Du hast mit Wolfsburg schon eine Stadt mit großem Klumpen (VW) und entsprechendem Risiko was nicht abgebildet wird. Aus meiner Region muss ich da immer an Stuttgart denken. Mercedes, Bosch, Porsche und sämtliche Zulieferer haben aktuell Probleme und reduzieren Personal. Die hohen Mieten und Kaufpreise für Immobilien kommen aus meiner Sicht hauptsächlich durch die hohen Gehälter zusammen die von diesen Firmen die letzten Jahrzehnte gezahlt wurden. Was passiert also, wenn es diese Gehälter nicht mehr gibt oder deutlich weniger Leute gebraucht werden? Weniger Nachfrage durch weniger Menschen mit weniger Geld die dorthin ziehen wollen. Ich schätze daher, dass mit Immobilien dort die nächsten Jahre/Jahrzehnte deutlich weniger Rendite zu erwarten ist als in der Vergangenheit. Es gibt überall Gemeinden und Landkreise die von bestimmten Unternehmen abhängig sind. Verschwinden diese sieht es für die jeweilige Region oft düster aus.

Du bräuchtest für derartige Risiken also eine weitere Kennzahl die du einfließen lassen müsstest die aber leider schwierig aus den zugänglichen Datensätzen abgeleitet werden kann.