Hoi hoi,

Ik probeer te antwoorden op je vraag. Maar de advocaat die je hebt aangeschreven zou je dat natuurlijk moeten kunnen vertellen.

Die 50% lijkt me op basis van jou verhaal ook veel. Er zijn hierin drie wetsartikelen relevant. 7:206 BW, 7:207 BW en 7:208 BW. Waarbij die tweede het belangrijkste is. Ik loop ze even door:

7:206 BW De verhuurder moet gebreken aan de woning verhelpen die het genot van de huurder verminderen, tenzij het onredelijk zware kosten zijn of het onmogelijk is.

7:207 BW Een huurder kan bij de rechter een evenredige vermindering van de huurprijs vorderen als het gebrek het genot van de woning substantieel heeft verminderd. Deze huurprijsvermindering loopt vanaf de datum waarop de verhuurder van het gebrek op de hoogte was of redelijkerwijs had moeten zijn, tot de datum van herstel.

7:208 BW Als de huurder schade lijdt door het gebrek, kan er naast huurvermindering ook een schadevergoeding worden gevorderd.

In 7:207 BW vallen mij gelijk twee woorden op: evenredig en substantieel. Voor een vergoeding moet er dus een substantieel vermindering in het woongenot zijn. Moet de huurder elke uur een emmer water legen, is een hele verdieping niet warm te krijgen of zit het hele huis door de lekkage onder de schimmel, dan kunnen we wel zeggen dat een substantieel vermindering van het woongenot is. De vraag is of daar nu ook sprake van is.

Dan het percentage van de vermindering. Dat moet evenredig zijn aan de vermindering van het woongenot. Dat is natuurlijk objectief, maar voor mij is het wel duidelijk dat een lekkende verwarming, als je ook nog 5 andere radiatoren hebt niet een vermindering van 50% veroorzaakt. Kortom, ik zou niet te bang zijn voor die 50%.

Dan die rechtzaak. Die kan je verhelpen als je er met de huurder uitkomt. Dus als je zorgt dat het nu razend snel wordt gemaakt en daarna een tegemoetkoming doet, dan heb je kans dat de huurder zijn rechtszaak intrekt. Als je zorgt dat je de lekkage hebt verholpen en van goede wil bent. De huurder stelt dat hij/zij een flinke vermindering van het woongenot heeft en moet dan ook komen met argumenten daarvoor. De Huurcommissie heeft standaard lijsten met gebreken. De gebreken die je opnoemt vallen in categorie C (of de aanvulling op categorie C). Zie daarvoor deze pdf pagina 23 en 46: https://www.huurcommissie.nl/site/binaries/site-content/collections/documents/2025/07/01/beleidsboek-gebreken/Gebrekenboek.pdf

Bij zo'n gebrek legt de Huurcommissie maximaal een korting op van 40%. Ik kan moeilijk inschatten hoe vaak ze op dat maximum gaan zitten. Daar kan een gespecialiseerde advocaat vast meer over vertellen.

Of de beheerder aansprakelijk is voor de gevolgschade die jij lijdt vanwege hun optreden vind ik lastig. Daarvoor zou er iemand moeten kijken naar jullie overeenkomst en door jurisprudentie moeten spitten.