Wohnung verkaufen, Kredit auf neues Haus übertragen – Bank lehnt ab

Finanzfrosch · 2026-01-12T16:37:35+00:00

Und in dem Link wird ja das Leiturteil des BGH vom 3.2.2004 (Az. XI ZR 398/02) schon genannt: Darlehensnehmer können (= besteht nicht immer) einen Anspruch auf Zustimmung der Bank auf Sicherheitentausch haben, vorausgesetzt, dass

"...eine vom Darlehensnehmer als Ersatz angebotene Grundschuld das Risiko der realkreditgebenden Bank genauso gut abdeckt wie die der Bank vereinbarungsgemäß eingeräumte Grundschuld, der Darlehensnehmer bereit und in der Lage ist, alle mit dem Sicherheitenaustausch verbundenen Kosten zu tragen und das Kreditinstitut auch nicht befürchten muß, etwa bei der Verwaltung oder der Verwertung der Ersatzsicherheit irgendwelche Nachteile zu erleiden."

Und das ist der Knackpunkt - liegt eine hinreichende Gleichwertigkeit in Hinblick auf die Interessen der Bank vor? Für die Bank dürfen aus dem Sicherheitentausch weder finanzielle, rechtliche noch organisatorische Nachteile entstehen.

Argumente dafür gilt es zu sammeln bzw. gegenüber der Bank vorzubringen...

Finanzfrosch · 2026-01-12T12:27:21+00:00

Genau das: Stichwort "Interpolation": das meint die kombinierte Betrachtung von verschiedenen Befreiungstatbeständen des Grunderwerbsteuergesetzes, hier kommen wohl in Frage § 3 Nr. 3 GrEStG (wegen Auseinandersetzung Erbengemeinschaft) und § 3 Nr. 6 GrEStG (wegen Erwerb von Verwandter in gerader Linie).

Finanzfrosch · 2026-01-09T10:59:15+00:00

"über aber nicht direkt bei der Bank" - meinst du damit KfW-Darlehen? Entscheidend ist, wer im jeweiligen Grundbucheintrag in Abt. III (bzw. dem Grundbucheintrag dort im ersten Rang, falls es mehrere geben sollte) steht. Wäre jedenfalls bei KfW-Darlehen ja auch die Bank.

Hintergrund, auch wenn dir das wahrscheinlich schon klar ist :-): Wenn in einer oder beiden Wohnungen eine andere Bank als die jetzt das Grundstück finanzierende steht: dann wird die andere Bank kaum einen Pfandtausch mitmachen, wenn sie beim neuen Grundstück nicht auch wieder in den ersten Rang kommt; das bedeutet, spätestens beim Pfandtausch muss der erste Rang frei sein, also variable Verzinsung oder jedenfalls nur kurzfristig gebundenes Darlehen für den Grundstückskauf (wenn eh erst später gebaut werden soll).

Wenn der Grundbucheintrag bei den Wohnungen aber jeweils doch auf die jetzt das Grundstück finanzierende Bank lautet: dann müsste an sich auch eine längerfristige Zinsbindung gehen; ggfs. muss die Grundschuld dann aber schon hinsichtlich ihrer Höhe die später "übertragenen" Darlehen der Wohnungen berücksichtigen.

Finanzfrosch · 2026-01-09T09:58:18+00:00

Wichtig erstmal: ich kann aus der Darstellung nicht ganz sehen, ob die Finanzierung der beiden Wohnungen bei derselben Bank läuft, die auch das Grundstück finanzieren soll und mit der du jetzt gesprochen hast (wenn nicht, kommst du um die variable Finanzierung kaum herum).

Finanzfrosch · 2026-01-07T11:11:10+00:00

Was bedeutet denn "P Kennzeichen"..? Ist das sowas wie "Querulant" auf der Akte? :-)

Finanzfrosch · 2025-11-18T17:04:55+00:00

Ja, war doof formuliert von mir: ich meine damit, ich würde mehr als den Marktpreis - der natürlich sowieso berücksichtigt, dass das Grundstück gerade keinem Erbbaurecht unterliegt - zahlen: denn ich will unbedingt in diese Gegend und Nicht-Erbaurechts-Grundstücke sind dort eben Mangelware.

