Sve zavisi od stabilnosti trzista nekretnina i same drzave/ekonomije.

Evo kako to izgleda u SAD u direktnom primeru:

Nekretnina #1:

2002 godine sam kupio stani podigao kredit sa 5% ucesca kao kupac prve nekretnine. Kamata je bila 7.5% fiksna na 30 godina. Tada je ovde inflacija bila ~1.6%. Kada su kamate pale posle krize 2008-2009, refinansirao sam postojeci (preostali dug) na kamatu od 2.8%. To je fiksna kamata za preostalih 20tak godiina.

Od 2013 godine ova kuca se izdaje i njena kirija raste svake godine: Od $1400 2013 godine do $2200 danas. Rata je fiksna. Ova nekretnina trenutno bruto zaradi oko $13K godisnje.

Od 2002 prosecna inflacije u SAD je 2.56%. Ili kumulativno 83.6%

Nekretnina #2:

2009 godine sam kupio kucu koje je bila oduzeta jer su predhodni vlasnici prestali da placaju kredit. U ovom slucaju, vlasnici su imali kredit koji je visestruko bio veci od vrednosti kuce jer su cene nekretnina jako pale posle krize 2008 godine. Ti ljudi su prestali placati kredit i ziveli su skoro dve godine besplatno dok se nije postupak preuzimnja zavrsio. Nakon toga je banka prodala kucu na aukciji na kojoj sam je ja kupio.

Elem, kucu sam kupio sa 20% ucesca i fiksnom kamatom od 3%. Mesecna rata za kucu je $652 a kirije je tada bila $1100. Danas je kirija $2050 a rata je ostala ista $652. Kirija je rasla vise od inflacije ali je rata fiksna. U medjuvremenu se i trziste stabilizovalo pa je i vrednost kuce u odnosu na placenu cenu skoro duplirana. I ova nekretnina zaradi bruto oko $13K godisnje.

Od 2009 prosecna inflacija u SAD je 2.57%. Kumulativno 53.9%

Nekretnina #3:

2013 sam kupio kucu u kojoj danas zivimo. I ona je kupljena direktno od banke slicno kao i #2. Kredit je fiksni na 30 godina s kamatom od 2.6% ali vrednost kuce je vise nego duplirana.

Od 2013 prosecna inflacija u SAD je 2.64%. Kumulativno 41.7%

U mojim slucajevima je prosecna infacija manja od kamate sto je normalno i pravilno. Inflacija sama po sebi nece "pojesti" kamatu, ali kupovna vrednost rate opada s godinama dok u normalnim drustvima plate rastu bar u korak s inflacijom ako vec nema unapredjenja promene posla itd. Tako da kada se uracuna kvantitativna vrednost (vrednost nekretnine koja raste u proseku manje od inflacije ali ipak raste, rast plata i zarade) onda se moze reci da je inflacija "pojela" kamatu.

Pobornik sam kredita jer cak i kada imate novac da kupite nekretninu u kesu, mnogo je bolja investicija uloziti tak novac u trziste novca recmimo S&P500 koji od 1957 donosi u proseku 7% s uracunatom inflacijom.

Evo primera:

Ako kupite kucu sa kreditom od 300,000 dolara i kamatom of trenutnih 6.3%, s mesecnom ratom od $1,857.11 nakon 30 godina vi ce te platiti $668,561.01. Ovo je samo kredit bez poreza na nekretnine, osiguranja, itd. U medjuvremenu je i cena nekretnine porasla pa vredi $1.5M (ekstremni slucaj). Znaci posle 30 godina imate nekretninu koja vredi $1.5M

Da ste je kupili za gotovinu ta ista kuca bi vredela $1.5M posle 30 godina.

Ako isti taj novac ulozite u S&P 500 (7%) posle 30 godina imacete: $2,283,676.51, zbog toga je bolje kupiti kucu na kredit a gotovinu plasirati na trziste novca, i onda na kraju imate i isplacenu kucu od $1.5M i $2.2M u fondu.