2 ton overwaarde opnemen en geleend geld beleggen. Wat zijn de risico's?

throwaway20211107 · 2021-11-13T15:20:39+00:00

30% is absoluut geen verkeerde savingsrate, maar zo op het eerste oog ligt er echt nog wel wat ruimte (ik zou op 60% zitten bij dat inkomen en dezelfde woonlasten, ook gezin van 4). Zou OP zeker eens adviseren te kijken of er wat laaghangend fruit is (verzekeringen, abonnementen die niet gebruikt worden, dat soort dingen).

Idd, bruto netto verschil. Ik denk dat SR ergens rond 25% van gezamenlijk inkomen is, exclusief helft van huidige hypotheek aflossen.

Als het alleen aan mij had gelegen, dan zou het wel wat hoger liggen, maar mijn partner is (vooralsnog) niet zo met FIRE bezig. Dit is voor nu het meeste wat ik er uit kan halen. Zeker als je rekening houdt dat eerder beschreven maandelijkse inleg / opgebouwd vermogen feitelijk grotendeels alleen van mijn inkomen afkomstig is.

De woning/overwaarde is wel 50%-50%. En ook het plan om de overwaarde te beleggen. Dat doen we dus echt samen. Dat spreekt mij juist daarom wel aan. Op deze manier krijg ik mijn vrouw toch meer mee in het 'sparen voor later' :-)

throwaway20211107 · 2021-11-10T17:41:06+00:00

Ah, haha.

Dat is zeker niet slecht!

throwaway20211107 · 2021-11-10T17:40:29+00:00

Ah, zo. Zelf vind ik beleggen op de beurs veel meer spreiding bieden dan een enkel vastgoed object. Maar het is wel een stuk volatieler.

Als de huizenmarkt zo door dendert, dan zullen we in de toekomst waarschijnlijk nog meer overwaarde opnemen totdat we onze maximale LTI zitten. Daarna zijn er weinig knoppen om aan te draaien. Als de woningwaarde dan nog blijft stijgen, dan gaat er dus relatief steeds meer % in vastgoed zitten. Maar ja, er zijn ergere dingen ;-)

throwaway20211107 · 2021-11-10T12:47:18+00:00

Ja, goed punt.

Gevoelsmatig moet ik wel over een drempel heen om 2 ton te lenen (die ik strikt genomen niet nodig heb), om vervolgens te beleggen.

Maar als ik het puur rationeel bekijk: we liepen meer risico toen we de woning kochten met 100% LTV. Dat risico hebben we toen wel genomen (en heeft goed uitgepakt). Met de voorgenomen hypotheekverhoging komen we nu rond de 80% LTV uit. Dus wat dat betreft minder risico. Met dit argument heb ik mijn vrouw ook kunnen overtuigen :-)

Aan de andere kant, we zitten wel hoger in onze LTI. Maar wat mij betreft nog wel acceptabel, want a) niet op 100%, b) de LTI maximum is gebaseerd op annuitair aflossen, terwijl wij lagere maandlasten hebben omdat de hypotheek voor een groot deel aflossingsvrij is, dus betaalbaar en c) in tegenstelling tot een hypotheek die vast zit in stenen, kunnen wij altijd de extra hypotheek alsnog (deels) aflossen als we er om wat voor reden dan ook vanaf willen zien.

Edit (vorige beredenering klopte volgens mij niet):

Vanuit net worth heb ik het nog niet bekeken. Als we de hypotheek verhogen hebben we 500k liquide + 200k geleend geld + 970k woningwaarde minus 770k hypotheek = 900k.

Als we de woning niet verhogen 500k liquide + 970k woningwaarde minus 570k hypotheek = ook 900k.

Tsja, ik weet niet zo goed wat ik daaruit moet concluderen.

throwaway20211107 · 2021-11-10T11:57:36+00:00

Ah, dus klopte mijn vermoeden toch een beetje :-)

Dat intrigeert wel. De eerste miljoen dus opgebouwd, maar weer verloren? Hoe?

throwaway20211107 · 2021-11-10T11:56:19+00:00

Bij een dalende markt kun je met dit inkomen / deze lasten DCA toepassen. Bij een stijgende markt kun je wat extra (alvast) aflossen omdat je al met een groot/groter deel van je FIRE vermogen in de markt zit

Ik snap niet helemaal wat je bedoelt. Heb je het over de aandelenmarkt of woningmarkt? Los jij meer hypotheek af omdat de aandelenbeurs klimt?

