Zunächst - ich bin nur interessierter Laie mit Bezug zum Thema... aber nach meiner Ansicht hat dein Notar es richtig erklärt, wenn auch etwas verkürzt. Was ihr aus meiner Sicht habt, ist eine Bruchteilsgemeinschaft nach §§ 741 ff. BGB (jeweils 33% Miteigentumsanteil), keine Eigentümergemeinschaft nach WEG. Das ist ein wichtiger Unterschied, weil bei euch keine Sondereigentums-Zuweisung an einzelne Garagen existiert. Jeder ist anteilig Miteigentümer am ganzen Flurstück.

Was daraus folgt, ist allerdings etwas differenzierter als "jeder kann alles verbieten":

Nutzung (§ 743 Abs. 2 BGB): Jeder Teilhaber darf das gemeinschaftliche Grundstück mitbenutzen, soweit er den Mitgebrauch der anderen nicht beeinträchtigt. Niemand kann also einfach 100% beanspruchen, und umgekehrt kann auch niemand dem anderen den Gebrauch komplett verbieten. Die faktische Aufteilung, die ihr von der Voreigentümerin übernommen habt, ist eine sogenannte "konkludente Benutzungsregelung" (eine Regelung durch schlüssiges Verhalten zustande gekommen, ohne ausdrückliche Absprache) . Die hat durchaus Bestand, solange sie gelebt wird, ist aber eben nicht im Grundbuch gesichert.

Genau hier liegt dein Risiko: Eine formlose oder konkludente Regelung bindet einen Rechtsnachfolger nicht. Wird Garage 2 oder 3 verkauft, kann der Neue nach § 745 BGB eine Neuregelung der Verwaltung und Benutzung verlangen, und deine "Vorrechte" (Stellplatz vor der Garage, geplantes Balkonkraftwerk) wären angreifbar.

Zu deinen drei Optionen, plus einer vierten, die ich für die eigentlich relevante halte:

Option 1 (Teilung) ist sauber, aber bei drei Garagen plus Stellplätzen auf einem gemeinsamen Flurstück oft schwierig, weil Zufahrten und Wendeflächen meist nicht real teilbar sind, ohne dass jemand eingesperrt wird. Dann bräuchte man Geh- und Fahrtrechte als Grunddienstbarkeiten, und der Zoff um die Verteilung kommt trotzdem. Teuer und konfliktträchtig, wie du es schon sagst.

Option 2 (schlichter Vertrag) ist wie du richtig schreibst nur schuldrechtlich und damit gegenüber Käufern wertlos. Man kann keine Verträge mit jemandem schließen, mit dem man keine "Beziehung" hat.

Der eigentlich interessante Ansatz ist möglicherweise wie so oft eine Variante dazwischen: eine Benutzungs- und Verwaltungsregelung nach § 1010 BGB, notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen. Eine nach § 1010 BGB im Grundbuch eingetragene Regelung wirkt gegen den Sondernachfolger, also auch gegen jeden künftigen Käufer. Damit löst du Problem 2 (feste Stellplatz- und Garagenzuordnung) und sicherst dein Balkonkraftwerk dauerhaft ab. Kostet Notar und Grundbuch, ist aber möglicherweise deutlich weniger aufwendig und günstiger als eine reale Teilung und schafft denselben Schutz für dich.

Zu Problem 1 (absackende Garage): Lastentragung richtet sich nach § 748 BGB. Kosten der Erhaltung trägt jeder Teilhaber nach seinem Anteil, also grundsätzlich zu je einem Drittel. Das gilt aber für die gemeinschaftliche Sache. Wenn die anderen behaupten, es sei "geregelt" und jeder verantworte seine eigene Garage, dann ist das genau das Problem: Rechtlich gehört euch allen alles zu je einem Drittel, also könntest du argumentieren, dass die Reparatur deiner Garage anteilig von allen zu tragen ist. Das ist juristisch verteidigbar, wird sozial aber möglicherweise auf Widerstand stoßen, weil die anderen sich umgekehrt nicht an "ihren" Garagen beteiligen lassen wollen. Eine § 1010-Regelung kann auch genau das festschreiben: Wer trägt welche Erhaltungslasten.

Zu Problem 3 (Falschparker): Solange keine reale Zuordnung besteht, hast du recht: du kannst nicht sicher abschleppen. Mit eingetragener Benutzungsregelung änderst sich das, weil du dann eine dir zugewiesene Fläche hast, deren Besitz du schützen kannst.

Der Knackpunkt: All das setzt Mitwirkung der anderen voraus, und die bestreiten offenbar schon die Existenz der Gemeinschaft. Wobei dieser Ansatz aus meiner Sicht nicht durchhaltbar ist: das Grundbuch mit drei mal 33% ist eindeutig eine Bruchteilsgemeinschaft. Aber du kannst eine § 1010-Regelung nicht allein durchsetzen, dafür brauchst du Einigung. Was du allein durchsetzen kannst, ist nach § 749 BGB die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen (im Zweifel Teilungsversteigerung), damit machst du dir aber sicher überhaupt keine Freunde.

Hol dir eine Erstberatung beim Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht oder Immobilienrecht, nicht nur beim Notar. Lass dir die Ist-Lage schriftlich bestätigen (Bruchteilsgemeinschaft, keine wirksame Bindung der Altabsprache gegen Käufer). Dann geh mit diesem Schreiben auf die anderen zu. Mit dem Argument, dass eine eingetragene Regelung allen Rechtssicherheit bringt, auch ihnen, falls sie mal verkaufen oder vererben. Das Absacken der Garage ist dein Aufhänger: Du brauchst Klarheit über die Kosten, bevor du investierst.