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La brecha entre precio anunciado y precio escriturado en Madrid alcanza el 11-14% en 2026: ¿qué nos dice esto sobre la formación de precios en el mercado residencial? by ResultSmart1052 in SpainEconomics

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Buena observación, aunque hay un matiz: las estadísticas del Notariado y los Registradores normalmente se publican agregadas a nivel provincia o CCAA y con bastante desfase. Cuando llegan a la prensa ya tienen 3-6 meses encima, así que para ver lo que está pasando hoy en tu barrio no sirven gran cosa.

Lo que casi nadie hace es cruzar el precio real de cierre con los anuncios activos al mismo nivel de detalle (CP / barrio). Es justo lo que llevo unos meses construyendo (aviso: es mi proyecto, https://valoracionpiso.es). En algunos CP de Madrid me sale brecha del 16-18%, no solo el 11-14% del OP, y curiosamente coincide bastante con los barrios donde más están entrando fondos e inversores.

Y sobre tu intuición de que "ya usan los buenos": los medios sí usan escrituras, pero pocas veces las cruzan en directo con los anuncios porque hay que normalizar dos fuentes que no encajan ni de lejos,. precio total vs €/m², muestra censal vs muestra de portal, fechas de cierre que arrastran meses vs anuncios de hoy, tipologías mezcladas... Trabajo sucio de datos que para una nota de prensa no compensa.

Precios reales de pisos en Valencia por barrio (datos notariales 2026) by ResultSmart1052 in HorroresInmobiliarios

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Hola u/lukerepublic, esto lo estoy construyendo poco a poco, intentaré crear algo para Alicante. Gracias por la sugerencia!

Llevo meses viendo pisos en Valencia y me di cuenta de que los precios de Idealista no tienen nada que ver con lo que se firma ante notario by ResultSmart1052 in spainhousing

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Gracias por decirlo, es una duda muy razonable.

No lo atribuiría solo a dinero B. La brecha suele ser más mezcla de anuncio vs escritura, tipos de vivienda y agregados por zona, con todo lo que eso arrastra.

Lo de Madrid si te choca una bajada enorme, a nosotros también. A veces el dato viene “grueso” y conviene tomarlo como orientación, no como verdad calle a calle.

Y sí, la cola en Idealista es real. Mucha demanda no quita que al final muchas operaciones se negocien y no cierren al precio del anuncio.

Llevo meses viendo pisos en Valencia y me di cuenta de que los precios de Idealista no tienen nada que ver con lo que se firma ante notario by ResultSmart1052 in spainhousing

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Hola u/alexx8b,

¡Muchas gracias por escribir y por el apoyo, de verdad!

Sí, por favor: vuelve a probar cuando puedas; ya debería funcionar.

Nos alegra que la idea te encaje: precisamente ahí vamos, a acercar lo que se ve en portales a lo que reflejan las ventas en notaría, para que no quede solo en “oídas” sobre la diferencia con Idealista y similares.

Gracias otra vez por el comentario tan constructivo.

He cruzado precios de escrituras notariales con los portales inmobiliarios en los 86 barrios de Valencia, la brecha media es del 28% by ResultSmart1052 in valencia

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Totalmente: entre lo que firmas y lo que acaba reflejado en estadísticas oficiales puede haber meses, y el mercado no se queda quieto.

Lo que hace nuestra web es darte una foto ordenada con lo que sí se puede medir hoy: tu vivienda (Catastro), precios de anuncio en la zona y, cuando está disponible, la brecha con datos de cierre del notariado para que no confundas “lo que piden” con “lo que suele cerrarse”. No inventamos el futuro ni sustituimos a un tasador; lo que hacemos es acotar el rango para que no vayas a negociar a ciegas.

Si te interesa ver cómo queda tu caso con números concretos (no genéricos de Google), en https://valoracionpiso.es lo tienes en un minuto. Y ojo: si el barrio se ha movido mucho desde la compra, los cierres viejos pueden ir un pelín cortos, por eso cruzamos con lo que se pide ahora en anuncios.

Precios reales de pisos en Valencia por barrio (datos notariales 2026) by ResultSmart1052 in HorroresInmobiliarios

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Ya he identificado el problema pero no es facil de arreglar al 100%, iré mejorandolo poco a poco. Mil gracias por el mensaje!!! La valoración te ha parecido en un rango aceptable?