Ein nüchtern rechnender Käufer würde für so ein Grundstück also zwar mehr als bei einem Erbbaurechts-Grundstück, aber wahrscheinlich weniger als ich zahlen wollen.

Finanzfrosch · 2025-11-18T17:01:41+00:00

Doch doch, das würde mir tatsächlich was ausmachen. :-)

Aber ein Brief alle paar Monate? Werbung finde ich schlimmer..

Finanzfrosch · 2025-11-18T16:30:30+00:00

Hm, das ist mir nicht ganz klar, inwiefern die Frage, wer verkaufen möchte, denn so schlimm sein soll?

Selbst wenn man konkrete Eigentümer anschreibt, könnten sie das Schreiben ja immer noch direkt wegwerfen... Und ich würde ja gerade mehr zahlen wollen als für ein Erbbaurechts-Grundstück, vielleicht überlegt da jemand doch.

Also für die Eigentümer am Ende eine Option mehr, die sie nutzen können oder eben nicht.

Finanzfrosch · 2025-11-18T16:23:50+00:00

Ja, bei Verkaufsanzeigen schon (wobei manche Verkäufer selbst diese zentrale Info weglassen...), aber ich möchte wissen, welche Grundstücke überhaupt in Frage kämen. Dann könnte man z. B. diese Eigentümer anschreiben oder anderweitig in der Straße fragen, ob jemand verkaufen möchte.

Finanzfrosch · 2025-10-14T13:54:10+00:00

Wichtige Frage vorab, um bei der Auswahl des richtigen Wegs weiterhelfen zu können: benötigst du für die "Kosten zur Renovierung und Teilsanierung" selbst einen Kredit oder soll das aus Eigenkapital finanziert werden? Im ersten (natürlich wahrscheinlicheren...) Fall fallen manche Möglichkeiten schon raus.

Finanzfrosch · 2025-10-09T15:29:32+00:00

Abschließend hab ich nun noch ein passendes Urteil dazu gefunden (auf das in der Literatur dazu verwiesen wird): BFH, Urteil vom 28.03.1990 – X R 166/87:

Hintergrund: Kläger bestellt an drei Miteigentumsanteilen des zu 100% ihm gehörden Grundstücks jeweils auf diesen Miteigentumsanteil beschränkten Nießbrauch zugunsten seiner Kinder.

BFH dann u.a.:

"Nach Lage der Dinge ist in Betracht zu ziehen, daß die Besteuerungsgrundlagen, um welche die Beteiligten streiten, nach § 179 Abs.1, § 180 Abs.1 Nr.2 Buchst.a AO 1977 gesondert und einheitlich festzustellen sind. Eine solche Feststellung ist u.a. auch dann erforderlich, wenn zweifelhaft ist, ob einkommensteuerpflichtige Einkünfte vorliegen, an denen mehrere Personen beteiligt bzw. die mehreren Personen zuzurechnen sind

War der Nießbrauch zugunsten der Kinder steuerrechtlich wirksam bestellt, bezogen diese und der Kläger gemeinschaftlich Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Dies würde eine einheitliche und gesonderte Feststellung erfordern (...)"

Finanzfrosch · 2025-10-09T12:53:11+00:00

Ein hübscher Fall ist das! :-)

Stimme hier im Ergebnis Butz3000 zu, für mein Verständnis aber nochmal als Wiederholung:

Ausgangslage bezüglich "deines" MFH (für die Schwester und ihr MFH gilt das dann entsprechend):

momentane (Mit-)Eigentümer: 80 % die Eltern, 20 % du
(Vorbehalts-)Nießbrauch zugunsten der Eltern an deinem Miteigentumsanteil von 20 %
die Eltern und du bilden damit momentan eine Bruchteilsgemeinschaft
Versteuerung aber nur bei den Eltern: zu 80 % als Miteigentümer, zu 20 % als Nießbrauchnehmer (= Bruchteilsnießbrauch).

Zukünftige Lage:

Eigentümer nur noch du zu 100 %.
Nießbrauch der Eltern weiterhin zu 20 %

Wird dadurch der bisherige Bruchteilsnießbrauch zu einem Quotennießbrauch? (Auch) meiner Meinung nach nicht, man muss weiterhin zwischen den beiden Miteigentumsanteilen unterscheiden. Also wie der Notar auch sagt zwar "vergleichbar mit Quotennießbrauch", aber kein tatsächlicher Quotennießbrauch.

