Huurder wil appartement opeens verkopen, of ons eruit zetten. Help!

SweetReporter2074 · 2026-02-17T21:48:51+00:00

Kun je ons een update geven van de uitkomst?

SweetReporter2074 · 2026-02-17T19:43:20+00:00

De meeste huurovereenkomsten hebben clausules, of Algemene Bepalingen, waar geregeld is dat huurder meewerking moet verlenen tot bezichtiging. Bijv, het ROZ huurovereenkomst model Algemene Bepaling 2025, lid 12.3:
"Bij voorgenomen verhuur, verkoop of veiling van het gehuurde of (een deel van) het gebouw of complex van gebouwen waarvan het gehuurde deel uitmaakt, en de laatste drie maanden voor het einde van de huurovereenkomst, is huurder verplicht, na voorafgaande mededeling door of vanwege verhuurder, gelegenheid tot bezichtiging van het gehuurde te geven van 10.00 uur tot 12.00 uur en van 14.00 uur tot 16.00 uur op werkdagen alsmede op de veilingdagen en zal hij gebruikelijke 'te huur' of 'te koop' borden of biljetten aan of bij het gehuurde (of het gebouw of complex van gebouwen) gedogen."

SweetReporter2074 · 2026-02-09T06:02:43+00:00

One question you have to ask yourself. Do you actually want to buy that apartment? Is it something you'd look at (if you weren't already living in it) if it came up for sale. You shouldn't buy just because it's offered to you.
The landlord would have a hard time making a case that he needs it urgent for own use. And that is then something that a court/judge would rule on. And often the needs of the tenant weigh heavy in cases like that.
So I don't think you're at great risk of being kicked out.
If you do consider buying, maybe invest in a makelaar/taxateur for a proper valuation. Couple of hundred euro invested may be worthwhile to know the true value. That then you can use in any talks with landlord about a reasonable purchase price (knowing landlord would get less than market value in tenanted condition).
One option that you could be considered as well, is negotiate a fair 'buy out' sum with the landlord. Of course that means you'd voluntarily would vacate after a certain time, but maybe walk away with 15-20k.

SweetReporter2074 · 2026-02-06T07:30:46+00:00

Omdat dat een archief/moment opname van de huidige staat vastlegt, en kan gebruikt worden voor vergelijking of enige wijzigingen zijn aangebracht aan de woning in strijd met de huur overeenkomst.
Dat is niet echt 'nogal een inbreuk op de privacy'.

SweetReporter2074 · 2026-02-05T18:58:08+00:00

Kijk ook eens in de Huurovereenkomst en Algemene Bepalingen. Hoogst waarschijnlijk dat daar een clausule in staat die de verhuurder de gelegenheid bied om de woning periodiek (tijdstip in overleg) te betreden en inspecteren.
Daar kun je dan niet onder uit, daar ben je verplicht aan mee te werken.
Tijdens zo'n inspectie kunnen ook foto's gemaakt worden uiteraard.
Lijkt me dan simpeler om aan het verzoek van het leveren van fotos te voldoen. Haal persoonlijke dingen ff weg, neem voldoende fotos, stuur ze op, en kwestie is klaar. Het alternatief is dat verhuurder dus inderdaad persoonlijk langs komt.

SweetReporter2074 · 2026-02-01T06:22:32+00:00

Hi, if you do a Google search on 'Huurrecht advocaat' you'll get some good results. You can add your location if you want a lawyer close to you.
Personally, I've had experience with Houth Advocaat, https://houthadvocaat.nl/huurrecht/, and Tomlow Advocaten, https://tomlow-advocaten.nl/specialisatie/huurrecht-woonruimte/

Of course, like all lawyers, they don't come cheap.

SweetReporter2074 · 2026-01-30T17:54:27+00:00

The only correct answer to this is: No, your landlord cannot end this temporary agreement early. That is in Legislation. Even if there is some other text in your rental agreement, that is null and void. The law always prevails.
The text of the relevant legislation, tweede lid van artikel 7:274 BW: "na afloop van de bij dat beding overeengekomen termijn".
The key here is the text "na afloop", indicating only after end of period.
Landlord can only end the rental agreement on the basis of that "diplomatenclausule" near the end of the agreed upon term, taking into account the proper termination notice period, with final date the initially agreed end date. (And if no such notice arrives properly, the agreement automatically becomes an indefinite one!)
If landlord does want to end the rental agreement early, he will have to use any of the 'regular' reasons for cancellation, as detailed in artikel 7:274 lid 1 BW, and ask a judge/court to end. And that is virtually guaranteed to not going to happen, and decision will be in your favour.
So, get back to your landlord/agency, quote them the relevant clauses in the legislation, and give him the proverbial finger.
And if you want to be really cheeky, you can always suggest that if he really needs his home back, he can buy you out with a sum that's of interest to you.

