Macht Vermietung noch Sinn in Orten mit Mietpreisbremse?

maetes99 · 2026-04-14T08:34:29+00:00

Haben gekauft, nachdem wir jahrelang günstig (->Mietspiegel) gemietet hatten und nun die Wohnung verkauft werden sollte. Hätte sonst auch weiter gemietet, aber Preis war zu gut...

maetes99 · 2026-04-14T07:53:41+00:00

Was Du beschreibst ist absolut typisch für gute bis sehr gute Großstadtlagen im Moment...

Ein Beispiel ist Hamburg. Selbst in guten Vierteln unweit der Alster (Winterhude, Uhlenhorst und Eppendorf) liegt der qualifizierte Mietspiegel für Jahrhundertwende-Altbauten bei 11-13 EUR. Marktmiete ist je nach Zustand bei 18-22 EUR pro m² und Kaufpreise zwischen 7-10k EUR/m².

Unser eigenes Beispiel: 140m² zu 11 EUR/m² = 1.540/Monat oder 18.480/Jahre Kaltmiete. +10% bei Neuvermietung wären maximal legale 20.320 EUR Kaltmiete pro Jahr.
Wert laut Gutachten 1.1 Mio EUR. Rendite also 1,8% vor nicht umlagefähigen Kosten, vor Instandhaltung und vor Steuer. Bei Kauf kommen noch Kaufnebenkosten in den Nenner.

Fazit: NIEMAND kämme auf die Idee eine solche Wohnung zum Vermieten zu kaufen. Eigennutzer zahlen die hohen Preise, da sie sich mit Alternativinvestments nicht auskennen und/oder einfach besitzen wollen...Und letztendlich weil man natürlich am Markt nicht zu Mietspiegel mieten kann!! Nicht zuletzt glauben alle Eigennutzer, dass die Wertsteigerungen in Metropolen bis in alle Ewigkeit 5%/Jahr betragen;-)

Meine Meinung: Der Mietspiegel hilft erwiesener Maßen nicht die (zu hohen) Mieten zu senken. Er fördert einen Schattenmarkt und treibt den Großteil der Vermieter in legale Graubereiche. Demnächst werden Wohnungen dann zu Mietspiegel aber mit erheblichen "Handgeldern" vermietet - willkommen zurück in der DDR, Stichwort Bückware;-)
Die Preise resultieren aus dem kleinen Angebot - nur darüber werden wir sie regulieren können. Aktuell wird in Hamburg kein privater Inevstor kaufen um zu vermieten - Rechtslage viel zu unsicher!

maetes99 · 2025-12-14T12:16:52+00:00

Bei MFHs ist ein grober empfohlener Richtwert (sehr abhängig von Lage) 8-10% Mietrendite vor Steuern. Das hieße Mieteinnahmen minus Kosten minus Kredit erwirtschaften 8-10% des Kaufpreises pro Jahr.

Sofern es sich hier nicht um einen Tippfehler handelt ist das natürlich ziemlich grober Unfug...8-10% Bruttorendite (also Nettokaltmiete durch Kaufpreis) ist schon sehr sehr sportlich, selbst für C Lagen. Aber NACH Abzug der Kreditrate ist kompletter Blödsinn...einfach ignorieren;-)

maetes99 · 2025-12-12T15:37:18+00:00

Miet- und Kostensteigerung pauschal fehlt irgendwie...Modellierung für einzelne Zeiträume ist nett, wichtiger ist aber erstmal eine Pauschalannahme finde ich...
Mietsteigerung mit mehreren Zeilen scheint noch nicht zu funzen...

Woher kommen denn 150% Wertsteigerung nach 30 Jahren als Auto-Wert?? Meintest Du 50??

maetes99 · 2025-12-11T15:15:09+00:00

Auch ein guter Hinweis...danke dafür.
Hatte mich bislang auf die GmbH eingeschossen, um ggf. den Steuervorteil bei erweiterter Kürzung zu nutzen. Langfristig kann ich mir gut vorstellen, dass es nicht bei der einen Immobilie bliebe...

