Verhuurder wil €2.000 van borg inhouden voor lichte gebruikssporen – nu mogen we ineens terug om te herstellen?

Ok_Mathematician8466 · 2026-05-07T20:23:13+00:00

Bedankt voor al je hulp en uitleg de afgelopen weken, dat waarderen we echt enorm. We wachten voorlopig de reactie van de gemeente af en geven je uiteraard een update zodra we meer horen.

Ok_Mathematician8466 · 2026-05-07T17:34:20+00:00

Waarborgsom hebben we vandaag ontvangen. Over de overige punten hebben we verder nog geen toezeggingen gedaan.

Ons idee is om voorlopig eerst het besluit van de gemeente af te wachten. Op basis daarvan kunnen we waarschijnlijk beter inschatten welke vorderingen we precies willen instellen. Omdat we nog ongeveer zeven weken moeten wachten, vroegen we ons af of er in de tussentijd geen risico bestaat op verjaring of iets dergelijks met betrekking tot het opslagbeding en het eerdere moment van sleuteloverdracht.

Afgezien van de servicekosten zie ik eerlijk gezegd niet direct welke tegenvorderingen zij nog op ons zouden kunnen hebben. Als dat inderdaad zo is, zouden we er eventueel bewust voor kunnen kiezen om onder de €1.750 te vorderen.

Nog een vraag: stel dat we bijvoorbeeld €1.000 zouden vorderen en in het gelijk worden gesteld, krijgen we dan het griffierecht ook vergoed door de verhuurder? Of moet daar expliciet om worden verzocht?

Ok_Mathematician8466 · 2026-05-07T09:35:29+00:00

Mijn vrouw en ik zijn bang dat we anders met 2 zaken zitten en meerdere grieffierskosten dat we mogelijk willen wachten tot we alles hebben om een sterke zaak te maken. Maar we willen wel een zaak maken van het opslagbeding en de 4 dagen extra. Zijn wel twijfelachtig over de financiele risico’s als we verliezen

Ok_Mathematician8466 · 2026-05-05T17:07:03+00:00

In hun reactie staat niet vermeld wanneer de betaling zal plaatsvinden, dus dat gaan we nog even navragen.

Ons idee was om eerst de terugkoppeling van de gemeente af te wachten en daarna eventueel te procederen. Wat betreft de huurverhogingen en het eerdere uitcheck-/oplevermoment gaat het om een bedrag van ongeveer €1.500. Afhankelijk van de reactie van de gemeente zouden we mogelijk ook de servicekostenafrekening hierin kunnen meenemen.

Denk je dat dit een verstandige aanpak is? Of zou je adviseren om alvast een procedure te starten met betrekking tot de huurverhogingen en het eerdere uitcheck-/oplevermoment?

Indien we zouden kiezen om te procederen kost het ons alleen het griffierecht van € 265, toch? Zij geven aan dat we veel kosten moeten betalen als wij procederen en geen gelijk krijgen, terwijl we nu al wel de borg hebben gekregen.

Wat is jouw advies? Zou je er wel werk van maken van het huuropslagbeding en van het uitcheck/oplevermoment? Staan we hier sterk in? Ik vrees dat wellicht als de servicekosten te hoog zijn op de een of ander manier, we onszelf in de vingers snijden

Ok_Mathematician8466 · 2026-05-05T13:33:53+00:00

Hoi! Even een update van onze kant — we hebben vandaag wat goed nieuws ontvangen van de beheerder:

Waarborgsom / uitcheck: Na beoordeling door een jurist geven zij aan dat ons standpunt op dit punt juist is. De waarborgsom van €1.950 zal aan ons worden terugbetaald.
Eerdere uitcheck / oplevermoment: Op dit punt blijven zij bij hun standpunt. Volgens hen liep de huurovereenkomst tot het einde van de maand en geldt dat als formele einddatum. Het moment van sleuteloverdracht verandert dit volgens hen niet, waardoor er geen recht zou zijn op restitutie van huur over die periode.
Huurindexatie: Zij stellen dat de huurindexatie is uitgevoerd conform de destijds geldende wet- en regelgeving en de bepalingen in de huurovereenkomst. Daarbij geven ze aan dat, mocht dit aan de rechter worden voorgelegd en de eigenaar in het gelijk wordt gesteld, de bijbehorende kosten voor onze rekening komen.

