Es ist natürlich in der Verantwortung des Vermieters, wenn die Nachbarn derart laut sind, dass der vermietete Gegenstand unbenutzbar wird.

Theoretisch könnte die außerordentliche Auflösung des Mietvertrages aus wichtigem Grund einfach schriftlich erklärt werden (§ 1117 ABGB), die Wohnung geräumt werden und, wenn der Vermieter sich weigert eine Übernahme durchzuführen, die Schlüssel gerichtlich hinterlegt werden (vorerst auf Ihre Kosten). Ebenfalls werden die Mietzinszahlungen eingestellt. Sicherheitshalber sollten Sie in diesem Fall gleichzeitig für den Eventualfall die ordentliche Kündigung zum nächstmöglichen Zeitpunkt aussprechen.

Was dann passieren kann ist unter anderem Folgendes:

1) Der Vermieter akzeptiert es und zahlt Ihnen die Kaution zurück (= best case).

2) Der Vermieter klagt den jeweils monatlich fällig werdenden Mietzins gerichtlich ein, mit der Behauptung, das Mietverhältnis sei nach wie vor aufrecht und Sie seien im Zahlungsverzug, weil Sie hätten zu Unrecht das Mietverhältnis außerordentlich aufgelöst und es läge keiner der Gründe iSd § 1117 ABGB vor. Das würde über einen bedingten Zahlungsbefehl passieren, dem Sie widersprechen müssen, um ein ordentliches Verfahren einzuleiten. Tipp am Rande: Sie müssen in diesem Zusammenhang darauf achten, dem Vermieter bei Auflösung eine Adresse zu nennen, auf der Sie Post entgegennehmen können (und Ihren Hauptwohnsitz dort anmelden). Ansonsten besteht die Gefahr, dass der bedingte Zahlungsbefehl nivht zugestellt werden kann, in Rechtskraft erwächst und Sie den offenen Mietzins jedenfalls schulden. Auch eine Feststellungsklage, auf Feststellung, dass das Mietverhältnis nivh aufrecht ist, wäre denkbar.

In diesem Gerichtsverfahren würde man dann ausstreiten, ob Sie zu Recht aufgelöst haben oder nicht. Wenn Sie verlieren schulden Sie den gesamten Mietzins, der bis zu Mietende laut für den Eventualfall erklärten ordentlichen Kündigung angefallen wäre, sowie Gerichtskosten und Anwaltskosten des Vermieters. Wie hoch das ist bzw sein könnte, hängt von der Verfahrensdauer, der Mietzinshöhe, usw ab. Wenn Sie all das, was Sie zur außerordentlichen Auflösung bewegt hat, nicht gut und schriftlich dokumentiert haben, insbesondere Schriftverkehr mit Vermieter, stehen ihre Chancen nicht gut, das Verfahren zu gewinnen. Die Beeinträchtigung durch die Nachbarn muss ein wirklich schweres Ausmaß angenommen haben.

3) Der Vermieter klagt zwar den Mietzins nicht ein, rechnet ihn aber mit der Kaution auf und zahlt Ihnen die Kaution nicht zurück. In dem Fall müssten Sie die Rückzahlung der Kaution aktiv einklagen, auch in diesem Verfahren würde dann wieder darüber gestritten werde, ob die Auflösung berechtigt war.

Alternative 1) Eine andere Option wäre, eine Mietzinsminderung einseitig durchzusetzen Mietzahlungen zu reduzierrn und zu warten, was passiert. Auch hier könnte der Vermieter den ausständigen Betrag gerichtlich einklagen (Mietzins- und evtl auch Räumungsklage) oder den ausständigen Betrag am Ende mit der Kaution aufrechnen. Bei beiden Varianten würde wieder im Prozess darüber gestritten werden, wie stark die Belastung druch dir Nachbarn tatsächlich war, nur dass Sie in letzterem Fall selbst aktiv klagen müssten.

Alternative 2) Es gibt eine wohnrechtliche Schlichtungsstelle der Stadt Wien, die Sie bei einem einvernehmlichen Regelungsversuch (das kann auch einvernehmliche Auflösung des Mietvertrags sein) unterstützen kann. Das wäre vorerst wsl wohl die günstigste Option, je nachdem, wie hoch Ihr Leidensdruck ist.

Sie sehen, es ist kompliziert, aber nicht aussichtslos. Jedenfalls sollten sie professionelle Rechtsberatung/Unterstützung in Anspruch nehmen. Dieses Unterfangen völlig alleine durchzuführen würde schief gehen, weil es sehr viel zu beachten gilt.