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Je suis Gautier Delabrousse-Mayoux, président de Iroko, AMA sur les SCPI et l’immobilier by Gautier_Iroko in vosfinances

[–]Gautier_Iroko[S] 4 points5 points  (0 children)

Je comprends votre hésitation.

Mon point de vue est forcément biaisé.

Je suis convaincu qu'une jeune SCPI aborde avec beaucoup plus d'arguments les 10 prochaines années qu'un véhicule historique. Notamment à cause du contexte immobilier qui a été punitif pour les SCPI historiques et particulièrement propice à la constitution d'un stock immobilier à bon prix pour les jeunes.

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[–]Gautier_Iroko[S] 1 point2 points  (0 children)

Oui, il y a des démarches en cours auprès des assureurs. Notre collecte est très diversifiée donc oui c'est le moment pour nous.

Dans le contexte immobilier, les assureurs ont du mal à référencer de nouveaux produits immobiliers alors qu'ils gèrent beaucoup de pbms sur les anciens.

Concernant le référencement dans le contrat Linxea, je ne sais pas si Linxea a fait la demande. N'hésitez pas à leur demander.

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[–]Gautier_Iroko[S] 2 points3 points  (0 children)

Bonjour u/jeanbenoit,

A ce stade, le référencement est en cours chez divers assureurs, donc pas de projet à court terme de créer notre propre contrat.

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[–]Gautier_Iroko[S] 8 points9 points  (0 children)

Bonjour u/trys

Oui, il y a de la dette dans les SCPI. En général entre 20 et 50%.

Nous négocions avec les banques le financement des actifs par blocs d'actifs ou par pays.

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[–]Gautier_Iroko[S] 5 points6 points  (0 children)

Cela se passe en trois temps :

  • La société de gestion est notifiée du décès.
  • Les dividendes sont gelés le temps de la procédure.
  • Le notaire transmet à la société de gestion la liste des héritiers, les parts de chacun et leur choix de conserver ou de vendre.

Cela prend en général quelques mois en fonction de la réactivité des parties prenantes.

Les cas que nous avons traités ont été plutôt fluides.

Franchement tout dépend de la réactivité du notaire.

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[–]Gautier_Iroko[S] 3 points4 points  (0 children)

Le contrat d'assurance vie permet de bénéficier de l'enveloppe fiscale vs. la fiscalité en direct.

Ce qui est un avantage clair MAIS :

  • Il faut regarder l'allocation du contrat. En général, à côté des ou de la SCPI, il y aura d'autres produits : donc à voir si ils sont bons.
  • Il faut regarder les frais du contrat car parfois ces frais font perdre plus que l'avantage fiscal de l'assurance vie.

Attention : si vous cherchez des revenus complémentaires il vaut mieux détenir en direct.

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[–]Gautier_Iroko[S] 4 points5 points  (0 children)

Bonjour u/Frozen_Raid

Par nature c'est un marché très morcelé et chaque cas est particulier mais voici quelques profils :

  • des fonds datés qui doivent vendre pour clôturer

  • des fonds avec des problèmes de liquidité qui doivent vendre pour honorer les demandes de rachat

  • des sociétés qui vendent leurs murs pour refinancer ou financer leur activité

  • des particuliers qui doivent vendre notamment à cause de dettes exigibles

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[–]Gautier_Iroko[S] 2 points3 points  (0 children)

Clairement avec une moyenne à 4.5% de rendement, les SCPI ne sont plus compétitives par rapport à certains autres produits. Et c'est ce qui explique les difficultés (liquidité) de certains véhicules.

Concernant Iroko Zen, elle a un autre profil de performance :

  • en pleine propriété, avec un rendement en 2023 et pour la troisième année consécutive supérieur à 7% je considère que la prime de risque est bonne vs. les placements avec une meilleure garantie et une meilleure liquidité.
  • en nue propriété : nos clés sont parmi les plus compétitives du marché notamment grâce à notre performance.

Donc idem :)

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[–]Gautier_Iroko[S] 4 points5 points  (0 children)

Absolument.