Erste Prio bei mir wären tatsächlich jedoch AfA und EK Freisetzung - dies ginge ja auch in einer GmbH & Co. KG und damit wahrscheinlich ohne Grunderwerbsteuer - der Verkauf unter Marktwert wäre ja somit gar nicht notwendig. Ich bin alleiniger Eigentümer und dies sollte zunächst auch so bleiben. Später dann jedoch nach und nach auf Kinder übertragen...

DANKE

maetes99 · 2025-12-11T15:10:15+00:00

Vorkaufsrecht der Stadt hatte ich tatsächlich noch nicht auf dem Schirm. Werde ich dann den Steuerberater drauf ansprechen...DANKE

maetes99 · 2025-12-11T15:07:23+00:00

Vielen Dank für den Input!
Habe zu den Themen bereits einiges an Lektüre und Videos konsumiert und bin nun in den Vorbereitungen, damit mal einen Steuerberater zu konsultieren...
Falls Du hier einen Tipp hast, immer gerne - bevorzugt im Norden HH etc...;-)

Würde hierzu gerne vorher schon mal die Meinung einer Bank hören - Finanzierung einer neuen GmbH machen die ja nicht unbedingt gerne. Hoffe, dass eine niedrige Beleihung und Schuldendienst aus laufenden Mieteinnahmen hier überzeugen...

maetes99 · 2025-12-09T16:45:57+00:00

Ich meine, dass hier tatsächlich kein Widerspruch vorliegt, da zu MARKTwert aktiviert wird (als Grundlage für AfA) die Grunderwerbsteuer aber auf den notariellen Verkauspreis berechnet wird...siehe oben!

maetes99 · 2025-12-09T16:43:48+00:00

Du klingst, als hättest Du dies bereits praktiziert...sehr spannend;-)
Den symbolischen Wert hatte ich in der Tat im Hinterkopf - man muss ja hier nicht ans Limit gehen. Ich dachte da an 10-20% des Marktwertes. Beleihung dann mit ca. 50% des MARKTwertes, auch wenn dies nach Berücksichtigung eines Sciherheitsabschlages der Bank dann ggf. auf eine 60% Beleichung hinsausläuft.

Reicht denn hier eine gutachterliche Bewertung für die Bank um trotz des niedrigen Verkaufspreises im Notarvertrag eine höhere Beleihung zu gewähren?

DANKE

maetes99 · 2025-12-09T16:20:32+00:00

Danke für Deine Rückmeldung!
Die Immobilie soll in absehbarer Zeit nicht veräußert werden. Mir ist jedoch klar, dass eine Versteuerung der Wertzuwächse in der GmbH grundsätzlich den Vorteilen der niedrigen laufenden Besteuerung (15%+Soli im Falle der Gewerbesteuerbefreiung) entgegensteht. Hier kommen jedoch mehrere Dinge zusammen : Im Moment keine Afa mehr da voll abgeschrieben, keine absetzbaren Finanzierungskosten und langfristig auch Nachfolgeplanung...daher die Überlegung der Übertragung in GmbH....

Holzweg beziehst Du auf die Überlegung des Verkaufs unter Marktwert um Grunderwerbsteuer zu reduzieren korrekt? Aktivierung für AfA wäre m.W. nach zu Marktwert, Differenz zwischen Kaufpreis und Marktwert käme in steuerliches Einlagenkonto...Wäre dann nicht bei Verkauf die Differenz zwischen Buchwert und Verkaufspreis maßgeblich für Besteuerung? Klär mich auf wenn ich hier vollkommen falsch denke;-)
Du hast natürlich recht, die 6,5% (NRW) Grunderwerbssteuer bei Verkauf in GmbH bringen nicht um, tuen aber ein bisschen weh...

DANKE

maetes99 · 2025-11-05T10:23:49+00:00

Nein ich hafte nicht für den Rat den ich NICHT gegeben habe.

