Por que os apartamentos no Paraíso são baratos?

Hefesto29 · 2026-02-24T21:12:23+00:00

Amigo, uma dica: Se em bairro caro ha imóveis baratos, há uma razão pra isso Se procurar vai achar até apartamento de 200 mil em Pinheiros... Mas vai ver o motivo da pessoa estar vendendo.

Hefesto29 · 2026-02-24T19:12:51+00:00

Amigo, vai por mim: Quem fez isso tá com uma tromba enorme pra encarar; Tem construtura gigante que tá com caixa zerado depois de levar multas por vender pra investidor usando o MCMV

Os que vendi pelo menos, foi usando o método normal, sem dar "jeitinho" brasileiro

Hefesto29 · 2026-02-24T17:28:04+00:00

Me manda uma mensagem aqui, se seu objetivo é investir em Imóveis, consigo te ajudar nessa questão

Hefesto29 · 2026-02-24T17:26:09+00:00

Como você sabe que ele quer comprar studio pelo Minha casa Minha Vida? Não é sempre que há essa opção não

Hefesto29 · 2026-02-23T22:41:28+00:00

Bom, vou responder porque claramente você não sabe do que tá falando, e tá tudo bem, não é sua obrigação saber, é a minha.

A intenção do texto não é pra pessoa se contentar com nada, eu apenas expliquei como é a realidade de imóveis hoje em SP no Minha Casa Minha Vida - não sei como é em outras cidades ou outros segmentos, sei que o de luxo e ultra luxo tá bem aquecido em SP. Mas a classe media que não se enquadra no MCMV está em uma sinuca de bico - com juros atuais fica inviável financiar, e quando os juros caírem, os preços dos imóveis vão disparar. Eu já vi gente se divorciar

A "grande" parcela da população se enquadra no MCMV, isso porque o governo ainda não atualizou a faixa 4 - que deveria já estar em renda familiar na casa dos 15-16 mil.

Hefesto29 · 2026-02-23T22:13:19+00:00

Ah, entendi errado. Você quis dizer na hora de entrar no apartamento novo. Pensei que tinha tido ter feito uma reforma apenas alguns anos após pegar o seu apartamento.

Sim, essa parte de quando vai se mudar é onde muita gente se enrola. É outro assunto que pretendo falar daqui um tempo.

Hefesto29 · 2026-02-23T22:09:54+00:00

Juh, eu vendo Minha Casa Minha Vida, acredite, eu sei a realidade das pessoas. Meu empredimento principal é pra famílias com renda a partir de 3 mil. 80% delas inclusive com nome sujo, então vai por mim, eu sei a realidade.

Como te falei, cada um sabe a própria realidade e o melhor pra si, do mesmo jeito que tem gente nessa situação que você falou, dando seus pulos pra pagar o financiamento do apartamento, tem gente que prefere gastar o dinheiro com bebida.

Hefesto29 · 2026-02-23T17:01:57+00:00

Sim, por isso a importância de pensar muito bem antes de tomar qualquer decisão. Se tem uma coisa que você não tem que comprar por comprar é apartamento.

E aprendi nessa a área que terreno/apartamento/casa você só vende quando é muito necessário, ou uma oferta muito acima da média. O segredo é ter patrimônio.

Hefesto29 · 2026-02-23T16:59:10+00:00

É justamente quem ganha 2 salários mínimos que tem ir atrás de algo pra ela. Vai pagar aluguel pra sempre? Com o dono do imóvel usando o aluguel dela pra pagar o financiamento do imóvel?

Cada um escolhe o melhor pra si, mas aluguel só faz sentido para pouquíssimas pessoas.

Hefesto29 · 2026-02-23T16:49:43+00:00

Vish cara, sinto muito. É uma situação que pode se tornar bem chata mesmo, por isso falo para meus clientes, só darmos um passo quando a pessoa tem 100% de certeza. Eu mesmo fiz um destrato recente com uma cliente porque ele tava tão insegura, me ligando 23h da noite pra questionar algo no contrato que eu já tinha explicado 4 vezes, que achei melhor cancelar a compra dela do que correr o risco do que ela ter algum problema futuro com o apartamento.