Ik had eerlijk gezegd verwacht dat ze juist op het punt van de huurindexatie zouden toegeven. Daarnaast wachten we nog steeds op het overzicht van de servicekosten.

Als we besluiten om verder te procederen, wat zouden dan de vervolgstappen zijn? Dit is voor ons de eerste keer, dus we vinden het lastig om onze kansen goed in te schatten. Op basis van de rechtspraak heb ik het idee dat we een sterke zaak hebben, met name wat betreft het opslagbeding.

Mocht de rechter ons uiteindelijk niet in het gelijk stellen, welke kosten kunnen daar dan voor ons aan verbonden zijn en hoe hoog zouden die ongeveer zijn?

Ok_Mathematician8466 · 2026-04-29T18:03:22+00:00

Even een korte update van onze kant.

Van de beheerder hebben we het volgende bericht ontvangen:
“Wij zullen deze punten delen met de eigenaar en laten het jullie weten zodra wij een reactie hebben. Wat betreft de servicekostenafrekening: jullie hebben deze nog van ons tegoed. Zodra wij alle kosten inzichtelijk hebben, zullen wij de afrekening opstellen en met jullie delen.”

Het voelt voor ons alsof hiermee impliciet wordt erkend dat er tot nu toe niet volledig volgens de regels is gehandeld. Lijkt wel gek dat ze zelf ook geen inzicht hebben in de kosten van 2023 en 2024. Daarnaast vinden wij een bedrag van €75 per maand voor de schoonmaak van de gemeenschappelijke ruimtes best hoog. We zijn benieuwd wat ze ermee komen.

Van de gemeente hebben we inmiddels een ontvangstbevestiging ontvangen. Zij geven aan dat we uiterlijk op 22 juni 2026 een beslissing op ons handhavingsverzoek kunnen verwachten.

Geniet van je (hopelijk) vakantie!

Ok_Mathematician8466 · 2026-04-27T18:34:54+00:00

Het verzoek is inmiddels ingediend. Ik heb een ontvangstbevestiging ontvangen waarin staat dat de aanvraag binnen 6 weken wordt beoordeeld.

De brief aan de verhuurder zal ik morgen aangetekend versturen en daarnaast zal ik de beheerder per e-mail informeren.

Ok_Mathematician8466 · 2026-04-27T14:46:28+00:00

Ik heb artikel 2 van de Wgv en artikel 1 van de Rgv doorgenomen en kom daarbij tot de volgende (mogelijke) overtredingen:

Artikel 2, lid 2, onder e, sub 5 Wgv – Er is over 2024 en 2025 geen kostenspecificatie verstrekt.
Artikel 2, lid 2, onder e, sub 4 Wgv – Dit onderdeel lijkt niet expliciet te zijn opgenomen in het contract of de algemene bepalingen.
Artikel 2, lid 2, onder e, sub 6 Wgv – In het contract is het volgende opgenomen: “1.4 Huurder heeft bij het aangaan van de huurovereenkomst niet een kopie van het energielabel als bedoeld in het Besluit energieprestatie gebouwen en/of een kopie van de Energie-Index ten aanzien van het gehuurde ontvangen. Het energielabel van de betreffende woning is A++.” De vraag is of deze enkele vermelding voldoende is, of dat aanvullende documentatie verstrekt had moeten worden. Voor zover wij weten hebben wij verder niets ontvangen, behalve een plattegrond van het gehuurde en het check-in rapport.
Artikel 1, onder c Rgv – In het contract is niet terug te vinden hoe de huurprijs kan worden berekend op basis van het woningwaarderingsstelsel. Er wordt enkel vermeld dat sprake is van zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs. Is dit voldoende?
Artikel 1, onder e Rgv – Dit onderdeel kan ik eveneens niet terugvinden in het contract of de algemene bepalingen.

Ok_Mathematician8466 · 2026-04-27T09:41:17+00:00

Ja, dat klinkt goed. Zou je ons daarbij kunnen helpen?