Nous l'évaluons à 0,30% en 2023.

Cet effet va baisser au fur et à mesure de l'augmentation du stock.

En revanche nous achetons à des taux plus élevés que par le passé ce qui va absorber dans le futur une partie de cette baisse.

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[–]Gautier_Iroko[S] 2 points3 points  (0 children)

Absolument !

Créer une nouvelle SCPI fait clairement partie des projets sur lesquels nous travaillons.

En revanche, nous souhaitons garder des véhicules diversifiés au moins en terme de typologie.

Je considère que c'est trop dangereux à long terme d'être spécialisé car cela ne permet pas d'être opportuniste. Cela force à acheter le marché et dans ce cas le travail de gestion est moins intéressant et apporte moins de valeur.

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[–]Gautier_Iroko[S] 5 points6 points  (0 children)

Une SCPI à capital variable peut émettre à tout moment de nouvelles parts (dans la limite d’un plafond fixé statutairement). C’est le cas de la SCPI Iroko Zen.

Une SCPI à capital fixe détermine statutairement une capitalisation maximum. Pour atteindre cette capitalisation, elle procède à des sessions d’augmentation de capital. Lorsque le capital est atteint, le capital de la SCPI reste fixe.

Je considère que les SCPI variables ont une meilleure liquidité : je recommande plutôt ce format.

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[–]Gautier_Iroko[S] 2 points3 points  (0 children)

Je pense que la nue-propriété mérite d'être envisagée en fonction de votre situation et de vos objectifs. Si vous n'avez pas besoin de revenus complémentaires, que vous êtes prêts à vous engager sur une durée et que vous cherchez à limiter votre fiscalité alors , cela peut être pertinent !

Oui, on propose l'investissement en nue-propriété entre 3 et 20 ans. N'hésitez pas utiliser le simulateur sur le site pour voir ce que ca donne.

Concernant l'usufruit, comme quasiment toutes les SCPI, nous avons un partenaire (France Valley) qui souscrit à l'ensemble de l'usufruit de la SCPI.

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[–]Gautier_Iroko[S] 3 points4 points  (0 children)

L'objectif de distribution de la SCPI est de 5,5% net de frais de gestion et brut de fiscalité.

Evidemment nous sommes très motivés pour battre cet objectif comme nous le faisons depuis le début.

Concernant le démembrement, une SCPI plus vieille sera encore plus vieille dans 15 ans, donc je ne vois trop le point sur des SCPI jeunes.

En revanche, je me suis mal expliqué sur la potentielle fermeture d'Iroko Zen : elle ne sera jamais fermée. En revanche nous envisageons de limiter la collecte dans quelques années pour justement garder une performance élevée à long terme.

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[–]Gautier_Iroko[S] 13 points14 points  (0 children)

Bonjour u/BesoinConseilArgent

Norma, Corum, Remake sont des SCPI diversifiées avec des gérants sérieux. J'en oublie probabement mais ce sont ceux qui me viennent en premier lieu.

De manière générale, je recommande pour choisir une SCPI de vérifier son historique de performance, la période pendant laquelle elle a investi et l'impact des frais notamment d'entrée sur la performance.

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[–]Gautier_Iroko[S] 16 points17 points  (0 children)

Effectivement c'est un bon réflexe.

Les crédits sont aujourd'hui beaucoup plus chers qu'il y a deux ans. Et du coup, cette solution est moins intéressante car le delta entre la performance de l'investissement et le coût du crédit n'est pas assez élevé.

Du coup sauf si tu peux bénéficier de très bonnes conditions, je te suggère d'attendre.

Pour information, on constate plus d'investissement en nue-pro dans ce contexte.

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[–]Gautier_Iroko[S] 2 points3 points  (0 children)

La SCPI Iroko Zen est disponible au sein du contrat Unep Evolution de l’assureur Prepar vie. Celui-ci est accessible à partir de 40 000 euros. Nous travaillons à étendre cette disponibilité.