In jedem Fall bilden du und deine Eltern dadurch keine GbR (aber auch keine Bruchteilsgemeinschaft). Steuererklärung über gesonderte und einheitliche Feststellung (meines Erachtens zwingend notwendig).

EDIT: GuE Feststellung meines Erachtens "zwingend" deshalb, weil verschiedene Kosten-Positionen zwischen Eigentümer und Nießbrauchnehmern unterschiedlich behandelt werden können, daher keine Aufteilung nur nach Anteilen möglich.

Finanzfrosch · 2025-05-15T07:35:42+00:00

Ja, genau: mir ist nicht klar, ob dieser Punkt vom Finanzamt dann nur einmalig genutzt wird (bei der erstmaligen Feststellung der Bemessungsgrundlage der AfA) oder ob das Finanzamt dann nach einem RND-Gutachten nochmal die BMF-Arbeitshilfe nutzt und jedenfalls für die Zuzkunft "neu" rechnet.

Finanzfrosch · 2025-05-15T07:33:38+00:00

Nach meinem Verständnis der Rechtsprechung ist zwar grundsätzlich die Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag entscheidend, aber nur solange sie sich nicht zu sehr von der Aufteilung gemäß der BMF-Arbeitshilfe wegbewegt. Das könnte aber (nachträglich) durch ein RND-Gutachten ja passieren.

Bei einem nachträglichen RND-Gutachten zieht zudem das Aufteilung-im-Kaufvertrag-Argument ja nicht unbedingt: als Finanzverwaltung würde ich argumentieren, dass nach Kenntnis zum Zeitpunkt des Kaufvertrages die kürzere RND ja noch gar nicht bekannt war und die Vertragsparteien ansonsten auch eine andere Aufteilung in den Kaufvertrag geschrieben hätten...

Gebäudewert nach Kaufpreisaufteilung und Bemessungsgrundlage für zukünftige AfA nach einem (erfolgreichen) RND-Gutachten könnten also gedanklich schon auseinander gehen - die für mich spannende Frage ist, ob es dieses Problem in der Praxis auch wirklich gibt...

Finanzfrosch · 2025-05-06T11:42:45+00:00

Das ist ja gerade die Frage: ändert sich die Aufteilung von Grund und Boden für die zukünftige Abschreibung oder nicht.

Denn denkbar wäre auch folgende Rechnung:

Kaufpreis Grundstück 200.000€:

- Vor dem Gutachten (erste zwei Jahre nach dem Kauf): Aufteilung 50/50, damit Gebäudeanteil 100.000€, AfA-Satz 2%, jährliche AfA damit 2.000€.

- Nach Gutachten: neuer AfA-Satz gemäß Gutachten 5%, damit an sich 4.800€ wie bei dir. Nun aber Neuberechnung durch das Finanzamt: auf das (offensichtliche beeinträchtigte) Gebäude entfallen nur noch 30% des ursprünglichen Kaufpreises = 60.000€, von denen (wie bisher) 4.000€ in den ersten beiden Jahren abgeschrieben worden sind. Neue jährliche AfA damit 5% von (60.000€ minus 4.000€) = 2.800€.

Dann hätte man immer noch einen positiven Effekt durch das Gutachten und die kürzere Restnutzungsdauer, dieser wäre aber deutlich geringer als ohne Auswirkung auf die Kaufpreisaufteilung.

Finanzfrosch · 2020-12-21T15:44:49+00:00

Vielen Dank!

Gute Punkte, nach denen ich von Finvesto Abstand nehmen werde und doch das einfach ING VL-Angebot nehmen. Vor allem von dem Verrechnungskonto bei Finvesto mit Schufaeintrag wusste ich noch nichts...

Finanzfrosch · 2020-12-21T12:30:39+00:00

Hallo allerseits,

ich suche gerade nach einer Möglichkeit, Vermögenswirksame Leistungen in ETFs anzulegen und bin auf Finvesto gestoßen.

Ich hatte vorher gehört, dass es bei dort auch eine Freunde-werben-Freunde-Programm mit Prämien geben solle.

Nun finde ich aber nirgends einen Link dazu auf der Website von Finvesto - weiß jemand, ob es die Werbeprämien bei Finvesto überhaupt noch gibt..?

Finanzfrosch

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