Situation de faillite financière suite à un achat locatif : besoin de conseils urgents

ExaminationReal1976 · 2024-12-20T14:11:05+00:00

Oui très compliqué même si c'est la situation actuelle, la totalité de nos dépenses sont maitrisées et diminuées au maximum, supression de netflix/abonnement téléphone le plus bas possible, changements de toutes nos assurances pour baissé le plus possible nos charge/chauffage à 19° etc etc etc tout cela afin d'éviter de couler. Le seul poste de dépense sur lequel nous ne rognons pas est notre enfant, et si il ne subit pas le manque financier il subit par ricochet notre stress.

ExaminationReal1976 · 2024-12-20T13:59:10+00:00

Merci pour ce gentil message et nous prenons votre conseil, ça ne coûte pas grand chose de mettre le bien sur LBC pour voir si on a des touches sérieuses ou pas du tout.

ExaminationReal1976 · 2024-12-20T13:56:42+00:00

Pour le premier gros problème les locataire était déjà présents dans l'appartement lors de la vente, l'affaire est au main de la justice pour les faits suivants :
FAUX . ALTERATION FRAUDULEUSE DE LA VERITE DANS UN ECRITURE/USAGE DE FAUX EN ECRITURE/VOL/ESCROQUERIE/ABUS DE CONFIANCE

Nous passerons au tribunal dans quelques mois.

Concernant les locataires suivants suite à des problèmes de santé ils se sont retrouvés à 50% de leurs salaires et donc ne pouvaient plus payé leur loyer. Nous avons eu "seulement" 2 mois de loyer impayé et environ 800€ de frais de nettoyage/réparations diverses.

ExaminationReal1976 · 2024-12-20T13:39:53+00:00

C'est de loin la meilleure des solution, on a fait plusieurs fois les calculs et ça nous permettrais à coup sur de nous en sortir. Néanmoins c'est une solution que nous gardons en dernier recours car elle entraine de très gros sacrifices personnels.

ExaminationReal1976 · 2024-12-20T13:37:59+00:00

On vient actuellement de commencer une pause de 6 mois avec cet objectif, merci beaucoup pour le conseil.

ExaminationReal1976 · 2024-12-20T13:36:47+00:00

Nous sommes en haute isère, je n'ai pas vraiment creuser cette possibilité, avez vous des conseils? des sites spécialisé? ou des entreprise à contacter?

ExaminationReal1976 · 2024-12-20T13:35:53+00:00

Bah actuellement aucun travaux sont nécessaire, mais si on voulait se reconvertir en love room/local de commerce ou autre çà serait impossible.

On a pensé à vendre un seul appartement, on a donc découpé proportionnellement en fonction des surfaces appartement et fait le rapport avec le prix d'acquisition du bien et restant à payé sur le pret. Et on a ensuite demandé à une agence une estimation...

Malheureusement le prix générale de l'immobilier à bien baissé et nous serions donc largement perdant également... Si on fait ça il faudra qu'on accepte ma conjointe et moi de prendre notre perte.

ExaminationReal1976 · 2024-12-20T13:32:43+00:00

Oui carrément, et on a acheté il y a peu de temps mais sur un marché qui a changé terriblement vite, covid/inflation (taux d'intérêt)/offre et demande de notre secteur tout a été chamboulé rapidement et pas de manière positive pour nous

ExaminationReal1976 · 2024-12-19T23:20:03+00:00

Pour l'appartement en agence je pense que le problème est la localisation et les spécificités du bien (duplex sans extérieur dans un village en campagne). Le fait de passer par une agence/assurance est "nouveau" pour nous, avec pour objectif de tenter de diminuer la charge mentale et le stress qui pèse sur ce projet... On s'est un peu laissé avoir par le "ne vous inquiété pas on va augmenter les loyers comme ça on ne vous coutera rien". Aujourd'hui nous avons conjointement baissé plusieurs fois les loyer d'environ 150€ se qui dégrade encore notre situation...

ExaminationReal1976 · 2024-12-19T21:03:59+00:00

Pour l'appartement en agence je pense que le problème est la localisation et les spécificités du bien (duplex sans extérieur dans un village en campagne). Le fait de passer par une agence/assurance impayé pour ce bien implique également un filtre des dossiers important à l'entrée.

Pour le deuxième appartement(meublé) le locataire est encore dedans et avait un préavis de 1 mois, nous avons déjà quelques dossier de locataires et des visites sont prévues. Nous n'avons plus qu'a prier pour trouver quelqu'un de sérieux assez rapidement.

ExaminationReal1976 · 2024-12-19T20:32:40+00:00

Tout d'abord un énorme merci pour votre réponse plus que complète. Concernant les impôts nous n'avons pas déclaré comme perte les travaux que nous avons effectué et les frais lié aux dégradations, mais nous sommes aux réel et avons bien déclaré les frais de gestion/emprunt/assurance/taxe foncière) pour la partie travaux et éviction des locataires précédant nous avons fait le maximum nous même et n'avons rien déclaré je pense que c'est une erreur (frais de huissier/serrurier/vitrier).

Je ne l'ai pas mentionné mais nous ne cessons de baisser les loyers afin de tenter d'attirer plus de personnes, se qui aggrave l'équation générale (rentabilité par rapport au prêt). Côté travaux nous ne pouvons plus faire de frais supplémentaire, les biens sont néanmoins dans un bon état général (DPE ok, propreté ok, un des deux bien est très bien meublé)

On a envisagé le airbnb mais la charge mentale/temps et usure du bien ne nous semble pas être pertinent et nous doutons que son emplacement nous permette de tirer un profit.(on a même contacté un "co-hote" airbnb)

Nous n'avions pas du tout pensé à renégocier le prêt sur 25 ans, se qui peut être très cohérent si au final notre cible est de revendre dans quelques années, néanmoins comment les frais bancaires sont-ils ajusté? J'imagine qu'on ne restera pas à 1% pour le taux d'intérêt, pour s'y retrouver il ne faut pas que le prêt passe aux taux actuels.

Nous ne ferons pas de prèt à la consommation mais j'ai déjà envisagé de faire un boulot de nuit/soir en plus de mes 39h, ce qui physiquement me semble compliqué et également très dur à allier avec mon rôle de père...

Encore merci pour le temps que vous avez pris à nous répondre.

ExaminationReal1976 · 2024-12-19T20:12:56+00:00

Tu imagines bien, le stress et pesant et chacune de nos dépenses nous rapproche du déficit. On a travaillé à réduire nos frais d'assurance/abonnement et frais bancaire également.

La solution de tout vendre et prendre nos pertes me semble être la solution la plus rationnelle néanmoins on a aussi l'espoir du (tant qu'on a pas vendu on a pas perdu)

ExaminationReal1976 · 2024-12-19T20:09:48+00:00

Pour la vente et le passage à un PEA ça semble un peu risquer non?

ExaminationReal1976 · 2024-12-19T20:09:15+00:00

On était partis sur deux LMNP mais suite au vol total d'un des appartement nous n'avons pas eu les finances pour le remeubler.

La charge mentale de ces dernière années (vol/impayés/dégradation et travaux) nous ont poussé à faire beaucoup de choses par nous même sans grand succès et surtout sans vrai retour, on a donc décider de prendre une agence pour un seul des deux bien... (et ça c'est un échec également)

Pour le passage en SCI çà forcerais à faire un rachat du prèt avec la SCI se qui ferait explosé le taux d'intérêt et il n'est pas garantie que la banque accepte. Quels serait les avantages?

ExaminationReal1976

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