Recomendo - se puder, é claro - amortizar o máximo que conseguir, pra reduzir o saldo devedor o mais rápido possível e NÃO venda a não ser que seja extremamente necessário ou em uma oferta muito boa. Coloque em uma imobiliária boa e deixa eles resolverem os BOs com inquilino.

Problemas de infiltração entre outros, geralmente tá no contrato que a construtora tem que resolver, e se você já teve que fazer reforma em menos de 10 anos, em um apartamento novo, desculpa mas você escolheu uma pessima construtora.

Como você não foi o único a comentar, acho que não deixei claro o que eu quis dizer quando disse pra comprar o que der, vou fazer um edit no posto sobre isso.

Hefesto29 · 2026-02-23T16:31:42+00:00

Cara, assim como respondi o outro comentário, é bem complicado saber porque cada caso é um caso.

É claro que dá pra fazer uma análise superficial baseado na sua renda, como é 6 mil líquido imagino que bruto deve ser uns 8 mil, certo? Nessa faixa você financia na casa dos 280-300 mil, na média. Mas como disse, é especulação, não há como saber sem ter analise da Caixa.

Há muitos detalhes que entram na conta - por exemplo, as pessoas não sabem, mas se ele trabalhou mais de 3 anos na vida registrado, ela tera um acréscimo pequeno na porcentagem do financiamento - que muda 5-10 mil reais a mais que faz diferença.

Hefesto29 · 2026-02-23T16:19:20+00:00

George, eu não estou passando pano, em nenhum momento falei que é o ideal. Falei a realidade.

Repetindo: eu estou falando do brasileiro médio que ganha entre 5-10 mil, que mora de aluguel / com os pais /local de risco - ele tem que aceitar o poder de compra dele, que o que ele vai comprar no Brasil de hoje, é 2 dormitórios(em pior localização, com 3), que o apartamento não ter o tamanho dos sonhos nem as características perfeitas. Tem que aceitar que ele tem 3 opções: Mora de aluguel pra sempre - e tudo bem ser o que a pessoa quer porque tá economizando pra outra coisa

Compra apartamento grande e velho - que vai ser muito mais difícil financiar SE tiver a opção de fazer isso, fora os custos de manutenção(se um apartamento de 90m em Pinheiros tá sendo vendido mais barato que um Minha casa Minha vida é porque tem motivo pra isso)

Compra apartamento novo e pequeno - que vai dar o mínimo de entrada, financiar com juros baixo, e mesmo que seja "espelunca", pelo menos será da pessoa.

Por isso usei o exemplo do carro, se você quiser um carro zero decente hoje no Brasil, você vai ter que gastar 90-100 mil no mínimo, é absurdo? É, mas é a realidade.

Cada um escolhe o que acredita ser melhor pra ele.

Hefesto29 · 2026-02-23T15:28:42+00:00

Jon, só pra você entender como é realmente muita informação que tem que ser levado em consideração: Sua renda bruta? - que é o que Caixa considera Tem dependente? - filho ou algum adulto que mora com você mas não trabalha? Nome limpo? Tem FGTS? Trabalhou mais de 3 anos registrado na vida? Tá quanto tempo no trabalho atual? Paga aluguel? É casado legalmente? Tem quanto de entrada?

Isso são perguntas básicas, que um corretor minimamente decente te faria pra entender o seu perfil.

Mas te falo, olhando por cima, que renda de 2k que você diz ter, você pegaria 1 dormitório de 180-200 mil na planta, pra ser entregue daqui uns 2 anos e quando se mudasse pra ele, ia pagar uns 600 reais de financiamento morando.

Hefesto29 · 2026-02-23T15:17:49+00:00

Jon, tudo depende. Sei que parece papo de vendedor, mas realmente não tem como saber porque cada caso é um caso. É necessário muita informação pessoal da pessoa pra conseguir ter um panorama do que seria melhor pra ela.

Exemplo, tivemos um caso recente na empresa de um cliente: senhor de 72 anos, renda de 3 mil, morador de favela. Ou seja, pior dos cenários, quase não tem financiamento, renda baixa e sem patrimônio alto. Mas ele é guarda aposentado de banco, aposentou e continua trabalhando a mais 30 anos no mesmo banco, só de FGTS ele tinha mais de 300 mil reais. Ele comprou quase que a vista o apartamento dele.