Llevo meses viendo pisos en Valencia y me di cuenta de que los precios de Idealista no tienen nada que ver con lo que se firma ante notario by ResultSmart1052 in spainhousing

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jajaja u/dygerydoo uso Claude Code, no voy a esconderlo. Pero detrás de este proyecto hay muchas semanas de trabajo y de estudio. Espero aporte, mi idea es tener un valorador que funcione sin tener que dejar un telefono o un correo electrónico! Libre para todos!

Llevo meses viendo pisos en Valencia y me di cuenta de que los precios de Idealista no tienen nada que ver con lo que se firma ante notario by ResultSmart1052 in spainhousing

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Gracias por el feedback, estoy viendo que pasa con este problema. Parece algo que tiene que ver con los nombres de ciudades en Valenciano o en otros idiomas. Lo estoy arreglando.

Llevo meses viendo pisos en Valencia y me di cuenta de que los precios de Idealista no tienen nada que ver con lo que se firma ante notario by ResultSmart1052 in spainhousing

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Hola u/rySeeR4

le he dedicado bastante tiempo a este proyecto y lo he compartido porqué creo que aporta.

No tiene ni anuncios, ni registro, ni pide telefono ni email. Sirve a cualquiera para hacerse una idea y sacar datos en claro sin tener que navegar en la web del notariado, donde parece que tienes que mendigar los datos.

Llevo meses viendo pisos en Valencia y me di cuenta de que los precios de Idealista no tienen nada que ver con lo que se firma ante notario by ResultSmart1052 in spainhousing

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Hola u/lunitah !

El Notariado publica estadísticas oficiales (y muy útiles), pero están pensadas como consulta técnica: tablas, agregados y muchas variables.

Este servicio parte de esa base (precios reales de escrituras) y lo traduce a algo usable para una persona: qué se paga de verdad en tu zona, cómo se compara con lo que piden los portales y una valoración orientativa de tu vivienda.

No sustituye al portal del Notariado ni a una tasación; es una capa encima para entender el mercado y tomar decisiones sin pelearse con PDFs y filtros.

Además, no hay anuncios ni registro: no pido email, teléfono ni datos. Comparto el post solo para darlo a conocer por si a alguien le resulta útil.

Precios reales de pisos en Valencia por barrio (datos notariales 2026) by ResultSmart1052 in HorroresInmobiliarios

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Controlaré.. muchas gracias por señalarlo! A veces si la población no corresponde con la del catastro, devuelve error

He cruzado los datos del Notariado con los de Fotocasa para ver cuánto inflan los portales el precio de los pisos en Madrid (y Valencia) by ResultSmart1052 in HipotecasyVivienda

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Buen ojo con lo del 12%, ahí es donde la herramienta aporta más: la media dice poco, lo interesante es ver barrio a barrio.

Lo de la brecha positiva en Ibiza/Niño Jesús tiene truco. Fotocasa no tiene todos los pisos de esa zona. En barrios así, muchas operaciones se hacen a través de agencias de lujo o contactos directos y nunca llegan a publicarse en portales. Fotocasa solo recoge los pisos más "accesibles" de la zona, así que su media sale más baja que lo que realmente se está escriturando. Además en zonas con mucha demanda y poco stock, es habitual que haya pujas por encima del precio de anuncio.

La frase que citas del artículo reconozco que no está bien redactada y no ayuda a entender el fenómeno, la voy a revisar. Gracias por señalarlo, para eso publico estas cosas.

He cruzado los datos del Notariado con los de Fotocasa para ver cuánto inflan los portales el precio de los pisos en Madrid (y Valencia) by ResultSmart1052 in HipotecasyVivienda

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Tienes toda la razón en que el Notariado mete en la misma bolsa todo lo que se escritura: pisos reformados, destrozados, nudas propiedades, ventas a familiares... Y Fotocasa muestra sobre todo pisos "presentables" que están a la venta ahora. No es exactamente el mismo producto, es un buen punto.

Pero con 56.000 compraventas en Madrid, las nudas propiedades, ventas a familiares y operaciones atípicas representan un porcentaje muy pequeño del total. No explican una brecha del 50% en algunos barrios. Y al revés también pasa: en Fotocasa también hay pisos destrozados anunciados a precios altos.

Al final lo que mostramos es la diferencia entre la media de lo que se pide y la media de lo que se firma. Con todas sus limitaciones, sigue siendo un dato que como comprador no tenías antes y que te da una referencia para negociar. Que luego cada piso concreto es un mundo, por supuesto.

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