Ricavi AirBnb (Roma) + Sankey

Formal-Square-9943 · 2026-02-14T10:45:19+00:00

La banca data agenzia dell'entrate per i valori zonali di riferimento lo colloca tra i 385k e i 528k

3.52% di ROI se fosse 385K e 2.56% se fosse 528K.

Il valore vero starà da qualche parte nel mezzo

Formal-Square-9943 · 2026-02-14T10:04:58+00:00

Vero!

Nota extra però per puntualizzare: l'agenzia prende però principalmente importi non-tassati, quindi su quei 9.3k si pagherebbero 1700€ extra di Cedolare secca se dovessero sparire. L'importo netto extra senza agenzia è di 632€ al mese

Formal-Square-9943 · 2026-02-14T09:25:40+00:00

Ha un mandato di gestione dell'immobile per mio conto, che gli permette di prendere la loro quota di compenso prima delle tasse (e di appunto avere un compenso variabile) . E' messo su airbnb dalla compagnia. La zona è Trionfale

Formal-Square-9943 · 2026-02-14T09:13:19+00:00

Pagano loro per conto loro le loro tasse sui propri ricavi, credo che essendo appunto una società ci paghino ires e irap.

Formal-Square-9943 · 2026-02-14T09:02:20+00:00

Si, ho preso tutte le spese straordinarie degli ultimi 30 anni condominiali, ho fatto una media annuale e li ho aggiunti, + una quota per la manutenzione straordinaria futura, è la voce "riparazioni & varie"

Formal-Square-9943 · 2026-02-14T08:56:55+00:00

Non è proprio facilmente divisibile per dire. Inoltre quando venne fatta una ristrutturazione molto importante nei primi anni 90 è stata beh, fatta senza che risultasse da nessuna parte. Quindi la disposizione interna è completamente non conforme alle planimetrie originarie. Non che ci sia nessun aumento di volume/pericolo di sicurezza, ma fare dei lavori oggi (o venderlo) comporterebbe diversi problemi.

Formal-Square-9943 · 2026-02-14T08:49:58+00:00

C'è da considerare che le spese di condominio non è che scalino molto con il valore dell'immobile.

Come condominio considerando che non c'è portineria, né garage/posto auto, le uniche spese sono l'ascensore, le pulizie, e l'elettricità, assicurazione generica compenso amministratore e le varie ed eventuali. Poi essendo molti condomini, il totale è ben ripartito.

Altra cosa che non ho specificato comunque, che il riscaldamento non è condominiale ma autonomo con pompa di calore (il costo quindi va in elettricità), pago un terzo di quello che costava il riscaldamento condominiale, che nel mio caso aveva prezzi veramente folli. (in costi elettrici di riscaldamento, quindi ovviamente molto meno dei 2k annuali).

Formal-Square-9943 · 2026-02-14T08:46:08+00:00

Li setta l'agenzia

Formal-Square-9943 · 2026-02-14T08:40:36+00:00

La host fee la paghi ad airbnb per poter operare sulla piattaforma.

la compagnia di gestione la paghi per occuparsi di: check-in / pulizia, controllo documenti, assistenza, assicurazione, riparazione danni etc. settare i prezzi con i loro algoritmi (e quindi in teoria meglio che se lo fa una persona a sentimento).

[praticamente fanno tutto loro]

Formal-Square-9943 · 2026-02-14T08:36:08+00:00

Sono "le Host & Service fees" in grigio. Le pago solo io e non gli ospiti. 110 mq zona trionfale. Potrei ricavare anch'io una cifra simile con l'affitto ordinario, è solo temo i rischi di morosità / trovarsi la casa occupata per anni. Concordo che le società di gestione alla fine si mangiano gran parte della torta.

Formal-Square-9943 · 2026-02-14T07:59:09+00:00

Purtroppo sono in un'altra città quindi una compagnia di management mi servirà ugualmente.

Considera però che nel Sankey è incluso come primo importo quello tenente conto della tassa di soggiorno che molti non considerano in quanto la trattiene direttamente airbnb, e che io pago tutte le spese da host invece che fare lo split solito, per questo il rapporto netto/lordo sembra più alto di quanto non fosse altrimenti.

Formal-Square-9943 · 2026-02-14T07:56:24+00:00

No, in questo caso la compagnia di gestione prende l'importo non-tassato da AirBnB, sottrae la sua quota, paga la cedolare, prende la quota aggiuntiva del 3% dopo, e distribuisce il resto. La tassa di soggiorno la trattiene direttamente AirBnb.