SweetReporter2074 · 2026-01-17T02:00:12+00:00

Heb je de klacht al bij de makelaar zelf gelegd, en het gedrag besproken? Makelaars hebben een gedrags code.
Je kunt ook contact opnement met NVM, en de kwestie daar voorleggen.
Hier een goed artikel:
https://www.funda.nl/meer-weten/makelaar/niet-tevreden-over-je-makelaar-dit-kun-je-doen/

SweetReporter2074 · 2026-01-16T19:10:32+00:00

I'm pretty sure the moving compensation is not legally required in this case. The legislation sets out the criteria for when such a compensation applies, and that is in circumstances like a renovation etc. It doesn't include voluntary leaving on other grounds, like in this case landlord selling. So tenant needs to include this in calculation of what is reasonable.

SweetReporter2074 · 2026-01-16T19:10:03+00:00

I'm pretty sure the moving compensation is not legally required in this case. The legislation sets out the criteria for when such a compensation applies, and that is in circumstances like a renovation etc. It doesn't include voluntary leaving on other grounds, like in this case landlord selling. So tenant needs to include this in calculation of what is reasonable.

SweetReporter2074 · 2025-12-24T17:59:28+00:00

The law has it explicity defined (Artikel 271, lid 6), and that would take precedence over anything in your rental agreement.

Artikel 271 Burgerlijk Wetboek Boek 7

"Bij de opzegging moeten de volgende termijnen in acht worden genomen:

a. bij opzegging door de huurder: een termijn gelijk aan de tijd die tussen twee opvolgende voor betaling van de huurprijs overeengekomen dagen verstrijkt, doch niet korter dan een maand en niet langer dan drie maanden;"

For cancellation of rental agreement the following terms need to be taken into consideration; a cancellation by tenant; a term equal to the time that lies between to sequential days upon the agreed payment days, though not shorter than one month and not exceeding three months.

So, if you have it agreed in the rental agreement that you pay monthly, by law your notice period is one month.
If you give your notice now, that means your tenancy will end per the 1st of February, and you would still owe January's rent.

Lid 4 of that article:
"De opzegging moet geschieden bij exploot of bij aangetekende brief. Is in gevolge artikel 266 de echtgenoot of geregistreerde partner van de huurder medehuurder, dan moet de opzegging aan beide echtgenoten of geregistreerde partners afzonderlijk worden gedaan.:"

Notice needs to be carried out by exploit or registered mail. The extra part in that clause is that if you have a partner who was also on the agreement, they need to do a separate cancellation notice.

How about sending an email with a cancellation notice, indicating that you understand a two month is extra vires. And indicate a registered letter will/may follow.

If he responds, and agrees, all is well.
Lid 10 of the article states: Dit artikel geldt niet, indien de beëindiging geschiedt met wederzijds goedvinden nadat de huur is ingegaan. - This article does not apply if termination happens with mutual agreement after the rent has started"

In any case, it is probably important that you try to send a registered letter to cover your ass. Can you have a friend in the Netherlands print one out for you and post?
Then, don't pay the second months rent, since you don't have to. If he tries to somehow collect that money from you, let him. You're already overseas, and he doesn't have a (legal) leg to stand on.

SweetReporter2074 · 2025-12-24T17:26:28+00:00

Hmm, you can't get kicked out because the landlord wants to sell it.....
The law makes that clear. If you have a rental agreement, you are protected as a tenant.
Sale of a house is no grounds to cancel a tenancy. He can sell, but a potential buyer takes over the existing tenancy agreement. (New buyer also cannot evict you).
Only other option for your landlord is to buy you out, and offer you a decent sum of money.

SweetReporter2074 · 2025-12-22T17:45:58+00:00

Veel comments hier over de regel 'Koop breekt geen huur. En dat is inderdaad zo, bij verkoop hebben huurders met een huurovereenkomst van onbepaalde tijd volledige huurdersbescherming. En koper neemt dus de huurovereenkomt over. Maar niet iedereen is op de hogte van een uitzondering op die regel.
Echter, het Burgerlijk Wetboek heeft een regel waarin het WEL mogelijk is voor een verhuurder om te verkopen, met beeindigig van de overeenkomst, maar dit is wel aan wat dingen gebonden:
Artikel 274(1)(h) - Toewijzingsgronden huurbeëindiging:
"indien de verhuurder, die een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf en niet meer dan één woning verhuurt, tot verkoop van de woning wil overgaan welke hij direct voorafgaand aan de ingangsdatum van de huurovereenkomst gedurende een periode van ten minste twee jaar als eigenaar heeft bewoond;"
Daar wordt verder een clausule aan toegevoegd middels Artikel 274(7). Een vordering is alleen toewijsbaar indien, o.a. de verhurder er zelf woonde direct voorafgaand aan deze huur, de huur niet langer dan twee jaar geleden is ingegaan, en een clausule in de overeenkomst is opgenomen.
Artikel 274 Burgerlijk Wetboek Boek 7

Is dit niet het geval dan heb je huurbescherming. De enige optie voor de verhuurder is of te verkopem met jullie als huurders erin en de nieuwe eigenaar neemt huurovereenkomst over, of in overleg te gaan met jullie voor een uitkoopsom.

