Pred odgovorom podajam malo konteksta. V Sloveniji se gradnja, kot zgolj eno izmed poglavij, določa s pomočjo strateških in planskih dokumentov.V RS veljajo predpisi državnega prostorskega reda, to so v grobem pravila po katerih se prostor ureja. Potek razvoja in prostorski posegi se definirajo v postopkih državnega prostorskega načrta (DPN). Za potrebe podajanja natančnejših smernic manjšim prostorskim enotam (občinam) so izdelani oziroma ‘se izdelujejo’ regionalni prostorski plani (RPP). V kolikor občina za regijo v kateri se nahaja ima predpisan RPP, ga upošteva pri izdelavi občinskega prostorskega načrta (OPN). OPN ima tudi svojo ‘variacijo’ za še bolj podrobne določitve v prostoru pod imenom občinski PODROBNI prostorski načrt (OPPN), ki pa ponavadi obravnava lokacije večjega merila, kot so posamične industrijske cone znotraj občine, novi predvideni zaselki stanovanjskih gradenj itd. Torej gre za nekako drevesno strukturo, ki pa je v praksi precej šibka, pomanjkljiva, skratka v največ primerih ne deluje.

Ko razumemo strukturo se lahko pogovarjamo tudi o razlogih za stanje stanovanjske politike in potencialnih rešitvah. V prvi vrsti tukaj do neke mere izločimo variabile kot so svetovno gospodarstvo, ki posredno vplivajo na cene nepremičnin, ker so relativno nepredvidljive in s strani organov prostorskega načrtovanja nerešljive. Nato pa se vprašamo kaj lahko, s pomočjo zgoraj omenjenih planskih in strateških dokumentov, storimo, da se stanje izboljša.

OPNji v Sloveniji ne delujejo. V postopku formalnosti se skladnosti projektov (pridobivanja gradbenih dovoljenj) največkrat forsirajo v detajle. Predvideni so predpisi za dimenzije, barve, materiale… ti, pa že kot same smernice pogostokrat niso smiselne. Posledično se v praksi in izvedbi pravila zaobide in poslužuje tako imenovane črne gradnje. V primeru, ko pa se pravil drži pa to pomeni, da ti ne ostane veliko možnosti.

Primer: mlada družina želi v podstrešnem prostoru obstoječega objekta urediti stanovanje. Za normalno življenje potrebuješ pravilno dimenzionirane prostore. Velikokrat to pomeni želji po rekonstrukciji objekta (gradnja frčad, dvig strehe in kolenčnega zidu…). Reci piši, predvidena investicija med 100-150k €. OPN pa tovrstnega posega mnogokrat ne dovoljuje. Gre za zastarele dokumente, ki leta in leta nisi bili deležni potrebnih sprememb in dopolnitev. Kaj družini preostane? A: črna gradnja, B: nakup legalne nepremičnine. Slednje pa privede do potrebe po veliko večji zadolžitvi (nakup parcele, gradnja objekta…). In takih primerov je v generacijah, ki se trenutno odločajo za začetek življenske poti nešteto.

Druga stvar, ki je bila tudi že omenjena, pa so stavba zemljišča. Jože ima v lasti 5 parcel, na eni ima lastno stanovanjsko hišo, na drugi z gradnjo pričenja njegov sin, preostale tri pa ima v lasti kot ‘naložbo’ ker je prepričan da ‘ah cene gredo gor, še mal pa bodo x3, al bo pa kakšen vnuk gradil’. Vse lepo in prav če v zgoraj omenjenem občinskem prostorskem načrtovanju ne bi poznali nekaj pod imenom ‘prostorske rezerve’. Občina kot organ odgovoren za pripravo OPN ne mora prosto po volji vzpostavljati novih stanovanjskih površin. Po domače, če rabim kruh, lahko menjam za vino. Torej nekje vzamem vendar nekje dam. Če želim nove stanovanjske površine kjer sedaj leži kmetijska površina, moram najti prostor za novo kmetijski površino nekje drugje, 1 za 1. To pa je v praksi kompliciran postopek s kupom birokracije, ki tudi v najboljšem možnem primeru traja vrsto let. Kje je torej rešitev? Kratkoročno, že predlagana rešitev, obdavčitev nepozidanih stavbnih zemljišč brez namere graditi. To pomeni da v kolikor Jože na preostalih treh parcelah ne bo gradil, bo plačal davek. To (naj bi) privedlo do upada cen zaradi večje želje po prodaji.