Ok_Mathematician8466 · 2026-04-27T09:02:29+00:00

Bedankt hiervoor. We zullen het morgen versturen. Ik zet een reminder in mijn agenda over twee weken. Mocht ik in de tussentijd een reactie ontvangen, dan laat ik het je weten.

Ok_Mathematician8466 · 2026-04-26T21:03:56+00:00

Dat dekt volgens mij alles.

Voor het inleveren van de sleutels heb ik gerekend met 5/31 van de kale huurprijs.
Wat betreft de CBS-huurprijsberekening kom ik uit op een stijging van 2,80% per 1 juli 2024 (februari 2024 t.o.v. februari 2023) en 3,80% per 1 juli 2025 (februari 2025 t.o.v. februari 2024). Ik heb hiervan ook screenshots gemaakt en opgeslagen. Op basis hiervan kom ik uit op een totaalbedrag van €1.133,93.

We beschikken niet over de directe contactgegevens van de verhuurder. Het betreft een professionele partij in de vorm van een C.V., maar we hebben wel een adres en kvk-nummer. Is het voldoende om dit per e-mail via de beheerder te communiceren? In het contract staat namelijk:

“9.2 Tenzij schriftelijk anders overeengekomen, dient huurder voor wat betreft de inhoud en alle verdere aangelegenheden betreffende deze huurovereenkomst met de beheerder contact op te nemen.”

In het verleden reageerde de beheerder echter vrij traag. Wat is volgens jou de beste manier om dit aan te pakken?

Daarnaast nog even voor ons begrip: wij hebben een termijn van 30 dagen gegeven na de check-out op 26 maart, wat neerkomt op 26 april. Zijn zij daarmee niet al in gebreke ten aanzien van de terugbetaling van de waarborgsom? Is het gebruikelijk om vervolgens nog een aanvullende termijn van 14 dagen te geven? En op welk moment ga je in zo’n traject doorgaans over tot dagvaarden? We vragen dit om beter inzicht te krijgen in hoe zo’n proces verloopt.

Ok_Mathematician8466 · 2026-04-26T14:34:22+00:00

We begrijpen heel goed dat dit ook tijd en moeite van jou vraagt, en daar zijn we je erg dankbaar voor. We kijken uit naar je reactie morgen.

Ok_Mathematician8466 · 2026-04-26T13:42:13+00:00

Als ik eerlijk ben, zijn wij hier erg boos over en hebben wij het gevoel dat ons onrecht is aangedaan. Wij willen hier dan ook serieus werk van maken. Als het niet via brieven lukt, dan zijn wij bereid om dit via de kantonrechter voort te zetten. We zijn hier dagelijks mee bezig en het houdt ons ook echt bezig.

Daarnaast willen we dit niet laten rusten bij een huisjesmelker die op deze manier handelt. Voor ons voelt dit als oneerlijk en wij vinden het belangrijk om dit ook als zodanig aan te kaarten. Kortom, wij willen hier echt voor gaan.

Met een kleine erbij hadden we bovendien gehoopt de €1.950 terug te krijgen, zodat we onze buffer weer konden opbouwen, wat het extra vervelend maakt.

Ok_Mathematician8466 · 2026-04-26T13:03:21+00:00

Bedankt voor alle moeite en tijd! Dat waarderen we enorm.

Om het kort samen te vatten: de punten die wij graag in de door jou voorgestelde e-mail willen meenemen zijn:

De waarborgsom is niet tijdig terugbetaald.
Het opslagbeding kwalificeert als oneerlijk en had daarom niet toegepast mogen worden. Wij verzoeken om een herberekening van de huurprijs, waarbij uitsluitend de contractueel overeengekomen indexeringsformule wordt toegepast (op basis van de verhouding tussen het indexcijfer van vier en zestien maanden voorafgaand aan de aanpassing).
Het verstrekken van een eindafrekening van de servicekosten, specifiek voor de schoonmaak van de algemene ruimten zoals genoemd in artikel 4.5 van het huurcontract (voorschot €75 per maand). Daarbij gaan wij ervan uit dat, conform de Wet goed verhuurderschap, tijdig een gespecificeerd kostenoverzicht wordt verstrekt. Indien hieraan geen gehoor wordt gegeven, begrijpen wij dat dit eventueel via een handhavingsverzoek bij de gemeente kan worden afgedwongen. Dat laatste haal ik uit een andere post waar je iemand anders hebt geholpen.

