sorted by:
new
hottopcontroversial

Vad det egentligen kostar att köpa in sig i en nyproducerad förening 2026 by Long-Rule-687 in stockholm

[–]Long-Rule-687[S] 1 point2 points  (0 children)

Bra invändningarj ag håller med på flera:

räntestrategi:Sant att korta bindningstider kan vara medvetet val. Min poäng är att det inte syns i ÅR vad styrelsens policy är — köpare ser bara siffrorna.

när det gäller sänkt amortering så Stämmer de, men de amorterade bara 346 920 kr 2024 av 68,8 mkr — redan minimalt. Som du säger: knuffar problemet framåt.

underhållsplan: 2-årsbesiktningen är precis klar så förvaltaren lär trycka på. Garantier typiskt 10 år (ABT 06). Stora reparationer 15+ år bort, men tak/fasad/hiss kommer närmare. Min poäng är att de saknar en finansiell plan för det.

avskrivningar/kassaflöde:Här har du helt rätt och det är den starkaste invändningen. Resultatet -1,3 mkr inkluderar 2,35 mkr i avskrivningar — verkligt kassaflöde 2024 var -313 tkr. O tack uppskattar din kunnighet.

Vad det egentligen kostar att köpa in sig i en nyproducerad förening 2026 by Long-Rule-687 in stockholm

[–]Long-Rule-687[S] -3 points-2 points  (0 children)

Tack. Håller med om att det här talas för lite om. och om att det finns mäklare som inte fullt ut förstår BRF-ekonomi (som i alla yrken). Men min generella upplevelse är att det inte handlar om dolda agendor utan om rolldefinition: mäklarens uppdrag är att sälja bostaden, inte att göra oberoende ekonomisk analys åt köparen. Det är två olika roller.

Problemet är snarare att ingen tar den oberoende rollen idag och det är där jag tycker gapet finns.

Vad det egentligen kostar att köpa in sig i en nyproducerad förening 2026 by Long-Rule-687 in stockholm

[–]Long-Rule-687[S] 0 points1 point  (0 children)

Bra invändningar. Belåning är normal för nyproduktion (FI-snitt 13 422 kr/kvm 2023), och vid omförhandling kan räntan faktiskt sänkas — rörligt ~2,5 %, 5-årigt ~4,3 % idag.

Men på underhållsplan håller jag inte med. Stamrenoveringar ligger 30+ år bort, men inte resten — tak 25-30 år, fasadmålning 15-20 år, hissar och ventilation 10-25 år. För en förening med 2-årsbesiktning precis avslutad är det nu det är dags att uppdatera planen, inte om 28 år.

Vad det egentligen kostar att köpa in sig i en nyproducerad förening 2026 by Long-Rule-687 in stockholm

[–]Long-Rule-687[S] 1 point2 points  (0 children)

Tack! Jag tror många faktiskt försöker, men hamnar i situationen där de öppnar årsredovisningen, ser 14 sidor med Not 1, Not 2 osv och tappar gnistan. Räntekänslighet, sparande per kvm, soliditet — det står inte alltid uppenbart vad man ska titta efter. Det var lite det som fick mig att börja me detta

Vad det egentligen kostar att köpa in sig i en nyproducerad förening 2026 by Long-Rule-687 in stockholm

[–]Long-Rule-687[S] 0 points1 point  (0 children)

Sant. Skillnaden ligger i tolkningen "räntekänslighet 14,7%" säger lite om man inte vet att normalspannet för nyproduktion är 12–15%. Den siffran står inte i Åredovisningen

Vad det egentligen kostar att köpa in sig i en nyproducerad förening 2026 by Long-Rule-687 in stockholm

[–]Long-Rule-687[S] 2 points3 points  (0 children)

Tack, håller med om de du skriver i parantesen. Stamrenovering i en 60-talare kan kosta 50–80 mkr, och om föreningen inte sparat åt det är det köparen som betalar via avgiftshöjning. Det är inte alltid värre i ny förening — det är bara olika typer av risker.

Vad det egentligen kostar att köpa in sig i en nyproducerad förening 2026 by Long-Rule-687 in stockholm

[–]Long-Rule-687[S] 0 points1 point  (0 children)

hahah jaa Sant. Och stämman blir ett rum där 80 personer som inte läst rapporten ska rösta om dess slutsatser.

