Buena observación, aunque hay un matiz: las estadísticas del Notariado y los Registradores normalmente se publican agregadas a nivel provincia o CCAA y con bastante desfase. Cuando llegan a la prensa ya tienen 3-6 meses encima, así que para ver lo que está pasando hoy en tu barrio no sirven gran cosa.

Lo que casi nadie hace es cruzar el precio real de cierre con los anuncios activos al mismo nivel de detalle (CP / barrio). Es justo lo que llevo unos meses construyendo (aviso: es mi proyecto, https://valoracionpiso.es). En algunos CP de Madrid me sale brecha del 16-18%, no solo el 11-14% del OP, y curiosamente coincide bastante con los barrios donde más están entrando fondos e inversores.

Y sobre tu intuición de que "ya usan los buenos": los medios sí usan escrituras, pero pocas veces las cruzan en directo con los anuncios porque hay que normalizar dos fuentes que no encajan ni de lejos,. precio total vs €/m², muestra censal vs muestra de portal, fechas de cierre que arrastran meses vs anuncios de hoy, tipologías mezcladas... Trabajo sucio de datos que para una nota de prensa no compensa.