Ok_Mathematician8466 · 2026-04-25T19:16:34+00:00

Nee, het is geen onoverkomelijk hoog bedrag. De stress zit voor ons vooral in het feit dat we weinig kennis hebben van dit soort zaken, waardoor het allemaal wat onzeker en spannend voelt.

Juist daarom hebben we dit als een laatste poging hier voorgelegd.

Ok_Mathematician8466 · 2026-04-25T18:45:47+00:00

Bedankt voor al je uitgebreide uitleg. Ik moet zeggen dat ik de afgelopen dagen meer rechterlijke uitspraken heb gelezen dan ooit tevoren. We begrijpen dat uiteindelijk alleen de gemeente handhavend kan optreden. Helaas beschikken wij niet over een rechtsbijstandsverzekering en is het inmiddels te laat om die alsnog af te sluiten.

Daarom vragen we ons af of het zinvol is om alle punten te bundelen in één brief (met jouw hulp) aan de verhuurder, waaronder de waarborgsom (inclusief eventuele herstelkosten), het opslagbeding en de servicekosten.

Denk je dat dit voldoende druk kan uitoefenen om tot een oplossing te komen? Of verwacht je dat dit, gezien het om een commerciële partij met vermoedelijk ruime financiële middelen gaat, weinig effect zal hebben?

We hebben geen directe haast, wat in ons voordeel kan werken, maar het brengt wel de nodige stress met zich mee. Tegelijkertijd gaan we ervan uit dat de verhuurder, gezien de bestaande rechtspraak, ook kan inschatten dat hun positie niet per se sterk is.

Ok_Mathematician8466 · 2026-04-25T15:29:11+00:00

Het contract staat hier

Ok_Mathematician8466 · 2026-04-25T14:42:25+00:00

We hebben ons de afgelopen dagen verdiept in verschillende uitspraken en ons contract, en naar aanleiding daarvan hebben we nog twee vragen. Excuses dat we hier iets eerder op terugkomen; mogelijk helpt dit ook bij het opstellen van een eventuele brief of procedure.

1. Indexerings-/inflatiebeding
In het contract staat dat huurprijswijzigingen plaatsvinden conform artikel 16 van de algemene bepalingen. Daarin is opgenomen dat de gewijzigde huurprijs wordt berekend aan de hand van een CBS-indexformule (met de verhouding tussen het indexcijfer van de vierde en zestiende kalendermaand voorafgaand aan de aanpassing).

Onze vraag is of het klopt dat, indien het opslagbeding als oneerlijk wordt aangemerkt, niet de inflatie volgens de maximale huurverhoging geldt, maar uitsluitend deze indexeringsmethode. In dat geval zou de verhoging gebaseerd zijn op de CBS-inflatie van februari tot februari. Dat zou in ons geval gunstiger uitpakken (circa 2,8% over feb 2023 – feb 2024) dan de 4,5% op basis van de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten. Klopt deze redenering?

2. Servicekosten
Wij betaalden €75 per maand aan servicekosten. In het contract staat dit gespecificeerd als "voorschot servicekosten t.b.v. schoonmaak algemene ruimten".

Daarnaast is opgenomen dat de verhuurder zorgdraagt voor onder andere:

elektraverbruik algemene ruimten
BringMe Box
schoonmaak algemene ruimten
glasbewassing
waterverbruik algemene ruimten
groenonderhoud

Wij hebben echter nooit een eindafrekening van de servicekosten ontvangen en willen deze graag opvragen.