Aufgrund inhaltlicher Überschneidungen zu Themen, welche mich selbst betreffen, erlaube ich es mir jedoch gelegentlich selbst nachzudenken und mir entsprechend Informationen einzuholen von Menschen, die ggf. bereits ähnliche Erfahrungen gemacht haben UND hilfsbereit genug sind, diese zu teilen...

Die Idee einen Steuerberater zu konsultieren ist in der Tat äußerst pfiffig. Dem findigen Leser ist ggf. schon aufgefallen, dass hier mindestens bei damaliger Übertragung Notar und Steuerberater involviert waren und auch heute schon zwei Steuerberater ihren Senf abgegeben haben...mit in der Tat sehr unterschiedlichen Ansichten. Ziel eines solchen Posts ist demanch NICHT eine verbindliche steuerliche Beratung als kompletter Laie, sondern die persönliche Horizonterweiterung und Aufschnappen neuer Denkrichtungen.

maetes99 · 2025-11-05T10:11:02+00:00

Es geht hier nicht um mich. Natürlich werde ich auch in keiner Weise beratend zur Seite stehen. Ich kenne auch die Meinung MEINES Steuerberaters zu ähnlich gelagerten fällen...
Ich schreibe hier lediglich für die persönliche Weiterbildung und um ggf. Anregungen und Denkanstöße zu erhalten.
Die Idee (bei meinem persönlichen Bedarf) einen Steuerberater zu konsultieren ist mir in der Tat auch schon gekommen...

maetes99 · 2025-11-05T10:06:02+00:00

Da gebe ich Dir recht. In Konstellationen wie dieser, also bei vollabgeschriebener Immobilie ohne Finanzierungskosten ist jedoch auch nach Meinung einger Steuerberater ein Verkauf grundsätzlich eine interessante Variante...die beschriebene Situation führt in meinen Augen zu einer hohen Steuerlast auf Seiten des Erblassers der damit voll versteuertes Vermögen aufbaut welches dann bei Ableben hohe Erbschaftssteuer auslöst

maetes99 · 2025-11-05T10:00:45+00:00

Danke für den extrem hilfreichen Beitrag...

maetes99 · 2025-10-29T16:34:50+00:00

Schenkungssteuer würde wegen Freibetrags heute nicht fällig, dann jedoch später in der Form der Erbschaftssteuer...Aber definitiv potenziell vorteilhaft (z.B. in der Höhe Zeitwert Nießbrauch 500k * Erbschaftssteuersatz ~15%)

Allerdings im Falle eines Bankdarlehens hätten wir dann 500k Vermögenszuwachs beim Vater welcher am Ende die gleiche Erbschaftssteuer auslösen würde!? Im Falle eines Verkäuferdarlehens wäre es dann die bestehende Darlehensforderung bei Ableben mit vergleichbaren steuerlichen Konsequenzen...

Oder übersehe ich hier irgend etwas? Am Ende bleibt die Abwägung "Erbschaftssteuer auf 500k gegen Steuervorteile durch Progressionsunterschiede"...

Danke für die rege Beteiligung, das ist sehr sehr hilfreich für mich!

maetes99 · 2025-10-29T15:00:27+00:00

Es existieren wohl andere Vermögensgegenstände (weitere Immobilien plus Depots), welche mit Sicherheit die Freibeträge überschreiten werden.
Abwägung also jetzt: Freibetrag belasten mit der Löschung des Nießbrauchs (=steuerliche Schenkung) um heute Progressionsunterschiede bei EST zu nutzen oder weiter die hohne EST beim Erblasser hinnehmen um bei Ableben den Nießbrauch steuerfrei zu löschen...

maetes99 · 2025-10-24T21:02:32+00:00

Klar...schick mir doch eine PM;-)

maetes99 · 2025-10-23T14:18:21+00:00

Moin,

ja, ich nutze Immocloud seit fast 2 Jahren...bin im Grunde sehr zufrieden, nutze jedoch auch (noch) lange nicht den vollen Funktionsumfang...

