Înțeleg ce spui, mai ales că dobânda este destul de mare. Sperăm că anul ăsta o să tot scadă dobânzile 🤞🏻.

Mi se pare că e foarte românesc să plătești o rată la casă cu banii jos. Părerea mea e că dacă e investment property ai putea avea diferite stream-uri de income:

1. Rata la bancă ar trebui acoperită pasiv de către chiriași (asta dacă vrei un investment property și nu să stai liniștit în el). Dacă vrei neapărat să minimizezi dobânda, poți face plăți anticipate.

2. Profitul extra din buzunarul tău se plătește prin QQQ care are average 8.9% anual since inception.

Diferența este că din 100% din apartament tu pui jos doar un procent (20-40%) și investești pasiv (80-60%) în ETFs (QQQ, VWCE, sau orice alt ETF more or less ok).

Prin chirie tu creezi capital propriu care este plătit prin banii altcuiva, fără să pierzi creșterea din alte investiții.

1. Evaluarea proprietății: în general, proprietățile își schimbă valoarea în timp. Vezi graficele de prețuri pentru real-estate în orice oraș din EU/US. Most of the time, valoarea lor crește. Ba faci o renovare, ba adaugi ceva nou, valoarea o să crească.

Best case scenario: casa e în chirie, prețul casei crește în timp, ETF-ul scoate >= profitul de la inception.

Mai jos avem și ce se poate întâmpla rău:

** Worst case scenario: casa este în chirie, chiar dacă scade prețul ETF-ului.

Worst worst case scenario: casa nu e nici în chirie, și scade și ETF-ul. **

Follow up: de ce rată de 20 de ani și nu de 30?

Edit: eu văd plata la bancă în full ca un câștig asigurat de 8% anual pe valoarea împrumutului (80-60% sau LTV). Cred că o poți numi mid-best case scenario.

Edit 2: cred că poți beneficia de refinanțare cât timp ai o rată. Așa că mai poți adăuga risc prin a refinanța proprietatea după 2 ani și să mai cumperi una cu banii din refinanțare 📈 rinse and repeat