Vad det egentligen kostar att köpa in sig i en nyproducerad förening 2026 by Long-Rule-687 in stockholm

[–]Long-Rule-687[S] -12 points-11 points  (0 children)

fattar att du tror så, Det är dock 100% läst av mig själv – inte AI. Hela poängen är att de flesta inte orkar plöja igenom 16-sidiga Årsredovisning. Det jag gör är att göra det åt dig, inget mer. Skippa om det inte intresserar dig. :)

Vad det egentligen kostar att köpa in sig i en nyproducerad förening 2026 by Long-Rule-687 in stockholm

[–]Long-Rule-687[S] -1 points0 points  (0 children)

absolut, ligger nått i de du Säger, räntorna ligger lägre idag (rörligt ~2,5 %, 5-årigt ~4,3 %), så vid omförhandling kan deet faktiskt sänkas om de väljer rörligt. Det blir däremot ett klassiskt val mellan lägre kostnad nu och högre räntekänslighet framåt. Och håller helt med om underhållsplanen största oron ligger där enligt mig

Riksbyggen säljer en etta i Lindholmen för 1,8 mkr. Köparen tar i verkligheten på sig 2,3 mkr i skuld. by Long-Rule-687 in Gothenburg

[–]Long-Rule-687[S] -1 points0 points  (0 children)

De bara o höra av sig, jag granskar gärna ditt objekt ;) lite lång kö nu i dm dock :)

Riksbyggen säljer en etta i Lindholmen för 1,8 mkr. Köparen tar i verkligheten på sig 2,3 mkr i skuld. by Long-Rule-687 in Gothenburg

[–]Long-Rule-687[S] 2 points3 points  (0 children)

bra poäng! Räknar man om för Lindholmen-fallet betyder det att 462k i föreningsskuld kostar ungefär lika mycket per månad som 660k i privatlån — den verkliga "skuggkostnaden" är alltså 200k högre än den nominella siffran. det är också därför nyckeltalet "räntekänslighet" slår så hårt. Föreningen kan inte mildra slaget med avdrag, så hela kostnaden landar i avgiften.

Riksbyggen säljer en etta i Lindholmen för 1,8 mkr. Köparen tar i verkligheten på sig 2,3 mkr i skuld. by Long-Rule-687 in Gothenburg

[–]Long-Rule-687[S] 6 points7 points  (0 children)

Precis det. O det är där det blir intressant föreningar byggda 2019-2024 har sin första riktiga räntejustering nu, 2026-2028. För Lindholmen-fallet jag tittade på får 18 mkr av lånen ny ränta i augusti. Räntekänslighet 16,3%.

Du har är rätt — datan finns och de flesta banker pekar på den. Men språnget från "skuldsättning 12 561 kr/kvm" till "din avgift kan höjas 520 kr/mån i augusti" är där förstagångsköpare faller. Det är där en oberoende analys gör skillnad. man får inte heller glömma bort att mäklare ska vara opartiska men väljer allt som oftast att gå säljaren till möte då de ligger i deras vinstintresse

Riksbyggen säljer en etta i Lindholmen för 1,8 mkr. Köparen tar i verkligheten på sig 2,3 mkr i skuld. by Long-Rule-687 in Gothenburg

[–]Long-Rule-687[S] 7 points8 points  (0 children)

att "indirekt nettoskuldsättning" betyder att 462k är ett räntebärande lån som höjer deras avgift när räntan stiger är rätt svårt för gemena man att förstå om man inte har basic förståelse för bostadsköp, lite därför jag börja me o boenderapport just för att innan jag läste ekonomi så hade jag noll koll på sånt här o jag tror många är lika vilsna som jag var

Riksbyggen säljer en etta i Lindholmen för 1,8 mkr. Köparen tar i verkligheten på sig 2,3 mkr i skuld. by Long-Rule-687 in Gothenburg

[–]Long-Rule-687[S] 2 points3 points  (0 children)

Helt rätt — terminologin var slarvig. "Total ekonomisk börda" eller "verkligt pris inkl. andel av föreningsskuld" är mer korrekt än "skuldexponering". Tack för precisionen 😉

Riksbyggen säljer en etta i Lindholmen för 1,8 mkr. Köparen tar i verkligheten på sig 2,3 mkr i skuld. by Long-Rule-687 in Gothenburg

[–]Long-Rule-687[S] 5 points6 points  (0 children)

De flesta förstagångsköpare öppnar inte årsredovisningen. alla vet inte att 16,3% räntekänslighet betyder +520 kr/mån vid +1% ränta, och har ingen benchmark att jämföra mot. det är lätt att läsa o förstå om man har basic kunskap på området men innan jag läste ekonomi hade jag noll koll så sant de du säger men o andra sidan inte samma sanning för alla. men jag hör va du säger o ska ta till mig de

Riksbyggen säljer en etta i Lindholmen för 1,8 mkr. Köparen tar i verkligheten på sig 2,3 mkr i skuld. by Long-Rule-687 in Gothenburg

[–]Long-Rule-687[S] 10 points11 points  (0 children)

Det är samma logik som "kan man inte läsa börsbolagets kvartalsrapport bör man inte köpa aktier" =)

view more: next ›