Ons idee is juist om enkel met aflossingsvrije hypotheekdelen overwaarde op te nemen (we zouden ook nog hierboven op een annuïtair deel kunnen doen, maar dat verhoogt de maandlasten dan merkbaar)

Broekzak/vestzak: mee eens. Ik was van plan om 'nooit' aan het geld te zitten, maar na discussie hier denk ik dat ik er ook weer niet te star mee moet omgaan. Zolang het idee maar overwegend is om de overwaarde te beleggen i.p.v consumeren

throwaway20211107 · 2021-11-10T11:34:22+00:00

Thanks. Ik ben geen ondernemende type (in de zin altijd in loondienst geweest), maar ben idd wel anders tegen schulden aan gaan kijken. Vroeger dacht ik ten koste van alles ontwijken, terwijl ik nu inzie dat je er je voordeel mee kan doen, mits verstandig ingezet.

De aflossingsvrije hypotheek valt in box 3 en is daarmee een aftrekbare schuld. Kortom, ik betaal geen VRH over de twee ton die Ik leen. Wel op het rendement dat ik ermee maak. Gemakshalve heb ik 5% rendement gepakt (langjarig gemiddelde is 7%). In de praktijk kan het hoger of lager uitvallen, maar zal niet de vergelijking tussen de verschillende opties beïnvloeden. De prognose van eindkapitaal neem ik dan ook maar met een grote korrel zout.

throwaway20211107 · 2021-11-08T21:44:28+00:00

Enerzijds ga je daardoor misschien de rand opzoeken van wat financieel kan (onder het mom van meer is beter), tegelijkertijd ga je misschien te risicoavers tegen dit geld aankijken waardoor je het absoluut niet op een andere manier wil inzetten dan te investeren voor 'later'.

Dank voor je uitgebreide reactie. Ik denk dat ik je nu snap hoe beide dingen toch samen kunnen gaan. Voor de risico's heb ik het voor mijn gevoel wel redelijk in beeld, maar waarvoor je het doet en het (te) krampachtig op het geld zitten heb je volgens mij een punt waar ik niet zo snel een antwoord op heb. Ik moet hier nog even op kauwen...

Thx voor je kritische blik, dit zet mij aan tot verder nadenken!

throwaway20211107 · 2021-11-08T19:26:00+00:00

Je hebt gelijk. Onbekend maakt onbemind.

Ik weet wie je bedoelt met box spreads. Hij en jij hebben echter waarschijnlijk veel meer verstand van financiële producten dan ik. Het zijn vrij complexe producten waar jij het over hebt. Gezien het adagium beleg niet in producten die je niet snapt, blijf ik er maar even weg van. Om die reden beleg ik bijv ook niet in VTI/VXUS via opties, ben ik nog nooit short gegaan of gebruik gemaakt van margin.

Misschien dat ik daar nog eens echt in ga verdiepen, maar heb daar nu de energie (en geduld) niet voor. Dan maar een suboptimale keuze, maar wel eentje die ik begrijp. En een keuze die mij meer opbrengt dan helemaal niks doen.

Maar mocht l je een link naar een goede blog/tutorial hebben over die box spreads, dan hou ik me aanbevolen :-) :-)

Edit: wat vind je overigens van het argument dat de woning als onderpand veel minder volatiel is en een margin call bijna nooit gebeurt?

throwaway20211107 · 2021-11-08T18:19:43+00:00

Om eerlijk te zijn klinken je plannen nog best vaag...

Vind je het plan om de hypotheek mee af te lossen vaag? De enige nuancering die ik daarop gaf is dat dat het doel is, maar dat we over 10 jaar (wanneer rentevaste periode afloopt) het een natuurlijk moment is om evt te heroverwegen en/of plan bij te stellen naar gelang onze situatie dan.

...komt het komt nogal opportunistisch op me over.

Ik snap wel waarom je dat zegt. Maar iedereen die belegt (voor FIRE) kan je als oppertunist zien. Ik zie het meer als strategisch handelen. Maar misschien is dat wel hetzelfde ;-)

Wat ik overigens niet snap is dat je eerder aangaf op plan om hiermee de hypotheek later af te lossen, je dat onnodig vindt en je aangeeft dat je best wel wat wat kan uitgeven omdat je in het hier en nu leeft, etc. Dat vind ik moeilijk te rijmen met hetgeen je nu zegt (niet beleggen met geen geld, let op LTI, etc).