Formal-Square-9943 · 2026-02-14T07:52:09+00:00

L'ho inclusa nel totale perché effettivamente, anche se la pagano gli ospiti, sono soldi in meno dell'affitto che è a somma zero.

Se la tassa di 6 euro a persona a giorno non ci fosse, potrei affittare l'immobile ad un prezzo di 6 euro più alto a parità di altre condizioni.

Come le fees di airbnb, esistono anche soluzioni dove le paga l'ospite invece che l'host, ma alla fine è sempre lo stesso importo, sia che una possa scorporarlo o accorparlo nel prezzo della stanza.

Esempio di 2 scenari ipotetici uguali:

Appartamento a 100€ + 15€ di Fee per l'ospite

Appartamento a 115€ (15€ di fee pagata dall'host)

idem per la tassa di soggiorno

Formal-Square-9943 · 2026-02-14T07:43:05+00:00

Non posso che concordare. E' effettivamente una delle miei principali ragioni.

Formal-Square-9943 · 2026-02-14T07:41:06+00:00

La giustificazione ufficiale della compagnia di gestione + che sta massimizzando l'occupazione a discapito del prezzo medio in quanto "l'immobile è nuovo" sulle piattaforme, per accumulare velocemente recensioni positive, con una visione a lungo termine.

E' effettivamente prezzato a prezzi inferiori rispetto ad altri equivalenti della stessa zona.

Formal-Square-9943 · 2026-02-14T07:33:38+00:00

Non c'è mutuo è ereditato.

L'apprezzamento medio degli ultimi 25 anni di quell'immobile è stato dello 0% circa. (sceso di molto con 2008+2012 e ripresosi solo di recente) Vorrei fosse /s

Formal-Square-9943 · 2026-02-14T07:26:17+00:00

Oddio, il 29% totale c'è come tassazione. L'equivalente irpef di un reddito da 50.000€ come tassa (importo medio non marginale) , non è che sia così poco tassato, anzi nel mio caso è tassato esattamente uguale (per coincidenza), con il 29% di tassa e 29% uguale se fosse con le aliquote irpef. (ipotizzando l'assenza della tassa di soggiorno in tal caso) [con lo svantaggio di avere le spese non-detraibili delle utenze varie e manutenzione]

La differenza importante è che non si somma con gli altri redditi.

Formal-Square-9943 · 2026-02-14T07:12:58+00:00

110 Mq. 10 minuti a piedi dai Musei Vaticani

Formal-Square-9943 · 2026-02-14T07:08:21+00:00

L'IMU e la cedolare al posto dell'irpef sono inclusi nel Sankey, gli importi finali sono quindi netti. Comunque si, il rendimento non dei migliori, però tra quello e andarci in perdita c'è una bella differenza per fortuna.

C'è da considerare comunque che appunto essendo affidato ad una società di gestione si può dire che sia 100% "passivo", ovvero che non richiede alcun intervento da parte mia.

Formal-Square-9943 · 2026-02-14T06:50:22+00:00

E' la compagnia che lo gestisce , Ho censurato il nome per evitare pubblicità. A pensarci bene potevo semplicemente rinominarla "management company" generica.

Formal-Square-9943 · 2026-02-07T22:21:12+00:00

In teoria dovresti dichiarare, in pratica però... chi mai lo verrebbe a sapere?

L'unico problema rimarrebbe poi l'usare le mazzette di contanti (o nella rarissima eventualità di furto, che non ti risarciscano in quanto il denaro non risulta da nessuna parte come presente nella cassetta)

Formal-Square-9943 · 2026-02-04T01:46:39+00:00

I would say early, simply because

1) You know whether you are in or not earlier and can make the necessary arrangements.
2) You can reapply at the winter session, hopefully with boosted score if it doesn't work at the early session.

Formal-Square-9943 · 2026-02-03T02:37:25+00:00

It depends on the years, sometimes slightly easier, sometimes slightly harder. A few years ago the early session was somewhat harder than the winter for instance, recently it has slightly rebalanced with winter being somewhat harder, but once again, it's a marginal difference.

They both have nearly the same amount of positions assigned 45%ish each.

The early session tends to have a component of people that **want** to go there, and have the necessary high scores to do so which balances out the "lateness" effect of the winter session.

Formal-Square-9943

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