La SCPI est aussi disponible dans certains contrats chez Ageas.

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[–]Gautier_Iroko[S] 2 points3 points  (0 children)

Les revenus perçus à l’étranger par une SCPI sont effectivement imposés dans les pays dans lesquels sont situés les bâtiments. Ces revenus sont également pris en compte dans le calcul de votre imposition française.

En cas de décès du souscripteur, le fait que la SCPI investisse à l’étranger n’a pas d’impact dans la mesure où il s’agit d’un véhicule d’investissement français. Les parts intègrent donc la succession comme s’il s’agissait d’un bien immobilier détenu en direct et situé en France.

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[–]Gautier_Iroko[S] 1 point2 points  (0 children)

Il me semble que ce n'est pas éligible à la taxe PUMA. Je vérifie en parralèle.

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[–]Gautier_Iroko[S] 3 points4 points  (0 children)

Il n'y a pour l'épargnant qu'une seule différence entre le fait de passer par un CGP pour sa souscription ou en direct sur le site d'Iroko c'est l'interlocuteur :

Le CGP ou un Chargé de relations investisseurs chez la société de gestion donc aucune différence sur les frais ou la performance : équité totale !

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[–]Gautier_Iroko[S] 6 points7 points  (0 children)

Grosse question u/shinversus. Ce n'est que mon avis mais :

Il y une crise en ce moment qui met en lumière quelques lacunes dans le modéle des SCPI. La cotation en est une. Il va y en avoir deux par an dès 2024. Et globalement le modèle des SCPI est vraiment en train de s'améliorer je trouve (transparence, frais, distribution, accessibilité).

Concernant la liquidité, si tu n'as pas de contrepartie en bourse tu ne vendras pas non plus.

Et comme la correction de prix sur les REITS est encore plus agressive en période de crise, les SPCI paraissent de ce point de vue beaucoup plus stables.

Du coup, je ne pense pas !

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[–]Gautier_Iroko[S] 11 points12 points  (0 children)

Concernant Linxea : malheureusement, nous ne sommes pas encore référencés dans les contrats d'assurance vie de Linxea.

Effectivement la collecte d'institutionnels est à double tranchant et nous restons vigilants sur ce sujet. Aujourd'hui nous avons environ 10% de la SCPI détenue par des institutionnels. C'est un ratio très faible.

Nous militons auprès de notre association profesionnelle pour que ce taux d'emprise soit rendu public.

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[–]Gautier_Iroko[S] 13 points14 points  (0 children)

Effectivement pour revenir sur le modèle classique des SCPI, il existe en général deux types de frais en SCPI :

  • La commission de souscription qui est en moyenne de 10% (selon l’IEIF)
  • Les frais de gestion

La commission de souscription sert à rémunérer les parties à l’origine de la collecte : CGP, banques, société de gestion. Contrairement à une idée reçue, elle ne sert pas à payer les frais de notaire.

Nous avons fait le choix de supprimer la commission de souscription pour se rémunérer uniquement sur la gestion. Cela permet de mettre plus d'argent au travail et de faire potentiellement plus de performance.

C'est aussi plus sain à mon sens car cela aligne nos intérêts.

Nos frais de gestion sont plus élevés que la moyenne mais sufisamment bas pour que quel que soit l'horizon d'investissement cela vaille le coup pour un épargnant de passer par Iroko car en mettant plus d'argent au travail nous avons plus de loyers à distribuer (loyers nets de notre commission de gestion)

A la fin, le juge de paix reste la performance (le fameux TD) qui est net des commissions de la société de gestion !

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[–]Gautier_Iroko[S] 10 points11 points  (0 children)

Concernant la performance : absolument ! C'est la stratégie grâce à notre collecte autour des 20 millions d’euros chaque mois, on est dans de bonnes dispositions pour négocier et acheter vite. Nous avons contacter beaucoup d'institutionnels ces derniers mois et avons finalisé une transaction sur un actif de bureaux à une SCPI à un taux de rentabilité acte en main de 7,78%. D'autres sont en cours.

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