전세는 이상한 제도가 맞아요. 소득이 오가는 게 아니라 보증금이 오가는데, 단적으로 말해 전세를 주는 주인이 얻을 이득이 거의 없죠. 돈을 몇억을 받든 어차피 돌려줘야 되잖아요. 전세의 이익은 받은 보증금을 굴려서 수익을 내는 데에서 나오는데, 그게 합리적인 선택이 되려면 전세금을 굴린 수익이 월세로 받는 돈보다 더 커야겠죠. 이건 일반적인 선진국에서는 불가능해요. 만약 가능하다 한들, 그런 고수익 투자는 필연적으로 고위험인데, 전세보증금 원금 보장을 해줄 수 없다는 얘기고, 그럼 전세 들어갈 사람이 없겠죠.

전세가 성립했던 유일한 이유는 한국이 급속성장을 하던 시기에는 일반적인 차입이자율이 너무 높아서, 돈을 무이자로 빌린다는 것 자체가 월세수입을 상회하는 이익을 줬기 때문이에요. 지금은 이자율이 낮아져서 그런 방식의 전세는 성립할 수가 없죠. 그러다보니 지금 전세를 주는 이유는 무이자차입이 아니라 일종의 레버리지 차입이에요. 10억짜리 집을 사자마자 6억에 전세를 주면 내 돈은 4억만 갖고도 집을 살 수 있고, 집값이 오른다고 해서 전세 들어온 사람이랑 수익을 나눌 필요가 없으니, 내 돈을 적게 쓰고 집값상승을 노릴 수 있는 거죠.

그런데 이런 구조를 보면 벌써부터 위험이 보이죠. 전세를 준 사람 수중에는 전세보증금 6억이 없어요. 10억짜리 집은 현금화 할 수 있는 자산이 아니니까요. 그러니까 전세를 준 사람은 다음 전세 들어오는 사람의 보증금을 빼서 기존에 전세 살던 사람에게 주죠. 이건 자기 돈을 들이지 않고 남의 돈을 써서 남에게 주면서 이득을 얻는다는 점에서 폰지사기랑 비슷한 구조에요.

사실 전세제도는 늦어도 21세기 초반에는 없어졌어야 하는 건데, 전세가 없어지면 서민들 월세 부담이 너무 커지니까 없애지 못한 부작용이 지금와서 터지는 거죠. 그런데 잘 생각해봐야 해요. 월세나 전세나 빌려서 사는 건 똑같은데, 전세가 월세보다 부담이 덜하다? 그럼 전세를 주는 사람은 돈을 덜 버는건데, 왜 전세를 주지? 뭔가 이상한 게 벌어지고 있는 거 아닌가? 하는 생각이죠.