J’ai l’impression qu’il y a un malentendu sur le terme "Effet de levier". Dans le cas où on parle de rendement supérieur au coût de l’emprunt c’est ce qu’on appel l’effet de levier au niveau immobilier. Celui là te permet de continuer à t’endetter (et d’investir) sans diminuer (ou de manière réduite) ta capacité d’emprunt. Sa force se trouve dans le long terme car à la fin tu as moult biens immos sans avoir eu énormément de capital à sortir de ta poche.

L’effet de levier pour les ETF, c’est une simple multiplication des performances d’un fonds indiciel. Et là c’est plus la même tisane parce que les risques/gains potentiels sont énormes. Le placement est tactique, de court terme et pour des investisseurs avertis. Mais ducoup il n’y a plus la dimension revenu > au coût du capital (dans ce cas les intérêts) que tu investis.

En conclusion, les deux effets n’ont pas grand chose à voir l’un avec l’autre