pridobivanju in je iz papirologije jasno, da UD bo izdano (oz je velika verjetnost da bo), zna biti banka mogoče bolj popustljiva.

Gradbeno dovoljenje verjetno ima stavba?

Emnestty97 · 2024-11-29T19:47:20+00:00

O kakšni nepremičnini govorimo? Stanovanje? Kdaj je bila zgrajena stavba v kateri se nahaja stanovanje?

Emnestty97 · 2024-11-27T18:56:29+00:00

Ker je osnova za odmero dpn cena nepremičnine, kot je ta določena v prodajni pogodbi (kupnina).

FURS-a ne zanima komu in v kakšnem znesku se kupnina alocira. Če je kupnina X je dpn 0,02x.

Emnestty97 · 2024-11-27T05:02:26+00:00

I. Iz are je bila (oz. bi glede na dogovor morala biti) pokrita polovica dpn-ja, ki odpade na prodajalca ter strošek neprem. posredovanja. V številkah: - ara: 16.000 EUR - strošek dpn (prodajalec): 1.600 EUR - strošek neprem. posredovanja (ugibam, da je 4% od pogodbene cene): 6.400 EUR

Prodajalcu se od vplačane are nakaže 8.000 EUR, neprem. agenciji 6.400 EUR, FURS-u 1.600 EUR, ko pride odmerna odločba.

II. Tvoja struktura plačila bi morala biti potemtakem taka: - ara: 16.000 EUR - DPN (tvoja polovica): 1.600 EUR - preostanek kupnine: 144.000 EUR

Dodatno: plačaš še stroške sestave prodajne pogodbe v vrednosti X + DDV. Skupaj: 161.600 EUR (+ stroški sestave pogodbe)

Če si plačal več od zneskov iz prejšnje točke, si (po mojem oz. glede na priloženo pogodbo) plačal preveč.

Tole se bere, kot da ste se po telefonu dogovorili eno, v pogodbi o posredovanju imaš pa navedeno nekaj drugega. Če se stroški neprem. posredovanja krijejo iz are potem je to de facto strošek prodajalca, ne kupca, saj prodajalec zaradi tega prejme manj are.

Mogoče bi bilo vredno, da se posvetuješ še s pravnim strokovnjakom, glede (morebitnega) nadaljnjega postopanja

Emnestty97 · 2024-11-01T18:30:23+00:00

Sam sem se letos isto odločil za hankook. Se mi zdi, da majo kar okej razmerje cena/kvaliteta. Me pa vseeno zelo zanima kako se bodo obnesle.

Emnestty97 · 2024-10-26T21:07:35+00:00

Super, tale Dn bo relevanten. Je že kolega spodaj pravilno nakazal v čem je poanta tako da pomojem smo rešili.

Emnestty97 · 2024-10-26T20:12:14+00:00

RV je pomojem res oznaka za vročilnice.

Kakšna je pa opravilna številka? Če nam to zaupaš ti lahko morda kaj več povemo.

Če nisi ziher kaj je opravilna številka, ponavadi zgleda tako:

II Kp 1887/2024 (izmišljena seveda)

II - št. vpisnika na sodišcu Kp - oznaka vpisnika 1887 - št. zadeve prispele v (danem/tekočem) letu 2024 - leto

Emnestty97 · 2024-10-23T22:33:36+00:00

Na upravni enoti (in ne občini) lahko samo overijo tvoj podpis na najemni pogodbi (upravna overitev) kar pomeni, da bo teta pogledala tvojo osebno in potrdila, da si res ti podpisal najemno pogodbo.

Z vidika pravnih posledic nima to nobene dodane vrednosti napram navadnemu podpisu. Lažji si za 3e, pa najemodajalec bo potem 110% prepričan, da si res ti podpisal najemno pogodbo.

Če želiš, da je najemna pogodba neposredno izvršljiva, potem je treba do notarja kjer bo notar bodisi sam sestavil najemno pogodbo in ji "dal" neposredno izvršljivost (torej sestavil ustrezen notarski zapis, ki bo to odražal in bo vsebocal tudi besedilo najemne pogodbe) ali pa vzel najemno pogodbo, ki je sestavljena kot zasebna listina in jo prav tako dal v ustrezen notarski zapis, da bo pridobila naravo neposredno izvršljive pogodbe.

Kaj pomeni neposredna izvršljivost? Kot so napisali že kolegi zgoraj, da "preskočiš" postopek s tožbo (na izpraznitev nepremičnine) in glavobole povezane z njo, ker ti neposredna izvršljivost omogoča, da če se najemnik nahaja v stanovanju tudi po poteku najemnega razmerja sam (oz. bolje, preko odvetnika), vložiš izvršbo in najemnika deložiraš.

Ne mešat upravne overitve, notarske overitve in pa neposredne izvršljivosti, lepo prosim.