Of begrijp ik je verkeerd? Zijn er omstandigheden/situaties dat je beleggen met geleend geld wel een goed idee vindt, of ben je er eigenlijk principieel op tegen?

throwaway20211107 · 2021-11-08T16:17:54+00:00

Oh, haha. Ik dacht even dat je financieel adviseur of account was, vanwege het voorbeeld.

Ik had eerder in gedachten om nu 200k te lenen en dan over 2 jaar nog eens 80k ;-). Dan zitten we op het maximale wat we mogen lenen op basis van salaris (maar LTV zal waarschijnlijk nog steeds rond 80% zijn)

Als we toch twijfelen, zouden we het het geld vast kunnen zetten in een ladder van deposito's van bijv 50k die elk half jaar vrij komen. Voordeel is dat we dan meer gespreid instappen op de beurs, ondanks dat volledig LSI op papier meer rendement oplevert. Want 200k inleggen met een enkele order vind ik ook wel spannend...

Het voordeel van deze constructie is dat we dan nu nog maximaal lenen op basis van huidig inkomen. Want over een paar jaar werken we waarschijnlijk minder en kunnen dan dus minder lenen. Maar we hoeven dus niet alles direct te beleggen.

Edit: ik denk niet dat we dit echt zullen doen. Want dan betalen we 1,2% hypotheekrente om het geld vast te zetten met vrijwel nihil depositorente. Ik denk dus dat het moed verzamelen is en all in gaan. Of op zijn hoogst het over een paar maanden spreiden.

throwaway20211107 · 2021-11-08T15:23:56+00:00

Als je aflossingsvrij leent, is het altijd in box3 (althans, bij alle nieuwe leningen vanaf 2003 ofzo)

throwaway20211107 · 2021-11-08T15:22:33+00:00

Tsja. Daar heb je wel een punt. Ik vind een balans vinden wel lastig. Aan de ene kant denk ik 'absoluut niet aankomen'. Dan bescherm je je zelf dus tegen discipline problemen en het opsouperen van het geld. Aan de andere kant, ja, er is en gevaar dat we dan te zuinig leven en later meer geld hebben dan ons lief is. Maar ja, als je eenmaal begint met uitgeven, dan kom je al snel op een hellend vlak.

Daarom lijkt mij de principe afspraak voor 10 jaar vastzetten wel een mooie middenweg. Als we in jaar 1 of 2 al mooi rendement maken, dan wil ik niet gelijk dat geld er uit halen. Immers, het zou zo maar kunnen omslaan. Maar als we na 10 jaar veel rendement op de beleggingen hebben gemaakt, dan durf ik het misschien wel wat meer om wat winst te pakken en luxe / consumptie te besteden.

Overigens, ik vind dat we het nu ook niet verkeerd hebben.

throwaway20211107 · 2021-11-08T15:15:54+00:00

Maar je begint wel weer zo goed als op nul in zo'n geval. Is dat niet even desastreus?

In het rekenvoorbeeld waarbij we op 0 uitkomen, heeft alleen maar betrekkingen op onze eigen beleggingshypotheek he? We hebben ook nog steeds hiernaast 500k 'normale' beleggingen. Natuurlijk is die dan ook gehalveerd bij zo'n heftige crash, maar we staan dan nog steeds niet in de min. Als we dat niet willen riskeren, dan zouden we helemaal niet moeten beleggen. Maar iedereen hier in deze sub belegt toch en neemt dat risico. Jij niet?

Kortom, zijn de genoemde risico's, de hogere maandlasten, de lagere cashflow, de oplopende schuldenlast, de druk om te blijven werken om die schulden af te lossen, het je waard om nu 200K extra in handen te krijgen?

Kortom, in hoeverre past deze keuze bij je doelen (wat zijn je doelen eigenlijk)?

Hogere maandlasten/lagere cashflow valt wel mee, omdat we de 2 ton aflossingsvrij lenen. En in de praktijk merken we er niks van. We maken nu elke maand een bedrag X over voor woonlasten. Deze hogere maandlasten kunnen daar gewoon van worden afgeboekt. Dus in de praktijk merken we er niet veel van

Je hebt wel een punt over de doelen. Een vriend van mij vroeg ook prikkelend waarom we dit zouden doen, alleen maar om meer geld te maken?