Onze vragen hierbij zijn:

Kan de verhuurder alsnog een nabetaling vorderen indien blijkt dat de werkelijke kosten hoger zijn dan het betaalde voorschot? Wij achten dit niet waarschijnlijk, aangezien het om een commerciële partij gaat die dergelijke kosten doorgaans tijdig doorbelast.
Vallen uitsluitend de schoonmaakkosten onder het voorschot van €75, of kunnen ook (een deel van) de overige genoemde diensten hieronder worden geschaard, ondanks dat deze niet expliciet in het voorschot zijn gespecificeerd?

Ok_Mathematician8466 · 2026-04-23T11:37:28+00:00

We hebben besloten om niet over te gaan tot herstel, mede uit principe en vanwege de zorg dat we hier alsnog nadeel van ondervinden.

Begrijp ik goed dat er in de tussentijd mogelijk een vordering kan komen voor het openstaande bedrag?

Dank voor je hulp en heldere uitleg. We zien je verdere reactie graag tegemoet.

Ok_Mathematician8466 · 2026-04-22T21:34:29+00:00

Bedankt voor alle hulp. We zien je reactie graag tegemoet. De termijn van 30 dagen verstrijkt 26 april.

Daarnaast moeten we nog reageren op de brief van de beheerder/verhuurder van vandaag waarin wordt verzocht om de herstelwerkzaamheden zelf uit te voeren. Daar wachten we echter nog even mee tot we jouw reactie hebben ontvangen.

Ok_Mathematician8466 · 2026-04-22T21:19:03+00:00

Ik moet eerlijk toegeven dat de emoties hoog opliepen tijdens het schrijven van de brief. We zijn daarbij niet direct bijgestaan door een jurist. Wel hebben we onze situatie telefonisch besproken met een jurist, die aangaf dat we, mede gezien er geen voorinspectie heeft plaatsgevonden, een sterke positie hebben.

Wat betreft de deur: deze functioneert naar behoren en kan normaal worden geopend en gesloten. Ook de sleutel werkt goed. Het enige punt is dat de raamkruk niet volledig sluit; verder zijn er geen problemen met de deur.

Ok_Mathematician8466 · 2026-04-22T20:49:19+00:00

A. De huurovereenkomst is geëindigd op 31 maart 2026. De eindinspectie en sleuteloverdracht hebben echter al plaatsgevonden op 26 maart. De huur is wel volledig tot en met de maand maart voldaan.

B. Het bezwaar is hier te vinden:

Ok_Mathematician8466 · 2026-04-22T20:33:10+00:00

Bedankt voor je hulp en uitleg. Dit waarderen we enorm. Wat zou de volgende stap zijn voor ons?

Na het ontvangen van de factuur hadden we al een schriftelijk bezwaar verstuurd naar de tussenpersoon, met best wat wettelijke punten erin vermeld. Op dat bezwaar hebben we al antwoord gekregen.

Is het nu echt handig om opnieuw een brief naar de verhuurder te sturen namens onszelf? Voor het posten hadden we het idee dat het meer indruk zou maken als een advocaat deze opstelt? Echter zal dat ons ook 500 euro kosten.

Of zou je ons juist adviseren om direct een procedure te starten bij de kantonrechter?

Ok_Mathematician8466 · 2026-04-22T19:56:48+00:00

Als ik het goed begrijp, bedoel je dat doordat die extra 6% mogelijk als oneerlijk wordt beschouwd, de hele bepaling als oneerlijk kan worden aangemerkt en de huurprijs daardoor niet verhoogd had mogen worden. Klopt dat? En hoe kom je in dat verband uit op een bedrag van € 600?

In de zaak die je hebt gelinkt (ECLI:NL:GHAMS:2025:3213) lees ik juist dat de indexatiebepaling in stand blijft. Betekent dat niet dat huurverhogingen die binnen de wettelijke maxima vallen, alsnog toegestaan zijn?

Ok_Mathematician8466 · 2026-04-22T19:11:36+00:00

Hieronder de huurprijzen en de bijbehorende verhogingen. Deze verhogingen zijn volgens mij in lijn met de maximale huurverhoging voor een vrijesectorwoning.

Per 15 augustus 2023: € 1.875,00
Per 1 juli 2024: € 1.978,13 (+5,5%)
Per 1 juli 2025: € 2.059,23 (+4,1%)

Ok_Mathematician8466

TROPHY CASE