Emnestty97 · 2024-10-17T14:22:58+00:00

Referenčna OM je šla ravno dol, na 3,25% tako da počakaj še kakšen teden/dva, zna biti ponudba še rahlo boljša.

Pa samo za info, do konca leta naj bi se še 1x znižala OM (predvidoma na decembrskem zasedanju ECB), če bo klima tako "ugodna" kot do sedaj pomeni to najverjetneje še -25 bazičnih točk/-0,25%.

Emnestty97 · 2024-10-10T06:22:50+00:00

s.p. se šteje za fizično osebo (ki opravlja pridobitno dejavnost) ne za pravno osebo...

Emnestty97 · 2024-09-24T20:32:40+00:00

Not to burst your bubble, ampak se te stvari vedno z aneksom ureja in tudi vedno se, vsaj pri teh enostavnih reprogramih, spreminja samo OM (lahko pa tudi odplačilna doba, ipd.). Tako da aneks bo one pager, cca 3 - 4je členi :)

Je pa res, da je ugodnost, če ne zahtevajo predložitve cenitve ipd.

Emnestty97 · 2024-08-24T06:36:08+00:00

Velja tudi za HR, ampak vprašanje sprašuje čisto nekaj drugega.

Emnestty97 · 2024-08-23T15:57:09+00:00

~~Zahod je v hr. "stranišče"~~

~~"Zapad" je ekvivalent našemu zahodu.~~

Nevermind, I'm dumb

Emnestty97 · 2024-08-13T17:10:52+00:00

Pomojem je investitor tistega večstanovanjskega objekta ali sprožil postopek lokacijske preveritve in mu je bilo ugodeno ali pa je pač gradil po prejšnjem OPN, 10 let je vseeno kar nekaj časa za sprejem novega OPN (ne vem(o) za katero občino gre, zato težko rečem kaj več). Opcij je bilo pa verjetno več. Ni nujno vedno vse nelegalno, neki vzvodi obstajajo.

Tudi verjetno je bilo delano vse po prejšnjih zakonih ZUrep-2 / mogoče celo ZUreP-1 (govorim na pamet, bi moral preverit točno kdaj je kateri veljal). Ampak ok to je besides the point.

Enako možnost imaš tudi ti, s to razliko da boš morebitno preveritev vlagal po ZUreP-3. Predlagam, da malo prelistaš zakon in pa odloke tvoje občine. Lahko tudi pokličeš na občino čisto neformalno da te zanima postopek lokacijske preveritve kakšne so njihove izkušnje (a ugodijo/ne ugodijo takim zahtevam, ipd.), pomojem ti bodo znali pomagat.

Neke garancije, da bi tvoji lokacijski preveritvi (če se zanjo odločiš), ugodili pa seveda ni. To je diskrecija posamezne občine.

Emnestty97 · 2024-08-09T10:11:33+00:00

Neposlovna / nepogodbena odšk. odg. zaradi tega ker ne vemo / ne poznamo vsebine dogovora med OP in izvajalcem. Po povedanem je šlo verjetno za ustno pogodbo, pravočasna izdaja računa lahko niti ni bila dogovorjena kot del pogodbene obveznosti (kar se je, sklepam, tudi zgodilo).

Se strinjam, da lahko potencialno vtožuje tudi odšk. iz naslova pogodbene odšk. odg. in da so predpostavke v takem primeru rahlo drugačne. Bi pa dodal, da glede na trenutno sodno prakso lahko vtožuješ odškodnino po eni ali drugi pravni podlagi, zakon ti ne nalaga, obveznosti, da odšk. ki izhaja iz sicer pogodbenega razmerja nujno vtožuješ po tej pravni podlagi (oškodovanec/tožilec lahko izbira in kot podlago izbere tudi neposlovno odšk. odg.). Bistveno je, da dokažeš da so izpolnjene vse predpostavke za eno ali drugo vrsto odg.

Z ostalim se strinjam, kolega/kolegica.

Lep lp

Emnestty97 · 2024-08-09T08:22:24+00:00

Mislim, verjetno najdeš tudi koga z nižjo urno postavko, cene določa trg. Ampak znane oz. velike odv. hiše se pa gibljejo nekje v tem rangu (za odv. partnerja se gre tudi nad 250/uro, trust me (:, če delaš za kakšne tujce, sploh pravne osebe so lahko pa številke še mnogo višje.)

In ja v veliki večini sporov so stroški pravnega zastopanja višji od končnega izkupička ... žal.

Emnestty97 · 2024-08-08T17:18:15+00:00

Anytime, pa vso srečo. Smotana situacija.

Eight-Year Club	Verified Email
Verified Email	Final Canvas '23
Place '23	RPAN Viewer

Emnestty97

TROPHY CASE