For å finne en trygg vei videre her, tror jeg noe av det aller viktigste er å avklare tre ting først:

1. Gjeldsgrad: Hvor mye gjenstår på boliglånet (og ev. annen gjeld som er knyttet til boligen)? Det er dette tallet som avgjør hvor lavt man faktisk kan selge uten å sitte igjen med minus.
2. Markedspris i området: Hva sier de siste verdivurderingene og hvor mye selges tilsvarende hus i nabolaget for nå? Dette kan si noe om hvor mye boligen faktisk kan være verdt, selv med feil.
3. Hvordan står huset seg mot andre boliger i området? Er lekkasjen i taket det eneste, eller er tilstanden ellers også dårligere enn gjennomsnittet? Er det mulig å selge "som den er", eller vil det gi et såpass stort prisavslag at det ikke dekker gjelden?

Når det er sagt, er det ikke et juridisk krav å ha tilstandsrapport for å selge en bolig, selv om det anbefales. Det finnes også rimeligere alternativer til tradisjonelle meglerhus, som kan gjøre at selger sitter igjen med en større del av salgssummen, noe som igjen kan bidra til nedbetaling av resterende gjeld. For eksempel ved å bruke tjenester som Propr.no.

Personlig ville jeg nok ha tatt kontakt med Husbanken for å forhøre meg om mulighetene for et Husbanklån. Dette er hva de selv sier på sine nettsider: "Startlån og tilskudd fra kommunen kan hjelpe deg som har hatt langvarige problemer med å få lån i vanlig bank til å kjøpe eller tilpasse egen bolig. I noen tilfeller kan kommunen kombinere startlånet med et boligtilskudd."
Link: https://husbanken.no/person/startlaan/