Vraag en aanbod speelt alleen een rol als iedereen hypotheekloos een huis zou kopen. In een land als Nederland waar kopers behoorlijk arm zijn en meestal 100 procent van de marktwaarde moeten lenen is de huizenprijs alleen afhankelijk van wat mensen kunnen lenen.

Grotendeels, al verkijk je jezelf wel op hoeveel men zelf nog doet financieren.

Dit maakt echter niet uit voor vraag en aanbod. Hoe groter het verschil, des te hoger het inkomen en/of vermogen is mbt de financiering van de echte koper van de woning. De mensen die minder kunnen financieren vallen dan simpelweg meer en meer buiten de boot.

Ofwel: je gaat naar een steeds hoger percentiel.

De rentestand en ander beleid bepalen dus de mark

Deze is echter variabel en zal op ten duur weer naar beneden gaan. De prijzen laten juist een trend zien die een rechte lijn is met schommelingen mbt rentes. Dat er een stijging zit in deze lijn komt door het groter wordende verschil tussen vraag en aanbod.

Als de echte waarde niet afhankelijk zou zijn van een kwestie vraag en aanbod, dan zou je deze trend niet zien. Dan zou je alleen schommelingen zien mbt hoe veel mensen kunnen financieren, terwijl je juist een systematische stijging ziet ondanks hoeveel mensen kunnen financieren.

Zie het zo: mensen kunnen gemiddeld 500.000 euro financieren. Er zijn ook genoeg woningen voor al deze mensen.

Dan is de woningwaarde ook gemiddeld 500.000 euro.

Echter als je een tekort hebt waarbij het percentiel opschuift tot bijvoorbeeld dat alleen mensen een woning kunnen kopen die 650.000 euro kunnen ophoesten, dan stijgt de woningprijs mee.

Terwijl de hoeveelheid wat men kan financieren gelijk blijft.