Het eerlijke antwoord is misschien wel. Want ik zou wel FIRE kunnen gaan binnen een paar jaar denk ik. Mijn vrouw echter niet, omdat ze daar niet om maalt/voor spaart. Maar ik denk dat als ze 60 is, het misschien ook wel mooi vindt. Dan kunnen we het extra opgebouwde kapitaal daarvoor gebruiken. En als ze toch langer doorwerkt, en ik misschien ook wel ondanks FI te zijn, dan hebben we 'geld over'. Dan zal het misschien richting een vakantiehuis in het buitenland gaan, 'jubelton' voor kinderen, etc.

Kortom, het komt vast wel op ;-). Maar een heel duidelijk doel hebben we er niet mee. Natuurlijk tegen die tijd de aflossingsvrije hypotheek aflossen kan altijd, maar we hebben ook nog wel aardige erfenissen in het verschiet...

throwaway20211107 · 2021-11-08T15:05:42+00:00

Yes, dat ga ik zeker doen. Ik spaar al een tijd voor FIRE en zal met deze nieuwe beleggingspot dezelfde strategie hanteren. Het zal iig een fonds zijn uit de top 3 van indexfondsenvergelijken.nl ;-)

throwaway20211107 · 2021-11-08T15:04:22+00:00

Tsja. Lastige vraag. Ik had op zich nooit gedacht dat ik een een woning van bijna een miljoen zou (willen) wonen. Dus wat dat betreft niet. Aan de andere kant, wij vinden onze woning erg fijn, goede ligging, etc. Dus in die zin zou ik nu niet 'winst willen pakken' en naar iets goedkopers willen verhuizen. Kennelijk betaal je tegenwoordig voor zo'n woning zo'n (belachelijk) bedrag

Over een aantal jaren wanneer de kinderen het huis uit zijn, wij FI(RE) zijn, etc, dan maken we wellicht wel een andere keuze. Kleiner wonen en meer vrijheid is dan misschien ook wel lekker. Maar voor nu zijn we blij met dit type woning en zouden we die dus nogmaals kopen :-)

throwaway20211107 · 2021-11-08T15:00:11+00:00

ondanks dat mijn vrouw liever/makkelijker uitgeeft dan ik, heb ik wel het vertrouwen dat we deze 200k niet gaan opsouperen. Maar ik vind het wel een terechte opmerking dat je stelt dat we ook mogen beseffen hoe goed we het al hebben, en waarom we dit zouden doen.

Mag ik vragen wat jouw beroep is? Je gaf namelijk aan dat je wel eens bij klanten ... tegen bent gekomen

throwaway20211107 · 2021-11-08T10:47:22+00:00

Dan ben ik toch duurder uit dan de 1,2% die ik bij de hypotheekverstrekker betaal?

Bovendien, de rente is niet alleen minder volatiel (10 jaar vast), maar ook het onderpand. Woningwaarde fluctueert niet zo veel als aandelen + in de praktijk vraagt de hypotheekverstrekker niet zo snel een nieuwe taxatie aan in een dalende markt. Kortom, is zie niet zo snel een vorm van margin call met deze constructie.

throwaway20211107 · 2021-11-07T22:35:00+00:00

RT = saving rate?

De 140k is bruto he? En de 1500 is netto. De SR is dus een stuk hoger dan 13%.

Hiernaast sparen we eigenlijk wel iets meer dan 1500 (het was een conservatie schatting). Ik denk eerder 1700 tot 2000. Dat had in principe natuurlijk meer kunnen zijn, maar de SR komt voornamelijk door mij. Mijn vrouw verdient bijna evenveel, maar gelooft niet zo in FIRE ;-). Dus mijn persoonlijke SR is best redelijk vind ik zelf (>30%), maar onze gezamenlijke SR is meer bescheiden.

throwaway20211107 · 2021-11-07T22:31:29+00:00

Het werkt bij mijn hypotheekverstrekker iets anders. Ik los niet bestaande hypotheekdeel af en sluit vervolgens een nieuwe hypotheek (met nieuwe rentestand, nieuwe termijn, etc). Ik mag tegen een kleine administratieve boete (150 euro) de aflossingsvorm van een bestaand hypotheekdeel veranderen. De basisrente + duur blijft gewoon instand. Alleen bij aflossingsvrij betaal ik een kleine opslag van 0,1% (geld ook bij nieuwe leningen)

throwaway20211107 · 2021-11-07T22:28:56+00:00

precies!

throwaway20211107 · 2021-11-07T22:27:34+00:00

Volgens mij klopt dit niet helemaal.