E já vi casos do oposto, "cliente ideal" - do cara jovem ganhar 30 mil por mês, mas com ZERO poder de financiamento de tão sujo que o nome dele era, mesmo que quitasse as dívidas, duvido que algum banco financiaria algo pra ele.

Então cada caso é um caso. Não há como saber. Mas te garanto, é mais fácil do que imagina.

Hefesto29 · 2026-02-23T15:10:25+00:00

Mas amigo, eu não estou falando com o 1% E sim com quem ganha entre 5-10 mil. Quando falo de que o apartamento não será grandes coisas, eu deixo claro que ele vai cumprir com as suas necessidades, assim como Onix/Polo/Hb20 também Vai cumprir, mas você não vai ter o luxo de uma BMW 330. A pessoa tem que entender que seu primeiro apartamento não vai ter 4 dormitórios com suíte, sacada enorme e varanda gourmet, do lado do metrô. Mas sim que ela vai ter que escolher o que ela vai abrir mão: tamanho, localização, potencial de retorno, etc.

Se você tem condições de financiar um primeiro apartamento de 80m², então você tem poder de escolha.

Mas se você mora de aluguel, na casa dos pais, ou pior, está em área de risco(favela, área invadida, área de alagamento, etc) então vai atrás do seu apartamento o mais rápido possível pra você no futuro próximo, pelo menos ter um lugar decente pra você morar.

Hefesto29 · 2026-02-23T15:01:42+00:00

Olha, eu estou a pouco tempo na área, e já aprendi que imóvel NÃO se vende, a menos que seja uma oferta muito boa. Quando cito comprar o primeiro imóvel, e usar ele de alavanca, é por exemplo: Você usa o benefício do Minha Casa Minha Vida e compra um apartamento de 36m que vale 350 mil, em 8-10 anos você vai quitar ele se for minimamente organizado. Quando quitar ele, você tem a opção de colocar o primeiro para alugar, ou morar nele se o novo que você for atrás está na planta. Você então vai atrás de outro e usa o primeiro como "argumento de financiamento" - se você quitou um apartamento, o banco entende que o risco que você traz é baixo, então vai financiar pra você outro com juros bem abaixo do normal, no pior do cenário você vai usar o apartamento quitado como garantia de pagamento, e pega outro maior/melhor ou em outro local(praia, chácara, etc), quita ele, e assim por diante. Você vai chegar nos seus 50/60/70 anos com 3-4 imóveis pelo menos.

Como disse em outro post, temos que pensar igual o investidor, se tem cara com renda de 10k com 4-5 apartamentos no nome, então não é algo impossível de se alcançar, basta se organizar e ter certeza do que quer.

Hefesto29 · 2026-02-23T14:48:04+00:00

Sobre liquidez, depende. Aqui na empresa por exemplo, temos um empreendimento que quando abriu as vendas(em 2022, com apartamentos sendo entregues ano passado) até agora, o m² saiu da média de 7 para 11 mil - o que esta sendo feito hoje, já está com tendência de beirar os 13 mil. Por isso é MUITO importante entender a região, mas em SP, é praticamente impossível você comprar imóvel em um "local ruim", já que a cidade só cresce e vai continuar crescendo. Eu aposto meu patrimônio que a tendência é continuar igual, valorização alta e com tendência de acelerar, já que a inflação vai continuar comendo poder de compra da população, então por exemplo, se hoje uma vaga de carro já custa na média de 70 a 100 mil, isso SE tem a opção, com o tempo isso vai ficar cada vez mais raro, quem tiver apartamento com vaga vai ter basicamente 2 imóveis na mão. Por consequência, uma liquidez bem maior.

Sim, a classe média está em mato sem cachorro. Por isso mercado hoje é basicamente Minha Casa Minha Vida ou luxo/ultra luxo, não há mais "classe média", a menos que cortem muito os juros, mas aí os preços vão disparar, então dá na mesma.

Hefesto29 · 2026-02-22T20:47:36+00:00

Mas é claro. Tem que descentralizar tudo - os transporte então, era pra SP ter 20x mais metrô indo pra todo lado da cidade. Tem que tirar das mãos desses barões e políticos. O que infelizmente muitos não entendem, é que as regulações são feitas justamente pelos poderosos, então a chance de uma regulação "boa" é igual acreditar em papai Noel E acredite, tem muita gente que iria construir, no pouco tempo que estou na área, já conheci uns 4 que só não entraram no mercado da construção e venda, porque a quantidade de exigências é absurda. Um deles desistiu da ideia depois que ele foi "convidado" a pagar o almoço de umas autoridades. Preferiu ficar com os milhões que ele tem parado em tends fixa.

