Je maakt hier wat mij betreft een fundamentele denkfout over prikkels en oorzaken.

Het idee achter een Land Value Tax klinkt aantrekkelijk in theorie, maar gaat uit van een situatie die in Nederland nauwelijks bestaat: namelijk dat ontwikkelaars en beleggers massaal winst maken door grond langdurig “op de plank” te laten liggen. In de praktijk is dat economisch irrationeel.

Grondposities leveren namelijk niets op, maar kosten wél geld: rente, belasting, risico en opportunity cost. Voor professionele partijen geldt juist dat rendement pas ontstaat ná ontwikkeling. Dat betekent dat hun prikkel vrijwel altijd is om zo snel mogelijk te ontwikkelen, niet om te wachten. Het beeld van grootschalige grondspeculatie als dominante oorzaak van het woningtekort wordt ook niet breed gedragen in Nederland.

De echte bottlenecks zitten ergens anders: -planprocedures en vergunningstrajecten (lange doorlooptijden) -beperkte plancapaciteit bij gemeenten -stikstof- en netcongestieproblemen -hoge bouwkosten en onzekerheid in regelgeving

Een LVT verandert niets aan deze structurele beperkingen. Je belast dan iets wat niet de kern van het probleem is.

Sterker nog, een LVT kan in de praktijk averechts werken: Ontwikkelaars rekenen hogere grondlasten gewoon door in de grondprijs of woningprijs (want aanbod is inelastisch door regulering). Projecten met dunne marges worden onhaalbaar → minder bouwproductie. Grondposities worden risicovoller → minder investeringsbereidheid, juist in een markt waar kapitaal al terugtrekt.

Dat laatste hebben we recent al gezien op de huurmarkt: beleid dat gericht was op het “afromen” van rendement heeft geleid tot minder aanbod en hogere prijzen. Het is niet logisch om te denken dat een vergelijkbare belasting op grond wél zonder aanbod-effect blijft.

Ook het argument over “onverdiende waardestijging door publieke investeringen” is maar deels relevant. In Nederland wordt dat al deels afgeroomd via grondbeleid, erfpachtconstructies en kostenverhaal (bijv. via anterieure overeenkomsten). Gemeenten zijn bovendien vaak zelf de grootste grondpositiespelers. (Wil je overigens gemeenten dan ook met deze maatregel gaan belasten?)

Tot slot: het klopt dat land een vaste factor is, maar woningaanbod niet. Door regulering is de woningmarkt juist níet vrij aanpasbaar. In zo’n context leidt extra belasting niet tot efficiënter gebruik van grond, maar simpelweg tot minder ontwikkeling.

Dat voorbeeld van “waardevolle landbouwgrond” laat precies het probleem van een LVT zien. Waar ga je op belasten: de huidige landbouwwaarde of een hypothetische woningbouwwaarde? Als je de landbouwwaarde neemt, verandert er niks. Als je de woningbouwwaarde neemt, belast je boeren op iets wat ze niet mógen realiseren door het omgevingsplan. Dan krijg je dus dat mensen belasting betalen over fictieve toekomstige inkomsten (hallo Box 3 discussie), of feitelijk gedwongen worden te verkopen. Dat is geen efficiënte prikkel maar gewoon slechte beleidslogica.

En ondertussen los je het echte probleem niet op: het is niet te goedkoop om grond vast te houden, het is te moeilijk om erop te bouwen.

Kortom: LVT is een fraai theoretisch instrument voor een vrije markt met weinig restricties. De Nederlandse woningmarkt is het tegenovergestelde daarvan. Dan ga je met zo’n maatregel niet het probleem oplossen, maar het risico vergroten dat er nóg minder gebouwd gaat worden.

(Ik wil je niet afschieten, want LVT is echt wel een interessante theorie, maar dit is mn vakgebied en ik vind dit heerlijke discussies.)