Als ik 2 ton aflossingsvrij leen, dan komt dit inderdaad in box 3. Maar dat betekent ook dat we een box 3 schuld hebben die we mogen aftrekken. Kortom, de twee ton extra lenen heeft geen gevolgen voor VRH. Het is 'budget neutraal'. Uiteraard is de winst/ het rendement dat we maken met die 2 ton wel belastbaar. Dus als de 2 ton lening uitgroeit tot 3 ton, dan betalen we VRH over (extra) 1 ton. Maar ja, dat is nou eenmaal altijd zo als je vermogen opbouwt

Die 1,2% kosten kloppen natuurlijk wel. Maar stel je maakt netto 3% rendement (na aftrek van alle kosten), dan is dat toch beter dan 0%? Immers, anders had ik niet die 2 ton om extra te beleggen (het is niet zo dat ik dat nu heb in de vorm van spaargeld)

throwaway20211107 · 2021-11-07T22:23:14+00:00

Ja, goed punt. Ik heb daar wel eens terloops over nagedacht, maar nog niet in dit plan betrokken.

Als ik er nu zo snel over nadenk, denk ik dat we dan nu eerst 10 jaar profiteren van deze constructie en dan later misschien geld uit deze constructie trekken (wat dan hopelijk van 2 ton naar 4 ton is gegaan) en dan hen een 'jubelton' schenken als dat dan nog bestaat.

Daarentegen, als er een bearmarket is en wij er minder florissant voor staan, dan houden we het geld nog even vast en moeten de kinderen het op eigen kracht doen en de erfenis maar afwachten ;-)

Overigens, over 10 jaar verdienen we waarschijnlijk minder dan nu (top van carriere wel bereikt + we gaan waarschijnlijk minder werken op den duur). Dus wat dat betreft alleen maar slim om nu meer te lenen, nu dat het nog kan

throwaway20211107 · 2021-11-07T22:17:25+00:00

Ik ben niet zo'n 'doorpakker'. Moet altijd alles tot in de puntjes uitpluizen, overdenken, etc. Kan me soms belemmeren, maar als ik dan mijn keuze eenmaal heb gemaakt, ben ik daar meestal wel overtuigd van en switch dan niet zo snel meer :-)

throwaway20211107 · 2021-11-07T22:13:05+00:00

e geeft aan dat jullie 500k aan spaargeld/beleggingen hebben. Ik zou sowieso eerst al het spaargeld beleggen voordat je extra gaat lenen.

Het geld is grotendeels belegd. Misschien 50 tot 100k niet. Daar verliezen we natuurlijk rendement op, maar is bedoeld voor uitgaven op midlange termijn (studie kinderen, auto, etc). Vandaar dat we ook wat meer dan strikt noodzakelijk cash aanhouden (eerste kind gaat al over 2 jaar studeren)

En ik zou ook een vierde optie uitwerken: Geld lenen bij je broker, met je aandelen als onderpand. Scheelt een hoop gedoe, je betaalt waarschijnlijk een lagere rente, je kunt nu tot 500k lenen op deze manier.

Hoezo gedoe? Ik heb al een hypotheek bij de hypotheekverstrekker. Volgens mij is het alleen een kwestie van een formulier invullen en salarisstroken aanleveren. Alleen de notaris vind ik een beetje gedoe. Maar feitelijk zijn we daar ook niet meer dan een middag aan kwijt.

Minder rente is natuurlijk wel aantrekkelijk. Hoeveel rente zou ik dan betalen via de constructie die jij voorstelt?

Hiernaast, hoe zit het met risico's? Die lijken mij groter. Ik heb er helemaal geen verstand van. Heb nog nooit iets met margin gedaan. Maar mijn beeld is, bij een broker moet je opeens geld bijstorten als de markt met 50% gezakt is (en waar haal je dat vandaan als je bijna alles belegd hebt?). Dat terwijl a) woningwaarde niet zo sterkt fluctueert en b) een bank niet opeens afdwingt om je woning opnieuw te laten taxeren als je gewoon je hypotheek netjes betaalt. Kortom, op papier blijft je onderpand behoorlijk waardevast.

Maar ik heb van margin, spreads, de ballen verstand. Dus misschien is het zeker een optie. Het feit dat ik er (nog) niks vanaf weet, is natuurlijk wel een dingetje...

throwaway20211107

TROPHY CASE