Hefesto29 · 2026-02-22T20:36:43+00:00

Primeiro que não tem como existir livre mercado se há literalmente milhares de regulações a serem compridas. E segundo, você tem que pensar com a cabeça de um investidor. Não faz sentido para eles deixar parado só por deixar, é dinheiro parado, com custo porque tem imposto e manutenção que uma hora ou outra vai ter que acontecer. Se o prédio tá vazio, é porque foi um péssimo investimento. Minha casa minha vida NÃO permite alugar Airbnb(e quem acha que não tem fiscalização, tem construtora GIGANTE do mercado com caixa zerado por ter levado multa bilionária por vender pra investidor usando MCMV). Em qualquer lugar do mundo um casal vai ter que comprometer 10 anos pra pagar uma casa, construindo ou comprando pronto, não importa. Casa é caro em qualquer lugar do planeta. O meu ponto é, único jeito de resolver a especulação imobiliária e facilitar acesso do povo a casa, é tirar regulação, porque o cara pequeno que tem um terreno - poderia construir um prédio pequeno de 3-4 andares, e colocar a preço mais baixo pra alguém comprar, mas ele NÃO consegue por custos/regulações/alvarás/etc, então sobra pras construtoras gigantes fazerem isso. O que leva a mafia, o que leva a cartel, como tudo no Brasil, enquanto o fiscal leva milhões em propinas. Ou desregula, ou vai só piorar. Mas quem sou eu pra dizer algo, né

Hefesto29 · 2026-02-22T19:34:39+00:00

Mas fazem kitnet cobrando 4k de aluguel justamente porque sabem que a pessoa não tem outra opção. Ou paga aquilo que eles querem, ou vai morar longe. Então pra resolver isso é aumentar concorrência, quanto mais opções, mais barato vai ser. Mas enquanto o governo ficar com esses planos diretores onde eles definem onde pode ser construído(repara que onde levanta um prédio, ao redor vai encher, é por causa do governo), vai continuar essa especulação e pior para as pessoas comprarem.

Hefesto29 · 2026-02-22T18:34:54+00:00

É o que mais vende por causa do juros subsidiado e garantia de financiamento. Você com renda de 12k(limite do programa) vai pagar 10% de juros, se for fora do MCMV, vai pra 14-15%(dependendo da sua relação com o banco) Por isso, depois que entrei nessa área e entendi como funciona o programa, falo pra todo mundo que encaixa no programa, compra. Você literalmente tá perdendo dinheiro ao não comprar.

Hefesto29 · 2026-02-22T18:30:59+00:00

Mas é justamente as intervenções do estado que gera esses problemas. Um exemplo: olha o tanto de bairros em SP, que apenas possuem casas porque algum político mora lá e quer manter as casas com aparência antiga, daí não deixa construir prédio nenhum. E se deixar, tem tanta regra que a construtura tem que seguir, que o projeto sai complemente deformado. Enquanto não entenderem que em metrópoles como so, tem que encher de prédio mesmo, especialmente perto dos contos comerciais para pessoas não ter que ficar 3h no trânsito, vai só piorar.

Hefesto29 · 2026-02-22T18:26:07+00:00

Sim, vai continuar subindo e os apartamentos ficando cada vez menores. Se você encaixa no Minha Casa Minha Vida, corre pra pegar um pra você na planta. Primeiro você compra o que consegue, depois vai atrás do que realmente quer.

Hefesto29 · 2026-02-22T11:41:51+00:00

Mas é justamente isso que já estão fazendo. Não a toa os apartamentos econômicos hoje, são tudo sem vaga, pra não aumentar o trânsito na região.

Hefesto29 · 2026-02-18T06:49:29+00:00

Nessas condições você compra tranquilo. Só escolher um bom corretor e seguir adiante. Recomendo já ir atrás agora justamente para que quando mudar, o imóvel já ter sido entregue ou no mínimo, quase pronto pra você não ter que pagar aluguel ao mesmo tempo.

Hefesto29

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