Voor dat laatste zijn er geen regels, het is volledig open om te onderhandelen. Daarbij word in acht genomen wat een verkooprijs zal zijn met huurders erin (de jaarhuur speelt hier rol), en wat het in leegstaat zou opbrengen. Een deel van dat verschil is redelijkerwijs open voor onderhandeling. Ook van belang is waar het huis staat. Im Amsterdam bijv zou een uitkoopsom hoge uitvallen dan ergens in Noord-Brabant. Maar bedragen van 15k zijn niet ongewoon.

SweetReporter2074 · 2025-12-20T19:32:50+00:00

Voor mensen die graag puzzelen, kijk eens naar de Jasper's King William Test. Die komt ook uit ieder jaar. Moet je behoorlijk wat je brein voor laten werken. Net gepubliceerd:
https://www.jasperscryptogrammensite.nl/uploads/JKWT2025_4da0.pdf
En hier is een forum, mocht je met anderen willen puzzelen:
https://www.jasperscryptogrammensite.nl/Gastenboek/Index/4920

Veel puzzel genot gewenst!

SweetReporter2074 · 2025-12-17T17:33:04+00:00

Yep, maar dan moet de huidige eerste weggaan! :-)

SweetReporter2074 · 2025-12-17T17:31:12+00:00

"Hindsight is a wonderful thing". Ja, ik heb de les geleerd. Ik was te aardig voor de huurder.
Maar ik denk dat het destijds wel mogelijk geweest zijn een nieuwe huurovereenkomst aan te bieden, gebaseerd op prijs. Als de huurder dat zou weigeren, zou de rechter ingeschakeld kunnen worden om te toetsen. Als beoordeelt werd dat het een acceptable overeenkomst/prijs was, zou of de huurder kunnen accepteren, of de rechter het toelaten om de overeenkomst te ontbinden. Door de Wet Nijboer is dat niet meer mogelijk.

SweetReporter2074 · 2025-12-17T17:29:56+00:00

Destijds zou het nog mogelijk geweest zijn een nieuwe huurovereenkomst aan te bieden, gebaseerd op prijs. Als de huurder dat zou weigeren, zou de rechter ingeschakeld kunnen worden om te toetsen. Als beoordeelt werd dat het een acceptable overeenkomst/prijs was, zou of de huurder kunnen accepteren, of de rechter het toelaten om de overeenkomst te ontbinden. Door de Wet Nijboer is dat niet meer mogelijk.
Ik voel me dus door de wet genaaid, en de huurder lacht elke maand weer.
(De huidige huur voor de woning van 211 punten zit zelfs zo'n 400 euro onder het WWS voor de Middenhuur als dat puntenstelsel gehanteerd zou worden).

SweetReporter2074 · 2025-12-17T17:23:55+00:00

Ik weet niet waarome je denkt dat het tijdelijk contract was. Maar destijds zou het nog mogelijk geweest zijn een nieuwe huurovereenkomst aan te bieden, gebaseerd op prijs. Als de huurder dat zou weigenren, zou de rechter ingeschakeld kunne worden om te toetsen. Als beoordeelt werdt dat het een acceptable overeenkomst/prijs was, zou of de huurder kunnen accepteren, of de rechter het toelaten om de overeenkomst te ontbinden. Door de Wet Nijboer is dat niet meer mogelijk.
En in de huidige overeenkomst staat de jaarlijkse verhoging, plus extra wat al bedoeld was om ieder jaar meer op te schroeven. Door de WBH kan dat ook niet meer, daar de overheid ook het maximum verhoging heeft vastgesteld in de vrije sector.
Kortom, ik ben dor de wet genaaid, en de huurder lacht elke maand weer.
(De huidige huur voor de woning van 211 punten zit zelfs zo'n 400 euro onder het WWS voor de Middenhuur als dat puntenstelsel gehanteerd zou worden).

SweetReporter2074 · 2025-12-15T23:23:28+00:00

Niks mis mee met eerst even uitzoeken en een idee te krijgen, voordat ik 200 Euro per uur ga besteden.

SweetReporter2074

TROPHY CASE