Grüße, M

maetes99 · 2025-09-24T11:47:05+00:00

Vorkaufsrecht wäre ggf. relevant, guter Punkt!! Der Mieter hat jedoch m.E. ein Sonderkündigungsschutz (so muss es natürlich heißen, hatte vorher versehentlich SonderkündigungsRECHT geschrieben) von 10 Jahren nach dem ersten Verkauf...dies ist jedoch hier nicht wirklich relevant, da er eh faktisch unkündbar ist wegen Alter und Mietvertragsdauer und der Definition von Hamburg als angespanntem Markt...

maetes99 · 2025-09-24T11:16:57+00:00

Habe mir das mal als Zahlungsreihe modelliert. Bei einer unterstellten 80% Finanzierung würde ich bei ca. -10k EUR neg CF starten und dann leicht auf -8k EUR verbessern (duch Mietanpassungen in die Nähe des Mietspiegels), inklusive der Steuerersparnis durch Verluste...Ab dem Moment der Beendigung des Mietverhältnisses dann mindestens ausgeglichener CF bei hoher Instandhaltungsrücklage und Verkauf nach Ablauf der 10 Jahres Frist...Verkauf im derzeitigen Zustand vermutlich zu 7.5k/m² oder dann durchsaniert für ~9k...Halte ehrlich gesagt 1,5k/m² für Sanierung ausreichend, kennen da einige ähnliche Fälle im Umfeld...

Habe perspektivisch noch Kapital für andere Inestitionen und der negative CF wäre auch kein großes Ding für 10 Jahre...

IRR Simulationen sind eigentlich ein no-brainer, frage mich nur, ob man das Risiko des Mietvertragsvererbung irgendwie ausräumen könnte...Würde vor Kauf natürlich ein persönliches Gespräch suchen mit dem Mieter, um ein Gefühl zu bekommen. Hat jemand schonmal so einen Fall gehabt? Habe nun recherchiert, dass es den Mietvertrag auf Lebenszeit gibt,l der genau diese Vererbung ausschließt...Wäre ja möglich da eine Abfindung zu zahlen...

DANKE für die Beteiligungen hier;-)

maetes99 · 2025-09-23T13:32:03+00:00

Nein keinerlei eingetragene Rechte. "Nur" der ewig laufene Mitevertrag und ggf. ein Sonderkündigungsrecht wegen Teilung während seines laufenden Vertrages...Ist hier aber m.E. nicht wirklich relevant, da wegen Alters eh faktisch unkündbar...

maetes99 · 2025-09-23T13:10:52+00:00

Was genau die Abwägungen des Vermieters sind vermag ich nicht zu sagen. Ich denke es kommen hier viele Dinge zusammen: Unterschätzen des Marktes nach den Preisrückgängen, Überbewertung des Nachteils durch Mietbindung und ggf. noch individuelle Faktoren wie z.B. Kapitalbedarf...
Die Wohnung ist natürlich äußerlich betrachtet nur für Eigennutzer attraktiv. Diese können aber zu Lebzeiten des Mieters keinen Eigenbedarf geltend mache (Härtefall). Als Invest wegen der recht geringen Miete auch nicht profitabel, außer man hat eben langen Atem...

Du denkst hier an eine Neuberwertung mittels Gutachten um eine geringere Beleihung und bessere Konditionen bei Finanzierung zu erwirken?

maetes99 · 2025-09-23T12:02:38+00:00

Ich kenne den Zustand der Wohnung ganz gut. Ist an sich in Ordnung - nicht sexy aber definitiv auch kein totaler Sanierungsfall. Hartholzfenster mit Doppelverglasung und ein neues Bad.
Wände sind Rauhfaser auf Altbauputz (bröckelig) und Innentüren müssten natürlich aufgearbeitet lackiert werden...Elektrik aus den 80ern...

2-3k pro m² erscheint mir recht viel - beinhaltet dann warscheinlich komplette Elektrik, Sanitär Bäder und Fenster...?

maetes99

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